Tale manufatto una volta installato, costituisce parte integrante dei muri perimetrali, cioè diventa come nuova pelle isolante che entra a far parte della composizione architettonica esistente. Molto spesso i proprietari di negozi al piano terra con vetrine cercano di sottrarsi al pagamento dell'installazione di tale opera.
È legittimo il loro comportamento? Una chiara risposta alla domanda è contenuta nella motivazione di una recente decisione della Corte di Appello di Venezia (sentenza n. 858 del 3 maggio 2024).
Installazione del cd. cappotto dal primo al terzo piano e rifiuto di sostenere le spese del condominio titolare di negozio con vetrine. Fatto e decisione
In un condominio, con apposita delibera, venivano approvati il rendiconto consuntivo, il bilancio dei lavori di manutenzione straordinaria e relativa ripartizione; le spese straordinarie ripartite riguardavano l'installazione del c.d. cappotto dal primo al terzo piano.
Sulla base di questa decisione il condominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso, titolare di un negozio con vetrina al piano terra.
Quest'ultimo si opponeva al decreto, facendo presente i locali al piano terra non avevano ottenuto alcun beneficio dell'installazione del cappotto, con la conseguenza che la delibera alla base dell'ingiunzione di pagamento doveva ritenersi nulla per violazione dei criteri previsti dall'art. 1123 c.c. senza l'unanimità necessaria. Il Tribunale, istruita la causa con l'acquisizione di documenti e c.t.u., rigettava l'opposizione.
Secondo lo stesso giudice la deliberazione contestata, ma non impugnata dagli opponenti, doveva ritenersi "meramente annullabile e non nulla, in quanto mirava a contestare la legittimità dei criteri "corretti" di ripartizione della spesa per il singolo caso. Il giudicante notava che la delibera non era stata impugnata, con la conseguenza che era diventata vincolante anche per il titolare del negozio.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello, sostenendo che erano state richieste somme eccessive rispetto a quelle originariamente preventivate per i lavori straordinari; inoltre faceva presente come il criterio di ripartizione delle spese corretto fosse quello di cui al comma 3 dell'art. 1123 c.c., non potendo ravvisarsi alcuna utilità derivanti dal citato cappotto alle unità site al piano terra. La Corte di Appello ha dato torto al titolare del negozio.
In primo luogo i giudici di secondo grado hanno sottolineato le seguenti parole del CTU: il c.d. "cappotto" costituisce "parte integrante dei muri maestri e delle facciate del fabbricato…è presente non solo sulle facciate dei piani dal 1° al 3° ma anche al piano terra, infatti anche le colonne sporgenti presenti su tutta l'altezza del fabbricato sono rivestite con il c.d. "cappotto".
In ogni caso, come evidenziato dalla Corte - che ha ritenuto pienamente condivisibili le considerazioni del giudice di primo grado - le contestazioni del negoziante hanno riguardato la ripartizione in concreto delle spese condominiali e potrebbero eventualmente portare all'annullabilità della delibera mai impugnata, con conseguente inammissibilità di quanto dedotto in via di eccezione, e non con domanda riconvenzionale, quando era decorso il termine perentorio di 30 giorni indicato dall'art. 1137 c.c., comma 2.
Cappotti tradizionali vs cappotti nanotecnologici
Considerazioni conclusive
La sentenza è pienamente condivisibile. Il titolare del negozio con vetrine ha contestato il criterio di ripartizione delle spese per l'installazione di un cappotto termico nel condominio.
L'assemblea però ha regolarmente approvato il bilancio dei lavori di manutenzione straordinaria e relative ripartizioni e la delibera non è stata impugnata da nessuno, nemmeno dal titolare del negozio, poi resosi moroso nel pagamento delle quote condominiali.
Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali il moroso ha cercato di contestare la validità di detta delibera, reazione che si è rivelata inutile; il giudice infatti può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare, posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., comma 2, nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
Del resto, il cappotto rappresenta (a prescindere da dove materialmente venga collocato) un'opera della quale l'intero edificio condominiale viene a beneficiare, in termini di protezione dagli agenti atmosferici e di coibentazione e di efficientamento energetico.
In quest'ottica è stato affermato che la realizzazione di un "cappotto termico" sulle superfici esterne dell'edificio condominiale non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all'art. 1121 c.c., né configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato ma, in quanto finalizzata alla coibentazione dell'edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica, va ricompresa tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari, inclusi quelli dei locali terranei; ne consegue che, ove la sua realizzazione sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123 c.c., comma 1, per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (Trib. Pavia, Sentenza 13 novembre 2023, n. 1401).
