Il c.d. piccolo condominio è da intendersi come il caseggiato composto da più di due condomini che però non superano il numero di otto.
Il problema della nomina di un amministratore
Prima che i condomini superino il numero di otto la nomina dell'amministratore non è obbligatoria, ma è consentita. L'obbligo della nomina, come prevede l'articolo 1129 c.c., sorge dal momento in cui i condomini del caseggiato, quali proprietari esclusivi di una parte dell'edificio medesimo, diventano nove o più, cioè quando, in conseguenza di eventuali atti inter vivos o mortis causa le varie parti dell'edificio, suscettibili di proprietà esclusiva, risultino distribuite in proprietà separate tra nove o più persone.
Alla luce di quanto sopra è evidente come l'art. 1129 c.c. miri ad imporre all'assemblea dei condomini la nomina di un amministratore quando i partecipanti siano in numero superiore a otto, ma lasciando liberi i condomini di farla, nel caso in cui i partecipanti siano otto o meno di otto e, addirittura solo due.
L'amministratore di fatto
Non è escluso che, nel caso di un piccolo condominio, le varie attribuzioni dell'amministratore vengano demandate, anche informalmente, ad uno dei condomini, essendo comunque indispensabile, nel disaccordo, che le decisioni siano adottate in apposita assemblea che può essere convocata da uno o più condomini (così, ad esempio, Cass. civ., sez. II, 03/07/2000, n. 8876). Si tratta dell'amministratore di fatto a cui sembra fare cenno l'art. 1129, 4° comma, secondo cui la persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore deve, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, affiggere le sue generalità ed i suoi recapiti anche telefonici.
Del resto si deve tenere conto che secondo parte della giurisprudenza la nomina dell'amministratore può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio (Cass. civ., sez. II, 04/02/2016, n. 2242).
In ogni caso colui che ricopre questo ruolo è soggetto alle stesse obbligazioni che deriverebbero da un mandato e, in caso di inadempimento dei doveri assunti in virtù della gestione, può essere richiamato a risarcire i danni.
La responsabilità penale dell'amministratore di fatto
Non si può escludere la responsabilità penale del soggetto che, in assenza di nomina, compie di fatto atti di gestione del caseggiato. Così, ad esempio, un capo condomino (amministratore di fatto) è stato condannato alla pena di un anno e quattro mesi di reclusione e al risarcimento dei danni in favore delle parti civili, in relazione al reato di cui all'art. 589 c.p. (omicidio colposo), a causa della morte del dipendente dell'impresa che era precipitato a terra dall'altezza del terzo piano, nell'atto di scendere dal ponteggio metallico montato per la realizzazione delle opere di rifacimento; secondo i giudici di merito, la cui decisione è stata condivisa dai giudici supremi, il capo condomino ha meritato la condanna in quanto, in qualità di committente dei lavori di rifacimento della facciata di tale condominio, non ha verificato l'idoneità tecnico professionale dell'impresa appaltatrice, né ha vigilato sulla predisposizione, da parte della ditta appaltatrice, di adeguate misure antinfortunistiche.
Al contrario, la colpevolezza è risultata evidente atteso che, assistendo al montaggio del ponteggio alla presenza della ditta, non ha mosso obiezioni, con ciò implicitamente riconoscendo l'avvenuto perfezionamento del contratto (Cass, pen., Sez. III, 20/03/2019, n. 29068).
La nomina giudiziale dell'amministratore nel piccolo condominio
Il primo comma dell'art. 1129 c.c. dispone che quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
L'ordinamento, quindi, prevede l'obbligatorietà della nomina di amministratore solo nel caso di condominio con più di otto condomini, mentre negli edifici con numero inferiore lascia ai condomini la facoltà di nomina attuabile sia nelle forme collegiali sia rivolgendosi all'autorità giudiziaria.
In particolare, la nomina giudiziale può avvenire, in applicazione dell'art. 1105 c.c. e non solo dell'art. 1129 c.c., anche in caso di condominio con meno di otto condomini o anche di condominio minimo; infatti, per effetto del rinvio operato dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione, il giudice, in applicazione del quarto comma dell'art. 1105 c.c., può nominare l'amministratore nei casi in cui non si formi una maggioranza, ipotesi che deve ritenersi ricomprendere anche l'accertata impossibilità di addivenire alla regolare costituzione dell'assemblea con raggiungimento del quorum costitutivo poiché ne costituisce presupposto antecedente e necessario.
In ogni caso, merita di essere sottolineato che il dato quantitativo dei proprietari esclusivi incide solo sull'obbligatorietà o meno della nomina, non certo su diritti e doveri dell'amministratore, che sono esattamente identici in ogni frangente e condizione.
Piccolo condominio e regolamento
L'art. 1138 c.c. inizia precisando che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento: quest'ultimo, quindi, deve essere approvato solo se i condomini sono undici o in numero più elevato.
Tuttavia, il fatto che la legge preveda l'obbligo di formare un regolamento nei condomini con più di dieci partecipanti, non esclude che un regolamento sia formato anche nel caso di minor numero di partecipanti. Per questi edifici condominiali minori, però, i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, possono decidere di imporsi una legge interna che, una volta approvata, deve essere rispettata da tutti.
