Dopo la legge di riforma del condominio, le Sezioni Unite hanno affermato che, se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge si era tentato senza successo di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, non possono ignorarsi alcuni "indizi", che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica (Cass., civ., Sez. Unite, 18/09/2014, n. 19663).
Un'altra più recente decisione delle Sezioni Unite però ha ribadito che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell'istituto la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni (Cass., civ., Sez. Unite, 18/09/2019, n. 10934).
A fronte di tale situazione l'amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la "diligenza del buon padre di famiglia" (art. 1710 c.c.).
La riforma introdotta con la L. 220/2012, conferma quanto sopra con l'esplicita previsione di cui all'art. 1129 comma 3 ed 11 dove si parla di atti compiuti "nell'esercizio del mandato" e di "revoca del mandato".
Inoltre l'art.1129 comma 15 prevede: "per quanto non disciplinato dal medesimo articolo, si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro V del codice civile" appunto in tema di mandato.
I riferimenti espliciti della legge di riforma all'istituto del mandato consentono di confermare che l'amministratore è un mandatario con rappresentanza limitata dalla legge (ex art.1131 c.c.).
Come scriveva autorevole studioso (G. Terzago) quello dell'amministratore del condominio è, in fondo, una sorta di ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla salvaguardia della collettività di interessi, alla cui gestione concorre con attribuzione primarie (artt. 1130 c.c.) e con autonomo potere di azione anche contro i singoli condomini (artt. 1131, comma 1, c.c. e 63 disp. att. c.c.).
In altre parole l'amministratore condominiale è la persona fisica o giuridica individuata dai condomini per la gestione del condominio e la rappresentanza del medesimo verso i terzi.
Alla luce di queste considerazioni si riesce meglio a comprendere il problema della responsabilità amministrativa in conseguenza dell'accertamento di illeciti amministrativi "condominiali". In particolare chi risponde per la sanzione relativa ad un accesso carrabile sulla pubblica via, mantenuto in esercizio senza l'acquisizione dell'apposita concessione comunale? I condomini o l'amministratore?
La risposta è contenuta in una chiara decisione del Tribunale di Catania (sentenza n. 2390 del 10 luglio 2020).
Passo carraio abusivo "condominiale" e responsabilità dell'amministratore
L'art. 3, della Legge 24 novembre 1981, n. 689, prevede che nelle violazioni in cui sia applicabile una sanzione amministrativa ciascuno è responsabile della propria azione od omissione, cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa. Questo significa che autore dell'illecito amministrativo può essere esclusivamente una persona fisica. Come sopra detto, però, con la nomina, i condomini, demandano, nei limiti del mandato, all'amministratore la gestione del condominio ed essendo l'amministratore colui che ha il dovere di attivarsi per garantire i diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, dovrebbe, lui stesso, attivarsi per la regolarizzazione del passo carraio abusivo.
Sulla base di queste considerazioni, il Tribunale di Catania chiarisce che si può individuare quale trasgressore l'amministratore condominiale al momento dell'accertamento della violazione (cioè l'autore materiale dell'illecito, indipendentemente dalla circostanza che egli non sia più amministratore del condominio).
Del resto ci sono precetti, la cui inosservanza è sanzionata amministrativamente, che sono rivolti direttamente all'amministratore.
Passo carraio abusivo "condominiale" e responsabilità solidale del condominio
L'ultimo comma dell'art. 6 della 689/81 afferma che è responsabile in solido con l'autore dell'illecito: la persona giuridica, l'ente privo di personalità giuridica o, comunque, l'imprenditore per gli illeciti commessi dal rappresentante o dal dipendente.
Di conseguenza la giurisprudenza ha chiarito che l'autore della violazione rientrante nell'ambito di applicazione della legge e, quindi, il diretto destinatario del provvedimento che irroga la sanzione pecuniaria e ne intima il pagamento, può essere soltanto la persona fisica (l'amministratore che mantiene il passo carraio abusivo), mentre la circostanza che tale persona fisica abbia agito come rappresentante legale del condominio rileva solo al diversi fine della responsabilità solidale di quest'ultimo, ai sensi dell'art. 6 della 689/81 (Cass. civ., Sez. III, 21/09/2000, n. 12497).
In altre parole - come sottolinea il Tribunale di Catania - per il passo carrabile abusivo la responsabilità del fatto illecito rimane in capo all'amministratore ma, attraverso il principio di solidarietà previsto dall'art. 6 della 689/81, il legislatore ha voluto aumentare la garanzia di pagamento.
Infatti, entrambi i soggetti, amministratore e condominio, potranno essere chiamati a rispondere del fatto illecito; il condominio, tuttavia, qualora dovesse pagare la sanzione avrebbe nei confronti dell'amministratore un diritto di regresso.
Passo carrabile, le sentenze in materia
