Le infiltrazioni d'acqua dai muri o dal tetto dell'immobile sono un problema abbastanza frequente nelle unità immobiliari facenti parte di un caseggiato condominiale. In questo caso il singolo condomino proprietario danneggiato potrà agire contro un altro proprietario o contro il Condominio a seconda della provenienza del fenomeno infiltrativo.
Può altresì accadere, però, che l'immobile danneggiato dalle infiltrazioni sia confinante con un'area di proprietà della Pubblica Amministrazione.
In caso di controversie di cui sia parte la P.A. è necessario stabilire se possa applicarsi la norma di cui all'art. 2051 c.c., come nelle ipotesi in cui la controparte del danneggiato sia un altro privato, oppure debba farsi riferimento a quella di cui all'art. 2043 c.c. posto che, l'applicabilità dell'una o dell'altra norma comporta diverse conseguenze sul piano probatorio.
Com'è noto, infatti, mentre l'azione di cui all'art. 2043 c.c. comporta la necessità per il danneggiato di provare l'esistenza del dolo o della colpa a carico del danneggiante, nel caso di azione esperita ai sensi dell'art. 2051 c.c., la responsabilità del custode è prevista dalla stessa legge per il fatto stesso della custodia, potendo il danneggiante liberarsi soltanto attraverso la dimostrazione del caso fortuito.
Esperire azione ai sensi dell'art. 2051 c.c. significa accedere ad un regime probatorio semplificato in quanto il danneggiato potrà domandare il risarcimento del danno senza dover dimostrare il profilo soggettivo, invece richiesto nel caso della responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., ossia l'esistenza del dolo o della colpa a carico del danneggiante.
"L'applicabilità dell'una o dell'altra norma implica, sul piano eziologico e probatorio, diversi accertamenti e coinvolge distinti temi d'indagine, trattandosi di accertare, nel caso di cui all'art. 2043 c.c., se sia stato attuato un comportamento commissivo od omissivo, dal quale è derivato un pregiudizio a terzi, e dovendosi prescindere, invece, nel caso di responsabilità per danni da cosa in custodia, dal profilo del comportamento del custode, che è elemento estraneo alla struttura della fattispecie normativa di cui all'art. 2051 c.c., nella quale il fondamento della responsabilità è costituito dal rischio, che grava sul custode, per i danni prodotti dalla cosa che non dipendano dal caso fortuito" (così la sentenza 6 luglio 2004, luglio 2004, n. 12329, richiamando un orientamento ancora più risalente).
Orbene, quando è possibile applicare alla P.A. l'art. 2051 c.c.?
Vediamo un caso concreto di responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ove custode è la P.A., deciso dal Tribunale di Lanciano con sentenza n. 355 del 7 ottobre 2022.
Infiltrazioni provenienti dal terrazzamento di proprietà comunale. La vicenda
Il proprietario di un immobile adibito ad uso commerciale, confinante con il terrapieno della terrazza soprastante di proprietà comunale citava in giudizio il Comune per sentirlo dichiarare responsabile del danno subito dall'immobile, attinto da grandi macchie di umidità per infiltrazioni di acqua piovana e reflue provenienti dalla sovrastante terrazza, verso il terrapieno confinante con il muro della proprietà dell'attore.
L'attore individuava il nesso causale tra l'insorgenza del danno e l'omessa manutenzione del pavimento di copertura della terrazza condominiale, alla sommità del muro del terrapieno e dal malfunzionamento degli scarichi dell'acqua piovana da cui avevano origine le infiltrazioni all'interno dell'immobile.
Rappresentava, altresì, di aver subìto il recesso anticipato dal conduttore a cui aveva locato l'immobile a causa delle condizioni inadeguate all'utilizzo dei locali. Sicché, quantificava il danno nell'ammontare dei costi di ripristino e dei canoni di locazione non percepiti a seguito del recesso anticipato del conduttore; richiamava la responsabilità del custode, ed in subordine la responsabilità per fatto illecito.
Il Comune convenuto si costituiva contestando la domanda e chiedendone il rigetto.
Istruito il giudizio, il Tribunale preliminarmente inquadrava la vicenda nell'alveo delle responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. stabilendo che il Comune avrebbe dovuto in qualità di custode dell'area interessata dall'evento procedere con i necessari interventi manutentivi al fine di impedire l'insorgenza di cause di pericolo e di conseguenti danni agli utenti.
A tale decisione il Tribunale è giunto tenendo in considerazione, in relazione al singolo caso, che il Comune ben avrebbe potuto, anzi dovuto, controllare e manutenzionare l'area interessata dall'evento in considerazione del dovere di custodia ricadente a suo carico.
Infiltrazioni provenienti dal terrazzamento di proprietà comunale. I criteri per l'applicabilità dell'art. 2051 c.c. alla P.A.
In caso di controversie di cui sia parte la P.A. si è ritenuto che l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., invece che dell'art. 2043 c.c., vada valutata tenendo in considerazione l'estensione territoriale in cui la stessa P.A. opera.
La Consulta, con sent. n. 156/1999, ha ritenuto non applicabile l'art. 2051 alla pubblica amministrazione allorché sul bene di sua proprietà non sia possibile - per la notevole estensione di esso e le modalità d'uso, diretto e generale, da parte dei terzi - un continuo, efficace controllo, idoneo ad impedire l'insorgenza di cause di pericolo per gli utenti.
Ciò con la precisazione che la "notevole estensione del bene" e "l'uso generale e diretto" da parte dei terzi costituiscono soltanto degli indici dell'impossibilità di un concreto esercizio del potere di controllo e vigilanza sul bene medesimo; impossibilità che dunque deve essere desunta nel singolo caso concreto e non in virtù di un puro e semplice riferimento alla natura demaniale e all'estensione del bene.
Nel caso di specie, infatti, il Giudice ha ritenuto applicabile l'art. 2051 c.c. in quanto il Comune avrebbe dovuto controllare, quale custode, il terrazzo di copertura dell'immobile danneggiato dalle infiltrazioni, ossia un bene di modesta estensione, posto all'interno del centro cittadino, aperto al pubblico transito pedonale e costituente copertura di sottostanti locali commerciali affacciati su strada destinata a traffico veicolare.
L'indagine condotta dal giudice ha così confermato l'inesistenza di particolari difficoltà di vigilanza e controllo da parte del Comune tali da esentarlo dalla responsabilità di cui all'art. 2051 c.c.
Si è pure escluso che l'evento fosse originato dal caso fortuito posto che lo stato dei luoghi, invaso da erba ed efflorescenze, era sintomatico di una mancata manutenzione comunale da lungo tempo.
Gli esiti degli accertamenti tecnici hanno poi confermato il nesso causale e, pertanto, il danno all'immobile era derivato dalla cattiva o omessa manutenzione del terrazzo sovrastante da parte del Comune, responsabile quale custode del bene ex art. 2051 c.c.
