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L'aggiornamento dell'anagrafe è un dovere dell'amministratore

Soprattutto in caso di passaggio di consegne è bene verificare la corrispondenza dei dati inseriti nel registro con l'effettivo assetto proprietario
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago 

Niente scuse per gli amministratori condominiali. Il registro di anagrafe deve essere mantenuto aggiornato.

E se per tale motivo viene erroneamente richiesto un decreto ingiuntivo per le spese condominiali nei confronti di chi non è condomino, il condominio deve essere condannato a rifondere le spese processuali.

Un curioso episodio affrontato dal Tribunale di Roma nella recente sentenza n. 2064 dello scorso 9 febbraio 2022 ci consente di operare qualche riflessione a tale proposito.

Il caso concreto

Con atto di citazione notificato al condominio una società aveva proposto appello avverso la sentenza con la quale il Giudice di Pace aveva rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo relativo al pagamento di oneri condominiali, ritenendo infondata l'eccezione da quest'ultima proposta relativamente al proprio difetto di legittimazione passiva in quanto non condomina.

Il condominio si era costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello e ribadendo la propria tesi difensiva, secondo la quale l'omessa comunicazione da parte del condomino del cambio di proprietà avrebbe comportato la responsabilità dell'ex proprietario in solido con il suo avente causa per gli oneri condominiali insoluti, secondo quanto previsto dalla nuova versione dell'art. 63 Disp. att. c.c. introdotta dalla riforma del condominio di cui alla Legge n. 220/2012.

Anagrafe condominiale, cosa comunicare all'amministratore?

Il registro dell'anagrafe condominiale e il superamento del c.d. principio dell'apparenza

L'amministratore deve conoscere esattamente chi sono i proprietari delle singole unità immobiliari. Il nuovo art. 1130 c.c. prevede ora espressamente che l'amministratore curi la tenuta di un registro di anagrafe contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, nonché dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

Ogni variazione dei dati ivi contenuti deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni da parte dei condomini (per consentire l'aggiornamento del registro).

L'amministratore, da parte sua, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle predette comunicazioni, è tenuto a richiedere al condomino interessato le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore è quindi tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (ad esempio recandosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista), addebitandone il costo ai diretti interessati.

La gestione di un aggiornato registro di anagrafe condominiale rileva non solo ai fini della convocazione e della gestione dell'assemblea, ma anche per la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, così come per la richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi e per il conseguente pignoramento immobiliare, oppure per la comunicazione ai terzi creditori del condominio del nominativo dei condomini non in regola con il versamento degli oneri condominiali.

Più in generale è obbligo dell'amministratore avere sempre un quadro aggiornato della compagine condominiale.

Quanto sopra dovrebbe ridurre al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di condomini. L'introduzione del registro dell'anagrafe è infatti evidentemente finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l'amministratore sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità.

Si tratta di una novità che conduce quindi a risultati del tutto opposti a quelli ai quali si giungerebbe facendo applicazione in ambito condominiale del c.d. principio dell'apparenza, che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato.

In base a tale teoria il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero.

La vendita dell'unità immobiliare e il nuovo art. 63 Disp. att. c.c.

Spetta all'acquirente e/o al venditore informare l'amministratore del passaggio di proprietà dell'immobile. Oggigiorno bisogna infatti confrontarsi con il disposto di cui all'ultimo comma dell'art. 63 Disp. att. c.c., il quale prevede che il venditore (o, comunque, colui che ceda diritti su unità immobiliari) resti obbligato solidalmente con l'avente causa per gli oneri condominiali maturati fino al momento in cui venga trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In materia si è pronunciato anche il Consiglio Nazionale del Notariato, evidenziando come l'obbligo in questione non gravi sul notaio ma sulle parti e come possa essere da queste adempiuto proprio per mezzo del notaio, richiedendo al professionista di provvedere a inviare all'amministratore condominiale una copia autentica dell'atto di trasferimento.

Bisogna poi segnalare come sulla questione, per molti versi connessa, delle modalità di formazione del registro dell'anagrafe condominiale, sia intervenuto anche il Garante Privacy con un provvedimento del 19/02/2015, secondo cui si potrebbe escludere la sussistenza, in capo ai condomini, dello specifico obbligo di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese.

In altri termini, secondo il Garante, ai fini dell'adempimento di cui all'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c., sarebbe sufficiente una semplice dichiarazione rivolta all'amministratore dal venditore e/o dall'acquirente dell'unità immobiliare, senza necessità di suffragare la stessa con l'invio della copia autentica dell'atto di trasferimento.

Questa conclusione, se può essere ritenuta corretta in relazione alle modalità di formazione e tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, dovendo fare concorrente applicazione dei principi di necessità e non eccessività del trattamento di cui alla normativa sulla protezione dei dati personali, non pare invece poter essere applicabile, neppure per analogia, in merito alla specifica previsione di cui all'art. 63, ultimo comma, Disp. att. c.c., poiché in questo caso il Legislatore richiede espressamente l'invio all'amministratore della documentazione relativa al trasferimento della proprietà o del diverso diritto reale.

Detto adempimento, seppure a sua volta destinato a incidere sull'aggiornamento dell'anagrafica condominiale, è distintamente e specificamente "sanzionato" e, quindi, costituisce l'unico modo che l'alienante ha a sua disposizione per sottrarsi all'obbligazione solidale ex lege relativa alle spese condominiali maturate dopo il trasferimento della proprietà.

La decisione del Tribunale di Roma

Nella causa decisa dal Tribunale di Roma il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, aveva cercato di nascondere la propria responsabilità nell'errata individuazione del soggetto tenuto a versare le spese condominiali richiamandosi al predetto art. 63 Disp. att. c.c., sostenendo che l'omessa comunicazione da parte del condomino del cambio di proprietà avrebbe comportato la responsabilità dell'ex proprietario in solido con il suo avente causa per gli oneri condominiali insoluti.

Questa disposizione, però, come evidenziato dal Giudice capitolino, "sanziona" il condomino venditore partendo dalla presunzione che l'anagrafe condominiale sia aggiornata. In caso contrario tale norma non può trovare applicazione, "in quanto", come si legge nella sentenza, "la stessa presuppone l'accertato pregresso status di proprietario/condomino".

Nella specie il condominio non solo non aveva provato che il condomino ingiunto fosse proprietario degli immobili al momento della proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo ma neanche che lo fosse stato in passato.

E l'onere di aggiornamento dell'anagrafe condominiale grava indubbiamente sull'amministratore, poiché, come pure si legge nella predetta sentenza, "la mancata cooperazione del condomino per la redazione dell'anagrafe condominiale può sempre essere agevolmente superata, in quanto le spese per le eventuali ricerche presso i pubblici registri vanno poste a carico del condomino che ha omesso le dovute informazioni".

Mancato aggiornamento registro anagrafe condominiale e vizio di omessa convocazione

Sentenza
Scarica Trib. Roma 9 febbraio 2022 n. 2064

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Lucia
Lucia 24-02-2022 16:38:38

Buongiorno,vorreri se possibile avere alcune delucidazioni sul tema. Nel condominio in cui vivo,c'è una persona che vive da circa dieci anni nell'appartamento assieme alla stessa proprietaria che dalle informazioni fornite dall'amministratore, non l'ha mai registrato nell'anagrafe condominiale e direi che non si può parlare di ospite dopo dieci anni. Inoltre sempre dalle info date dall'amministratore, non ha né residenza né domicilio. In qst caso cosa dovrebbe fare l'amministratore?
Grazie
Cordialmente

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