Laddove il privato esegua lavori, all'interno del proprio immobile sito in condominio, che causino un danno a beni o servizi comuni oppure all'intero edificio, dovrà risponderne.
Il risarcimento del danno potrà avvenire, alternativamente e non cumulativamente, o in forma specifica, cioè con condanna all'esecuzione delle opere di ripristino a cura del danneggiante oppure per equivalente, cioè con liquidazione, a favore del danneggiato, della somma stimata come occorrente a coprire i lavori di restitutio in integrum, ma non entrambe, in quanto vi sarebbe una illegittima duplicazione delle voci di danno.
Così la Corte d'Appello di Bari, con la sentenza n. 638 del 20 aprile 2023, ha risolto una fattispecie di crollo parziale di un edificio condominiale a causa della cattiva esecuzione di lavori all'interno di una delle abitazioni.
E se i lavori di ristrutturazione di un immobile creassero danni gravi all'edificio condominiale? Fatto e decisione
La vicenda prende le mosse dall'esecuzione di lavori commissionata da Tizio nell'immobile di sua proprietà, collocato al piano terreno di un edificio condominiale, lavori svolti dalla Alfa Srl.
Durante l'esecuzione, la Alfa Srl si avvede dello smottamento di una parete laterale e del crollo di parte della sovrastante volta, sulla quale erano stati fatti i preliminari lavori di spicconatura. Il crollo aveva poi determinato il formarsi di crepe lunga tutta la parete esterna dell'edificio, in corrispondenza della volta parzialmente crollata, palesando l'evidente sofferenza della struttura.
All'interno del sovrastante appartamento di Caio si verificava l'abbassamento del pavimento, in corrispondenza al punto in cui la volta sottostante era crollata.
In seguito a segnalazione al Comune, il Sindaco, con ordinanza contingibile ed urgente, ordinava l'evacuazione del fabbricato, dato il pericolo di crollo.
Gli altri condomini davano incarico alla Beta Srl di eseguire i lavori di puntellamento e messa in sicurezza e, dopo la comunicazione al Comune, potevano rientrare nelle unità immobiliari, tutti tranne Caio.
A questo punto, i condomini, incluso Caio, proponevano ATP (accertamento tecnico preventivo) onde verificare la responsabilità dell'accaduto e ottenere indicazione delle opere da compiersi, convenendo sia Tizio, che la Alfa Srl che Sempronio, legale rappresentante della Alfa Srl: l'ATP accertava che il cedimento ed i danni strutturali all'edificio condominiale, così come all'appartamento di Caio, erano da ascrivere alle opere eseguite dalla Alfa Srl nel locale di Tizio.
Sulla scorta di dette risultanze, i condomini, incluso Caio, convenivano Tizio, la Alfa Srl e Sempronio in giudizio, onde ottenerne la condanna all'esecuzione dei lavori di ripristino della volta crollata ed in via subordinata al pagamento del prezzo dei lavori, stimato in oltre 180.000,00 Euro dal perito di parte.
Il Tribunale di Foggia rigettava tutte le domande dei condomini, ritenendole non provate.
Più precisamente, il primo giudice escludeva ogni ragione di danno dei proprietari degli immobili ubicati ai piani superiori della palazzina (secondo e terzo), che non erano stati incisi da lesioni o deformazioni del pavimento; rigettava il danno di Caio, ritenendo che la necessità di rifacimento del pavimento fosse un evento futuro ed incerto, che si sarebbe concretamente verificato solo allorquando Tizio avesse deciso di ripristinare la volta a botte, previa sua demolizione e ricostruzione.
La Corte d'Appello di Bari, cui si rivolgono i condomini soccombenti in I°, ribalta l'esito del giudizio, ritenendo la sentenza impugnata viziata per illogicità.
Infatti, il Tribunale aveva fatto proprie le considerazioni del CTU nominato in ATP, dando così per assodato che la responsabilità del crollo fosse da ascrivere alle opere svolte dalla Alfa Srl su incarico di Tizio. Poi però aveva malamente qualificato il danno ed il diritto al risarcimento.
Considerazioni conclusive
Ciò intorno a cui ruota la pronuncia sopra riportata è racchiuso nel rapporto tra danno - evento e danno - conseguenza, disaminato dalla Corte a correzione di quanto espresso dal giudice di prime cure.
Infatti, evidenzia la Corte, una volta assodato che la perdita di efficienza statica della palazzina in questione derivò dalle opere svolte da Alfa Srl su incarico di Tizio ed all'interno del locale di proprietà di costui, punto peraltro non impugnato in appello e quindi passato in giudicato tra le parti, era necessario dare risalto al fatto che il puntellamento disposto dall'assemblea di condominio e realizzato dalla Beta Srl - peraltro, sottolineiamo noi, dietro 'compulsione' della pubblica autorità, sub specie dell'ordinanza del Sindaco - era un espediente che però non ha risolto il danno statico ed andava soppiantato da interventi definitivi e risolutivi.
Crollo di una costruzione: chi è il responsabile penale?
Pertanto, il danno ricevuto dall'edificio è concreto, immediatamente percepibile, individuabile e quantificabile, non futuro ed eventuale come inquadrato invece dal Giudice di I°.
Lo stesso dicasi per il puntellamento disposto all'interno dell'unità di Tizio, anch'esso non risolutivo del crollo della volta.
Per cui il crollo come danno - evento coincide con i problemi statici che sono il danno - conseguenza.
Erronea è stata, di conseguenza, anche la mancata liquidazione o condanna al rifacimento, in quanto il Tribunale, come visto sopra, ricollegava l'esecuzione dei lavori alla mera volontà ed iniziativa di Tizio, quale proprietario del locale da cui originava il crollo della volta che dava poi seguito ai danni strutturali.
È evidente che la situazione è del tutto invertita, per cui Tizio ed Alfa Srl vanno condannati in solido al ripristino dello status quo ante, mentre non possono essere anche e parallelamente condannati a corrispondere l'equivalente dell'importo dei lavori necessari, perché ciò comporterebbe che essi risarciscano due volte il medesimo danno.
Invece, viene comunque respinta la richiesta di rimborso delle somme spese per i lavori di puntellamento, in quanto da un lato ne manca la prova, atteso che i condomini che agirono in giudizio non produssero i pagamenti disposti per dette opere, ma solamente un preventivo di spesa, non adatto a dimostrare l'esborso; dall'altro lato, pur essendo evidente perché incontestato che i lavori di puntellamento erano stati eseguiti, non era possibile comunque, né per il Tribunale né per la Corte, stabilire quali poste fossero state pagate da chi (solamente da alcuni condomini, da tutti, suddivise per millesimi, etc.), mancando come detto sia la prova del pagamento che la produzione di un riparto di spesa in seno al condominio.
