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Acquisto del diritto di proprietà su un bene comune: necessario il litisconsorzio tra tutti i condomini
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Acquisto del diritto di proprietà su un bene comune: necessario il litisconsorzio tra tutti i condomini

Per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su un bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Tizio e Caio invocavano in giudizio il Condominio ed i suoi condomini per sentir accertare la pertinenza al proprio ente esclusivo del vano sottotetto, rispettivamente sovrastante, ovvero l'acquisto del diritto di proprietà da parte loro di detto vano mediante usucapione.

Resistendo il condominio ed alcuni del condomini in proprio, il Tribunale rigettava la domanda di accertamento della pertinenzialità dei vani sotto tetto rispetto agli alloggi in signoria esclusiva; tuttavia, accolse la loro domanda subordinata di accertamento dell'acquisto per fatto ex art 1158 c.c.

Nel giudizio di secondo grado, la Corte d'Appello rilevava la carente costituzione del contraddittorio in sede di giudizio di prime cure per omessa evocazione di tutti i singoli condomini interessati, e di conseguenza dichiarare la nullità di procedimento relativo alla sentenza impugnata, rimettendo le parti avanti il Tribunale per nuovo giudizio.

Per tali motivi, Tizio e Caio hanno proposto ricorso in cassazione eccependo, tra i vari motivi, che la Corte territoriale aveva aggravato di spese gli attori originari delle spese di lite nonostante la concorrenza di adeguate ragioni per disporre la compensazione, specie tenuto conto della condotta ostruzionistica posta in essere dalla controparte individuata nel rifiuto opposto dall'amministratore del condominio di rimettere loro, come chiesto, l'esatto elenco dei condomini.

Di conseguenza l'errore commesso nella costituzione del completo contraddittorio, con l'evocazione di tutti i condomini interessati, era dovuto all'utilizzo di elenchi non completi in loro disponibilità stante appunto l'ostruzionismo frapposto dal condominio, condotta da qualificarsi siccome sleale a sensi dell'alt 88 cod. proc. civ. -questione non esaminata dal Collegio ambrosiano.

=> Acquisto per usucapione: il contraddittorio va esteso a tutti i condomini

Il ragionamento della Cassazione . Secondo i giudici di legittimità, come osservato dai resistenti costituiti, l'asserto critico si fonda sulla affermazione di fatto non provata, ossia che l'amministratore, richiesto dell'elenco esatto dei condomini abbia omesso di comunicarlo o comunque di dar ragione della sua impossibilità di farlo, nonché sull'osservazione che l'elenco dei condomini dimesso in causa dal Condominio costituendosi non era completo.

In proposito, quanto all'elenco dimesso in atti dal condominio costituendosi, se anche portante indicazioni errate, secondo la Cassazione, ciò non sollevava parte attrice dal sua diligenza di acquisire mediante i Pubblici Registri le opportune informazioni prima di avviare la lite.

Quanto all'altra censura, i ricorrenti avevano eccepito la violazione della norma ex art 1131 c.c.. in quanto il Collegio ambrosiano aveva erroneamente ritenuto che l'amministratore del condominio, nella specie, non rappresentasse la collettività dei condomini, ciò in contrasto con arresti di questa Corte di legittimità, benché oggetto di causa fosse un interesse comune.

=> Il giudizio di accertamento della proprietà di un locale in condominio deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini

In argomento, osservano i giudici della Suprema Corte che in effetti esiste l'insegnamento di legittimità, posto dai ricorrenti alla base della loro tesi, ma lo stesso non solo non appare maggioritario ma nemmeno questo Collegio lo reputa meritevole di seguito.

Difatti dei vari arresti di legittimità evocati in ricorso solamente uno - Cass. sez. 2 n° 28141/13 - ex professo insegna che anche nelle controversie in cui condomino o terzo rivendica l'acquisto in via esclusiva di bene comune unico legittimato a resistere è l'amministratore condominale, mentre tutte le altre sentenza citate, compreso l'arresto delle sezioni unite - Cass. n° 25454/13 precisano che non concorre il litisconsortio con tutti i comunisti solamente quando viene richiesto l'accertamento di una situazione giuridica esistente senza anche la proposizione di domanda diretta alla modifica della situazione giuridica esistente, ossia all'acquisto del diritto in via esclusiva su bene comune - nella specie mediante usucapione.

Dunque in presenza - come nella specie - di domanda rivolta all'acquisto del diritto di proprietà su bene comune a tutti i condomini, i singoli contitolari del diritto sono litisconsorti necessari unitamente all'amministratore condominiale e, non già, possono esser all'uopo rappresentati da quest'ultimo senza apposito mandato, nella specie assente.

In conclusione, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

LITISCONSORZIO

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 102 c.p.c.

PROBLEMA

Gli attori invocavano in giudizio il Condominio ed i suoi condomini per sentir accertare la pertinenza al proprio ente esclusivo del vano sottotetto, rispettivamente sovrastante, ovvero l'acquisto del diritto di proprietà da parte loro di detto vano mediante usucapione.

La corte d'appello, in riforma della pronuncia, dichiarava la carente costituzione del contraddittorio in sede di giudizio di prime cure per omessa evocazione di tutti i singoli condomini interessati.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, in presenza - come nella specie - di domanda rivolta all'acquisto del diritto di proprietà su bene comune a tutti i condomini, i singoli contitolari del diritto sono litisconsorti necessari unitamente all'amministratore condominiale e, non già, possono esser all'uopo rappresentati da quest'ultimo senza apposito mandato

LA MASSIMA

In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca in via per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull'estensione dei diritti dei singoli

Cass. civ., sez. II, ord. 29 ottobre 2019, n. 27707

=> Accertamento della proprietà individuale e legittimazione passiva del condominio

Scarica Cass. civ. sez. II ord. 29 ottobre 2019 n. 27707

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