La legge non proibisce al condominio di poter cedere a terzi un proprio bene comune, così come non proibisce che su di esso possa essere costituito un diritto reale di godimento, come ad esempio una servitù di passaggio. Per fare ciò, però, occorre il consenso di tutti i condòmini; serve, in altre parole, l'unanimità.
Su questo argomento si è recentemente espressa la Corte d'Appello di Napoli (sent. n. 1748 del 27 aprile 2022), secondo cui la cessione del lastrico solare è illegittima se non deliberata all'unanimità. Approfondiamo la questione affrontata dal giudice partenopeo.
Cessione del lastrico solare: il caso
Un condominio, per far fronte al pagamento dei lavori riguardanti la copertura dell'edificio, decideva di "retribuire" l'impresa cedendole la proprietà del lastrico solare. A tal fine, l'amministratore riuniva l'assemblea la quale deliberava a maggioranza.
Terminati i lavori, l'appaltatore reclama quanto pattuito; il condominio, invece, decideva di venir meno al proprio obbligo atteso che la decisione riguardante la cessione del bene comune non era stata assunta a maggioranza.
Adite le vie legali, il giudice di prime cure addiveniva alla sentenza di rigetto della domanda giudicando non idonea all'assunzione dell'obbligo la delibera condominiale non approvata all'unanimità, da considerarsi alla stregua di un mero atto interno alla compagine.
Secondo il tribunale, il bene comune non poteva essere alienato separatamente dalla quota di proprietà individuale ed anche a voler ritenere il bene suscettibile di godimento individuale, comunque l'alienazione avrebbe potuto avvenire solo per effetto della volontà di tutti i condòmini.
Il tribunale precisava infatti come, se si fosse trattato di comunione ordinaria, sussistendo il principio della libera disponibilità della quota, ciascun comunista avrebbe potuto invece cedere la quota di proprietà liberamente.
Al contrario, la comunione forzosa tipica del condominio impedisce l'alienazione di un bene comune se non c'è il consenso di tutti i proprietari.
Cessione del lastrico solare: i motivi di appello
Avverso la sentenza sfavorevole proponeva appello l'impresa destinataria della "promessa" di cessione del bene condominiale.
Secondo l'appellante, il problema dell'unanimità dei consensi non sussisteva visto che, a seguito dei lavori di copertura del fabbricato, quello che originariamente era il lastrico solare dell'edificio era "degradato" a mera superficie interna, sormontata a propria volta da un tetto vero e proprio.
In altre parole, a parere dell'impresa, il bene, a seguito dei lavori imposti dalla Commissione edilizia, aveva cambiato funzione e quindi natura, non potendo più essere qualificato come lastrico di copertura ma dovendo essere inteso come mera superficie interna, porzione non più destinata ad una funzione condominiale e quindi non riconducibile al disposto di cui all'art. 1117 cod. civ., ma alle norme in materia di comunione ordinaria.
L'appellante richiamava quindi il disposto della sentenza n. 8092/2011 della Cassazione, secondo cui, in tale fattispecie, le regole applicabili divengono quelle della comunione ordinaria con conseguente cedibilità delle singole quote da parte di ciascun comunista.
Cessione del lastrico divenuto sottotetto: la decisione
La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 1748 del 27 aprile 2022 in commento, rigetta l'appello e conferma la pronuncia di primo grado.
Secondo la corte partenopea, anche volendo ammettere che il lastrico, a seguito dei lavori di ristrutturazione, sia divenuto sottotetto, rientrerebbe comunque tra quei beni comuni indicati dall'art. 1117 cod. civ., per i quali è possibile disporre la cessione o la costituzione di un diritto reale di godimento solo con il consenso di tutti i condòmini.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità è granitica: la vendita di un'area comune è possibile solo se tutti i condomini sono d'accordo all'unanimità (Cass., sent. n. 9361/2021). Cosa che non è accaduta nel caso di specie, ove l'assemblea si era limitata a esprimere una semplice manifestazione di volontà maggioritaria, inutile per la cessione del bene.
Nel caso di specie, il lastrico solare doveva essere incluso, in virtù del provvedimento autorizzativo del Comune, in un volume tecnico di copertura (sottotetto termico), così come esplicitamente menzionato nel verbale della Commissione tutela beni ambientali.
In effetti, l'impresa non erra nel ritenere venuta meno la natura di lastrico solare dell'area; il bene, posto all'interno di una copertura, evidentemente non può più essere qualificato come tale, in considerazione del fatto che il lastrico solare, per definizione, è costituito da un'area esterna del fabbricato.
Da ciò, tuttavia, non deriva che l'area tecnica realizzata abbia perso il requisito di parte comune dell'edificio ex art. 1117 cod. civ.: secondo il provvedimento autorizzativo, infatti, il lastrico solare, una volta coperto, avrebbe dovuto divenire un sottotetto, un "volume tecnico", di certo non un appartamento abitabile.
L'area da trasferirsi, quindi, era anch'essa inclusa nell'elenco dei beni comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 cod. civ. Il volume tecnico è difatti funzionalmente destinato ad assolvere funzioni comuni, di isolamento e protezione del fabbricato, e rientra nell'elenco dei beni comuni.
La Corte quindi non ritiene fondata l'affermazione dell'appellante, in virtù della quale il bene avrebbe perso la funzione condominiale così rientrando nella disciplina della comunione ordinaria con possibile sua vendita frazionata pro quota.
In realtà deve essere confermato l'assunto, di cui alla sentenza impugnata, secondo il quale il bene condominiale non può essere alienato separatamente dalla proprietà individuale senza l'unanimità dei condòmini, in questa fattispecie non sussistente, com'è pacifico.
