I motivi per cui è possibile impugnare un'assemblea condominiale possono essere di vario tipo. Ad esempio, c'è il condòmino dissenziente che invoca l'invalidità di un deliberato in quanto è stato espresso in difetto delle maggioranze sancite dalla legge.
Oppure, poiché è stato discusso e votato un ordine del giorno che non era previsto nella convocazione, i proprietari, in disaccordo, decidono di ricorrere in Tribunale per far annullare questa decisione.
Nell'ipotesi, invece, sottoposta al vaglio del Tribunale di Catania e culminata con la sentenza n. 2974 del 17 settembre 2020, la questione ha riguardato i poteri dell'amministratore nominato illegittimamente e se, tra questi, c'era, eventualmente, la facoltà di convocare un'assemblea condominiale.
La lite, perciò, ha riguardato la cosiddetta prorogatio imperi, cioè quell'istituto, inizialmente frutto dell'interpretazione giurisprudenziale, secondo il quale l'amministratore di condominio, per quanto revocato o dimissionario, ha comunque il potere di gestire la cosa comune in attesa di essere sostituito.
Il Tribunale di Catania ha, però, risposto a questa domanda specifica: se ci sono dubbi sulla legittimità della nomina dell'amministratore, questi può convocare validamente un'assemblea condominiale?
Prima di comprendere la risposta e i motivi che hanno condotto alla medesima, vediamo cosa è accaduto in questo condominio siciliano.
Amministratore illegittimo e convocazione dell'assemblea: il caso di Catania
In un fabbricato catanese, nel dicembre del 2014, un avvocato era stato nominato amministratore dell'edificio e, a quanto pare, la delibera in questione era stata impugnata, sul punto, da alcuni dissenzienti.
Nelle more del procedimento, nonostante pendesse un giudizio sulla legittimità della sua nomina, il citato avvocato aveva provveduto alla gestione della cosa comune e, in tale ottica, aveva convocato un'assemblea nel novembre del 2015.
Per nulla d'accordo con quest'iniziativa, due proprietari impugnavano il deliberato, sottoponendo al vaglio del Tribunale di Catania più vizi. Tra questi, in particolare, i ricorrenti evidenziavano l'invalidità della riunione e di quanto era stato deciso nella medesima, per il semplice fatto che era stata convocata da un amministratore privo di poteri.
Secondo, infatti, la tesi attorea, l'amministratore non aveva alcuna facoltà a riguardo, visto che la sua nomina era stata viziata.
Ebbene, l'ufficio etneo, valutati gli atti emersi dall'istruttoria, ha respinto l'impugnazione su tutti i punti della medesima.
Un focus sulla prorogatio dell'amministratore di condominio
Prorogatio imperi dell'amministratore: di cosa si tratta?
Da sempre, la giurisprudenza, nell'interesse dei vari proprietari, ha sostenuto che in un condominio è fondamentale che sia assicurata continuità tra i vari amministratori che si avvicendano nel governo della cosa comune (Cass. Civ. n. 1445/1993).
In caso contrario, infatti, magari per un tempo imprecisato, il fabbricato potrebbe restare senza alcuna gestione e ciò non sarebbe né logico né utile.
È in quest'ottica, perciò, che in sede di riforma della materia condominiale, il legislatore ha dato, esplicito, ingresso, all'istituto della prorogatio imperi e, esattamente, nell'art. 1129 co. 8 c.c. secondo il quale «alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Nel caso in commento, però, secondo la tesi della parte attrice, l'amministratore non avrebbe avuto alcun potere e tanto meno quello di convocare, validamente, un'assemblea. Ciò sarebbe scaturito dal fatto che, in un separato giudizio, era in discussione la validità della sua nomina.
Ebbene, tale assunto poteva essere accolto dal Tribunale di Catania?
Nomina illegittima: l'amministratore può convocare l'assemblea
La giurisprudenza, anche più recente, è molto chiara nel riconoscere all'amministratore uscente, perché revocato oppure illegittimamente nominato, il potere di rappresentanza del fabbricato, in attesa che venga sostituito «Deve tuttavia essere ribadito il costante orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi tanto più ove ancora non sia stata pronunciata una sentenza dichiarativa dell'invalidità della medesima delibera, come nel caso di specie, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari (Cass. civ. sent. n. 7699/2019)».
Sembra, perciò, evidente che un amministratore, ancora validamente in carica, visto che non è stata emessa alcuna sentenza che dichiari l'invalidità della sua nomina, abbia pieni poteri nella convocazione dell'assemblea condominiale.
Del resto, come è stato ricordato dal Tribunale di Catania, tale facoltà è riconoscibile anche nel caso diverso e più grave in cui l'illegittimità della nomina sia stata già acclarata «l'assemblea può validamente essere convocata dall'amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima non essendo di ostacolo al riguardo il dettato di cui all'art. 66, secondo comma, cod. civ., in quanto il potere di convocare l'assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell'amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina (Cass. civ., sez. II, 23/01/2007, n. 1405)».
Insomma, nel caso concreto, le argomentazioni della parte attrice si sono rivelate deboli e prive di fondamento. Per questo motivo, il rigetto è stato inevitabile.
Come sostituire un amministratore in prorogatio
