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abaco121

Cappotto esterno che parte dal 1° Piano

Salve,

ho un locale commerciale a piano terra in un condominio.

Questo condominio ha deciso a maggioranza di fare dei lavori di ristrutturazione e realizzo di cappotto esterno alle mura perimetrali, cappotto che partirà non da terra ma dal 1° piano.

Quindi i locali commerciali del piano terra non avranno beneficio di tale miglioria.

Siccome leggevo diverse interpretazione dell art. 1123 del cc in merito al cappotto e considerando che il cappotto non partirà da terra, mi chiedevo (non traendone beneficio) se mi tocca pagare oltre alle dovute spese di rasatura e pitturazione anche quelle del cappotto esterno.

Il mio amministratore dice che dobbiamo pagare in millesimi ma io non ne sono sicuro e vorrei tutelarmi.

grazie in anticipo

Ma come ha potuto un condominio deliberare una cosa simile?

Lei non avrà la "miglioria" (cappotto) ma pagherà come gli altri??!!! Complimenti all'amministratore!

L'art. 1123 citato è chiarissimo:non deve pagare la fornitura e posa in opera del cappotto termico.

Dovrà contribuire invece, per vari motivi, innanzi tutto perchè le facciate sono condominiali salvo titolo contrario, poi perchè tutto il condominio ne avrà beneficio.

Lo stesso discorso è il rifacimento del tetto (con o senza coibentazione), tutti i condomini devono contribuire (sentenza n. 11423 del 1990)

Forse era meglio durante l'assemblea convincere i condomini prsenti a deliberare l'intera facciata e non solo dal 1° piano.

Dovrà contribuire invece, per vari motivi, innanzi tutto perchè le facciate sono condominiali salvo titolo contrario, poi perchè tutto il condominio ne avrà beneficio.

Lo stesso discorso è il rifacimento del tetto (con o senza coibentazione), tutti i condomini devono contribuire (sentenza n. 11423 del 1990)

Forse era meglio durante l'assemblea convincere i condomini prsenti a deliberare l'intera facciata e non solo dal 1° piano.

ma come faccio ad avere beneficio se parte dal 1° piano?

 

poi la sentenza (sentenza n. 11423 del 1990) parla di "conservazione" non di "miglioria", o mi sbaglio?

La sentenza n. 11423 del 1990 parla espressamente di coibentazione del tetto e isolamento termico, questo l'inizio della massima;

La Corte d'appello con una motivazione sintetica ma chiara e sufficiente, ha accertato l'inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l'intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, e per la presenza di tali caratteristiche, in coerenza con la norma dell'art. 1117 del codice civile, ha escluso che possa distinguersi la parte di tetto, costituente la copertura esterna del fabbricato, dalla sottostante destinata ad assicurare l'isolamento termico e applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento e la manutenzione di quest'ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l'altra.

Per cui il ragionamento per i piani bassi, secondo te non sarebbe valido?

La sentenza n. 11423 del 1990 parla espressamente di coibentazione del tetto e isolamento termico, questo l'inizio della massima;

La Corte d'appello con una motivazione sintetica ma chiara e sufficiente, ha accertato l'inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l'intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, e per la presenza di tali caratteristiche, in coerenza con la norma dell'art. 1117 del codice civile, ha escluso che possa distinguersi la parte di tetto, costituente la copertura esterna del fabbricato, dalla sottostante destinata ad assicurare l'isolamento termico e applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento e la manutenzione di quest'ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l'altra.

Per cui il ragionamento per i piani bassi, secondo te non sarebbe valido?

quindi anche se si tratta di mura maestre, posso stare tranquillo e pagare?

Pur leggendo e condividendo molti suggerimenti dell'utente Tuxx questa volta non concordo.

Vero, la sentenza citata detta la massima...ma senza i fatti che descrivono la situazione il "mero diritto" non mi permette di comprendere in pieno il giudicato...

Ciò detto, nello spirito del confronto, parliamo di muri. (in senso stretto)

Se il condominio avesse deliberato il "rifacimento", ovvero il ripristino allo stato originario, nulla da dire: millesimi di proprietà e avanti così.

