L'amministratore di condominio ha l'obbligo di giustificare dettagliatamente le spese addebitate ai suoi mandanti al fine di consentire la chiara e trasparente verifica, è obbligato alla restituzione delle somme non contabilizzate al condominio.
Così si è pronunciato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 15705 del 17 luglio 2015, ove è stato precisato che l'obbligo dell'amministratore condominiale è anche quello di conservare e trasmettere integralmente la documentazione in suo possesso non appena avvenga la cessazione del suo mandato in modo tale che, sia sempre possibile in capo a ciascun condomino, la verifica dei dati esposti (chiaramente ed immediatamente leggibili).
Questi i fatti di causa. Un condominio, citava in giudizio Tizia (ex amministratrice) al fine di ottenere la condanna alla consegna di tutta la documentazione condominiale in suo possesso dalla data della sua revoca al nuovo amministratore giudiziario nominato dal Tribunale di Roma; in particolare, l'ordine alla stessa di presentare il conto della gestione, nonché la sua condanna alla restituzione delle somme a titolo di ammanco di cassa.
Costituendosi in giudizio, la precedente amministratrice convenuta, contestava in toto tutte le pretese del condominio attore; nello specifico, eccepiva la nullità dell'atto introduttivo per mancanza di regolare mandato al nuovo amministratore, nonché, nel merito, evidenziava di aver già provveduto alla restituzione di tutta la documentazione in suo possesso.
Preliminarmente, quanto al caso in esame, giova ricordare che il rendiconto è un atto che si compone di più documenti, tra i quali di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Orbene, premesso quanto esposto, nel corso del procedimento, espletata l'attività istruttoria, il giudice adito, preliminarmente rigettava le eccezioni processuali di parte convenuta; nel merito, invece, quanto alla mancata contabilizzazione, il Tribunale romano ha meglio evidenziato l'importanza della modalità di redazione del rendiconto ad opera dell'amministratore, che, appunto, con la riforma del 2013, intervenendo sulla questione con l'art. 1130 bis Cc, ne ha scandito meglio il contenuto laddove riferisce che esso "deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica …".
Difatti, tale norma, sancisce espressamente un diritto che era riconosciuto anche nel silenzio della legge: i condomini hanno diritto, in qualsiasi momento, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile condominiale.
Ecco perchè se l'amministratore non consegna il rendiconto può essere revocato
Nella fattispecie in esame, come evidenziato dalla CTU (mancata contabilizzazione), con riferimento alla ricostruzione dei rendiconti, per una parte delle somme incassate dal Condominio (oggetto di verifica) non vi erano informazioni in merito l'anno di pagamento; di conseguenza, l'impossibilità di imputare tali somme al relativo rendiconto.
Inoltre, la mancanza di altri prospetti contabili (gestione sia ordinaria che straordinaria, prospetti di entrate e di uscite, prospetti patrimoniali) non hanno consentito di determinare l'eventuale avanzo o disavanzo di cassa.
Sul punto, il giudice adito ha meglio precisato che tale inadempimento deve porsi in diretto collegamento con la violazione incombente sull'amministratore di condominio di svolgere l'incarico con l'uso della diligenza del buon padre di famiglia (Cass. n. 10815 del 16 agosto 2000), ma che certamente, con la riforma del condominio, la nuova disposizione (art. 1130 bis c.c.) ha reso ancor più rigorosa tale attività a carico del professionista.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale ha accolto la domanda del Condominio e per l'effetto ha condannato l'ex amministratrice alla restituzione a favore del condominio della somma a titolo di ammanco con contestuale condanna alle spese processuali.
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