L'art. 1131 c.c., comma 2, prevede che l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, e il comma 3 precisa che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio comunicazione all'assemblea.
Il disposto dell'art. 1131 c.c. viene inteso nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni.
In particolare, dall'art. 1131 c.c. si deduce che il potere di rappresentanza dell'amministratore è contenuto nei limiti delle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c., ossia si riferisce alle parti ed ai servizi comuni, nonché alle controversie riguardanti i beni comuni.
Vi sono poi casi però in cui non è sufficiente citare in giudizio il condominio in persona dell'amministratore, ma sarà necessario che siano chiamati tutti i condomini singolarmente.
A tale proposito merita di essere segnalata una recentissima ordinanza della Cassazione (ordinanza n. 12707 del 9 maggio 2024).
Diritto d'uso sul posto auto nel cortile comune reclamato da un condomino e litisconsorzio necessario. Fatto e decisione
Una condomina citava davanti al Tribunale il condominio e una società condomina, chiedendo di accertare in via principale il proprio diritto di uso esclusivo di un posto auto nel cortile condominiale.
In ogni casa la stessa attrice voleva che fosse accertata e dichiarata la responsabilità, anche a fini risarcitori, dell'amministratrice condominiale; infine pretendeva la condanna della detta società condomina al rilascio del posteggio, nonché al risarcimento dei danni. Le domande dell'attrice venivano rigettate con sentenza dal Tribunale. L'appello proposto dalla condomina veniva respinto dalla Corte d'appello.
I giudici di secondo grado facevano presente, fra l'altro, come una precedente delibera assembleare avesse solo individuato sedici posti auto nell'area esterna comune e li avesse assegnati in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio.
Secondo la Corte tale assegnazione, perciò, non aveva dato luogo alla costituzione di alcun diritto reale sul suolo condominiale.
La soccombente ricorreva in cassazione, censurando, tra l'atro, la decisione della Corte di Appello per avere escluso la configurabilità in capo alla ricorrente di un diritto reale di uso esclusivo del posto auto sull'area esterna condominiale.
Secondo la ricorrente la Corte d'appello aveva erroneamente escluso in sede di interpretazione dell'atto che fosse titolare di un diritto reale di uso del posto auto. La Cassazione ha notato che la domanda proposta dalla condomina ha avuto l'obiettivo di accertare il diritto reale di uso esclusivo a lei spettante con riguardo al posto auto individuato nell'ambito del cortile di proprietà condominiale.
Sono stati convenuti in giudizio il condominio e un condominio, presunto occupante abusivo del posto auto sopra detto.
I giudici supremi hanno rilevato che la domanda dell'attrice in quanto inerente ad un diritto reale asseritamente gravante su una parte comune ex art. 1117 c.c., avrebbe richiesto la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i partecipanti del condominio, ricadendosi in un'ipotesi di litisconsorzio necessario.
La Cassazione, perciò, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, dichiarato la nullità del giudizio.
Assegnazione esclusiva posto auto: quale maggioranza?
Considerazioni conclusive
È importante precisare che sussiste il litisconsorzio necessario di tutti i condomini ogni qual volta la sentenza, in vista della sua applicazione concreta, sarebbe inutile se non fosse vincolante per tutti.
In tali casi non è sufficiente citare in giudizio il condominio in persona dell'amministratore, ma è indispensabile che siano chiamati tutti i condomini singolarmente, in applicazione di un litisconsorzio necessario.
Si deve considerare che il provvedimento che andrà a definire il giudizio avrà conseguenze nella sfera dei diritti soggettivi dei singoli.
Ne consegue che la domanda diretta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza di un diritto reale d'uso su un fondo di proprietà condominiale va proposta nei confronti di ciascuno dei condomini, che soli possono disporre del diritto in questione (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e non nei confronti dell'amministratore del condominio, il quale, carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, 28/01/2019, n. 2279).
Di conseguenza, posto che il diritto di proprietà sui beni comuni appartiene ai singoli condomini e non già al condominio, in presenza di domanda rivolta all'acquisto della proprietà o del diritto d'uso su un bene comune a tutti i condomini, i singoli contitolari del diritto sono litisconsorti necessari unitamente all'amministratore condominiale e non possono essere da quest'ultimo rappresentati senza apposito mandato (Cass. civ., 29/10/2019, n. 27707).
Allo stesso modo la domanda diretta ad ottenere la costituzione coattiva di una servitù su un fondo di proprietà dei condomini va proposta nei confronti di ciascuno dei condomini, che soli possono disporre del diritto in questione (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e non nei confronti dell'amministratore del condominio (Trib. Livorno 12 aprile 2024, n. 556).