Per converso, il condominio, decide non di rifare ma di "rifare migliorando" (innovare) e la cosa non è certo di poco conto: il cappotto termico non è funzionale al condomino ma ai singoli appartamenti che godono di un "plus" che aumenterà di non poco il valore di mercato.(si pensi alla certificazione energetica..dell'appartamento e NON del condominio!!)

Se addirittura parlassimo di un cappotto realizzato con elevati spessori (o materiali all'avanguardia) non si comprende il motivo per il quale "tutti" dovrebbero partecipare alla spesa visto che, mi ripeto, è un plus che si riflette direttamente (senza dubbio alcuno) sul comfort abitativo (non certamente estetico).

Ritengo che non si debba partecipare a detta "miglioria" (salvo goderne ovviamente) e la cosa è facilmente sostenibile in giudizio.

Tutto ciò nell'ottica di un confronto costruttivo.

quindi anche se si tratta di mura maestre, posso stare tranquillo e pagare?
Certamente, perchè i muri maestri come le facciate sono condominiali salvo titolo contrario o altra convenzione;

 

cc art. 1117. Parti comuni dell'edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche

se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le

fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di

ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate

cc art. 1123. Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la

prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono

sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa

convenzione.

E se non contribuirai, l'amministratore potrà richiedere il Decreto Ingiuntivo e dopo la decisione Giudiziale oltre al dovuto, dovrai anche l'interesse legale e le spese legali.

In tema di spese condominiali, nella specie inerenti lavori aventi ad oggetto la rivestitura a cappotto dei muri perimetrali del fabbricato condominiale, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. dette spese devono essere ripartire tra i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, e non in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne, ex art. 1123, comma 2, c.c., atteso che, i muri perimetrali dell’edificio non sono suscettibili di un uso diverso da parte dei condomini e considerato che, nella specie, lo stesso regolamento condominiale prevedeva espressamente che le spese per la conservazione e manutenzione fossero ripartite in base alla tabella millesimale. Corte di Cass., Sez. Civile, sentenza del 23 novembre 2009 n. 24658

Si...Se tutto l'immobile fosse stato rivestito da cappotto termico..
Mi sfugge dove stà scritto e quale è la Legge di riferimento.

Comunque io ho chiuso, non devo convincere nessuno, ho riportato articoli del Codice Civile e sentenza molto chiari.

Lo stesso lavoro lo stanno facendo nel condominio dove abito, esclusi i muri dei box, e l'amministratore ha diviso la spesa (tra l'altro concordata in assemblea), con la tabella "A" generale (quella di proprietà), i proprietari dei box non volevano contribuire eppure nessuno ha impugnato, sono stati convinti dall'amministratore dallo stesso discorso che ho fatto io.

Personalmente consiglio ad Abaco 121 di non impugnare (semprechè sia ancora in tempo).

il dubbio sul pagamento o meno mi è venuto quando un mio amico amministratore invece mi convinceva dell'esatto contrario, dicendo che non dovevo pagare, facendo le stesse considerazioni di @alkesh.

tutto qui.

ecco perchè se già tra 2 amministratori ci siano 2 vedute diverse, figuriamoci tra inquilini.

non so che pesci pigliare sinceramente:confused:

il dubbio sul pagamento o meno mi è venuto quando un mio amico amministratore invece mi convinceva dell'esatto contrario, dicendo che non dovevo pagare, facendo le stesse considerazioni di @alkesh.

tutto qui.

ecco perchè se già tra 2 amministratori ci siano 2 vedute diverse, figuriamoci tra inquilini.

non so che pesci pigliare sinceramente:confused:

Se concordi con il tuo amico amministratore e con alkesh, devi impugnare la delibera, astenersi dal pagare è controproducente, perchè le delibere annullabili diventano valide, salvo decisione Giudiziale, trascorso il tempo previsto dall'art. 1137 cc.
Se concordi con il tuo amico amministratore e con alkesh, devi impugnare la delibera, astenersi dal pagare è controproducente, perchè le delibere annullabili diventano valide, salvo decisione Giudiziale, trascorso il tempo previsto dall'art. 1137 cc.

se sono trascorsi 30 gg non posso + impugnare?

se sono trascorsi 30 gg non posso + impugnare?
Purtroppo no, l'art. 1137 cc è chiaro;

 

art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i

condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente,

dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e

dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione

sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

...

