In condominio le infiltrazioni sono purtroppo un fenomeno comune. In genere, la responsabilità dei danni sono imputabili al condominio, se derivano dalle parti comuni non ben manutenute, oppure ai singoli condòmini, se provengono dall'appartamento di costoro.
È però possibile che le infiltrazioni siano favorite da un difetto di costruzione del fabbricato stesso. Cosa succede in questa ipotesi? Delle infiltrazioni risponde il costruttore?
Proprio a questa domanda ha fornito risposta il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto con la sentenza n. 1022 del 5 agosto 2022. La pronuncia in commento è di particolare interesse in quanto afferma il seguente principio: la responsabilità da rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 c.c. non presuppone necessariamente la presenza di vizi influenti sulla staticità dell'edificio, essendo sufficiente qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile. Approfondiamo la sentenza sopra menzionata e vediamo se delle infiltrazioni risponde il costruttore.
Infiltrazioni: le ragioni del condominio
Il condominio, in persona del proprio amministratore, conveniva in giudizio l'originario costruttore del fabbricato chiedendo che fosse condannato a risarcire i danni per le infiltrazioni nelle parti comuni causate da vizi dell'edificazione.
Il condominio si avvaleva dell'elaborato peritale del Ctu nominato dal giudice in sede di accertamento tecnico preventivo, dal quale emergeva che i lavori di costruzione dell'immobile non apparivano realizzati a regola d'arte.
Nello specifico, venivano riscontrati irregolarità della pavimentazione del vialetto, con alcune piastrelle scollate ed infossate che creavano un avvallamento, oltre a tracce di umidità nella parete lato nord del condominio e nel muro di cinta dello stesso.
Infiltrazioni e danni non patrimoniali
Il condominio chiedeva pertanto di acquisire il fascicolo cautelare (Atp) e, nel merito, di condannare la convenuta al risarcimento dei danni per i difetti di costruzioni.
Infiltrazioni: la difesa del costruttore
Si costituiva in giudizio la società costruttrice, eccependo in via preliminare la carenza di legittimazione attiva del condominio nonché la decadenza e la prescrizione dell'azione di responsabilità per i vizi di costruzione. Nel merito, riteneva insussistenti i difetti accertati in sede di Atp.
Infiltrazioni: il costruttore del condominio è responsabile?
Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, con la sentenza n. 1022 del 5 agosto 2022 in commento, ha accolto la domanda attorea, ritenendo fondata la responsabilità del costruttore per rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 c.c.
È appena il caso di riportare il tenore della norma da ultimo citata: «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».
Secondo il giudice siciliano, la Ctu realizzata in sede di accertamento tecnico preventivo non lascia adito a dubbi: l'errata esecuzione del sottofondo della pavimentazione e la mancata impermeabilizzazione dell'area della rampa di accesso al parcheggio adiacente al condominio, insieme all'errata collocazione delle mattonelle, rappresentano la causa delle infiltrazioni di acqua che determinano gli avvallamenti presenti nel manto della rampa stessa nonché dell'umidità di risalita presente nel muro perimetrale - lato nord - del fabbricato e nel muro di cinta dello stesso, adiacenti all'area della rampa.
Da quanto sopra ritiene il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto che i vizi di costruzione della rampa condominiale integrino gravi difetti di costruzione che incidono in misura rilevante sull'efficienza e sulla durata dell'area della rampa adibita a parcheggio, e siano tali da condizionare la funzionalità della parte comune dell'immobile in questione.
Secondo la sentenza in commento, deve ritenersi pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio di diritto secondo cui «In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature» (cfr. Cass., ord. n. 27315 del 17/11/2017).
Ne consegue la natura di responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore - costruttore del fabbricato, nonché la legittimazione ad agire del condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, ai sensi dell'art 1130, comma primo, n. 4) c.c., secondo cui l'amministratore, anche senza previa delibera assembleare, può «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio».
Va infine rigettata l'eccezione di parte convenuta, secondo cui i termini per far valere l'azione ex art. 1669 c.c. sarebbero oramai spirati.
Secondo la Corte di Cassazione, «Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie, dalla data del deposito della relazione del consulente, nominato in sede di accertamento tecnico preventivo), non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.
L'accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto» (Cass., ord. n. 777 del 16/01/2020).
Alla luce di quanto sopra, il termine di denunzia dei gravi vizi di costruzione deve ritenersi tempestiva, visto che parte attrice ha avuto piena cognizione della sussistenza dei gravi difetti di costruzione solo a seguito dell'accertamento tecnico preventivo.