Purtroppo no, l'art. 1137 cc è chiaro;

 

art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i

condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente,

dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e

dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione

sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

...

quindi se ipoteticamente il condominio avesse deliberato qualcosa di "illegale" non ci sarebbe + nulla da fare (azione legale) essendo trascorsi 30 gg?

quindi se ipoteticamente il condominio avesse deliberato qualcosa di "illegale" non ci sarebbe + nulla da fare (azione legale) essendo trascorsi 30 gg?
Purtroppo è così, a meno che queste non siano assolutamente nulle, e sarà molto difficile trovare un Giudice che vada oltre le norme previste dal Codice Civile, che tra l'altro sarebbero stravolte da un ricorso all'A.G.
Purtroppo è così, a meno che queste non siano assolutamente nulle,

come potrebbero essere nulle?

come potrebbero essere nulle?

La Corte di cassazione, VI sezione civile, con la sentenza 13 febbraio 2013, n.3586, fa il punto della situazione sull’impugnabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.

In particolare la suprema Corte sancisce che i n tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Abaco121, contribuisci secondo millesimi e mettiti il cuore in pace.

Il cappotto in realizzazione interessa parte comune condominiale (quindi anche tua)

Non è una innovazione ma una miglioria, perché non cambia la destinazione d'uso della parte interessata ai lavori: muro perimetrale era, muro perimetrale resta.

In momento successivo, sempre possibile realizzare il cappotto anche al piano terreno e al pari di adesso chiamando alla contribuzione tutti i comunisti secondo rispettivi millesimi.

La posa in opera di un cappotto come descritto comporta benefici per tutti i condòmini (quindi anche tu): per esempio l'energia richiesta (corrente elettrica+gas) per riscaldare l'intera palazzina diventerà inferiore ai consumi attuali.

Saluti 🙂

ma serve fare il cappotto e lasciare il piano terra senza????

a che serve scusate in termini di risparmio energetico?🤔

Comprenderei il risentimento, non giustificato dopo i tempi della normativa (30 gg), se al piano terra ci fossero degli appartamenti, per cui questi proprietari potevano obiettare la decisione al momento della discussione assembleare, ed eventualmente impugnare.

Ma di solito al piano terra ci sono negozi e Box, cioè unità che hanno ampie vetrate o grandi basculanti, in questo caso dove vorresti sia applicato il cappotto termico, sulle vetrate, o sui basculanti?

ma serve fare il cappotto e lasciare il piano terra senza????

Certamente che serve... per determinare un risparmio parziale.

Senza cappotto il risparmio sarebbe nullo.

Con un cappotto integrale cielo-terra il risparmio sarebbe il massimo realizzabile.

 

Per il piano terra, la perspicace osservazione di Tuxx, mi porterebbe a consultare un tecnico del settore per capacitarmi dell'opportunità, o meno, della posa di un cappotto: è un mero calcolo di percentuali fra "muratura" e "non muratura" oltre ad attenta valutazione in loco della convenienza e della logicità dell'opera. Saluti 🙂

Tullio01 dice:

In tema di spese condominiali, nella specie inerenti lavori aventi ad oggetto la rivestitura a cappotto dei muri perimetrali del fabbricato condominiale, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. dette spese devono essere ripartire tra i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, e non in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne, ex art. 1123, comma 2, c.c., atteso che, i muri perimetrali dell’edificio non sono suscettibili di un uso diverso da parte dei condomini e considerato che, nella specie, lo stesso regolamento condominiale prevedeva espressamente che le spese per la conservazione e manutenzione fossero ripartite in base alla tabella millesimale. Corte di Cass., Sez. Civile, sentenza del 23 novembre 2009 n. 24658

Questa precisazione a mio avviso nasce per 'regolamentrare' l'uso del cappotto. Ovvero il proprietario di un appartamento esposto a nord pagherà come il proprietaro di uno esposto a sud.

 In ogni caso, ci si riferisce a superfici coperte dal cappotto. Nel caso particolare, poichè il cappotto NON ricopre il piano terra, forse la questione è diversa, perchè di fatto il piano terra del cappotto non ne fa alcun uso, non avendolo.

O sbaglio?

 

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