In considerazione della peculiarità del condominio, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione formosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il caseggiato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede infatti un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che, le norme relative ai rapporti di vicinato, trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.
Si tenga conto però che la normativa sulle distanze viene meno in relazione a quegli impianti da considerare indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene; così è stato affermato che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio - trattandosi di un'esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell'essenzialità - giustifica la mancata applicazione dell'art. 889 c.c. negli edifici in condominio (Cass. civ., sez. II, 09/06/2009, n. 13313).
Allo stesso modo la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, in quanto l'originario unico proprietario aveva il diritto di costituire in deroga al regime legale delle distanze, vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia.
A parte questi casi particolari, la normativa sulle distanze legali deve essere sempre subordinata alla sua compatibilità con i principi che regolano specificatamente la materia condominiale.
Tale questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Firenze nella sentenza del 20 dicembre 2022 n. 3529.
Terrazza sul muro comune e reazione del condomino vicino. La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando una condomina chiedeva all'assemblea condominiale di essere autorizzata alla realizzazione di un'ampia terrazza sul muro comune prospicente la corte interna.
L'assemblea non assumeva nessuna valida decisione per mancato raggiungimento del numero legale dei voti; la richiesta, però, veniva proposta nuovamente e, in una successiva riunione, l'assemblea concedeva l'autorizzazione, previo rispetto della "verticalità dei balconi preesistenti e la uniformità estetica.
Tale autorizzazione, però, veniva concessa senza il voto della vicina che, dopo la realizzazione della terrazza, si rivolgeva al Tribunale per sentir accertare e dichiarare la lesione del proprio diritto di proprietà a causa della costruzione della convenuta in violazione delle distanze di cui agli artt. 873, 905 e 907 c.c.; secondo l'attrice la terrazza era stata realizzata, in difformità del progetto presentato in Comune e ad una distanza inferiore a quella legale (inferiore a 50 cm); di conseguenza pretendeva la riduzione in pristino dei luoghi, con la rimozione della terrazza; in via subordinata, chiedeva l'arretramento della terrazza suddetta nel rispetto della distanza di legge, oltre al risarcimento del danno.
La convenuta sosteneva che le distanze erano state rispettate e notava che l'attrice, per garantire la privacy fra le due proprietà, aveva installato sul balcone un diaframma, inizialmente in ferro e vetro a forma di L, successivamente in legno con appoggio di un pannello, ma con la parte frontale di dimensioni maggiori, a maggior tutela della proprietà dell'attrice.
La decisione
Il Tribunale ha ricordato che le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, però, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; di conseguenza, per lo stesso giudice, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, qualora i diritti o le facoltà previsti da tale ultima disciplina siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c.
Alla luce di quanto sopra, indipendentemente dall'applicazione della disciplina sulle distanze che, peraltro, in base agli esiti della CTU è stata rispettata, il Tribunale ha considerato l'opera realizzata dalla convenuta legittima.
L'attrice, infatti, non ha lamentato la violazione di alcuno dei criteri posti dall'art. 1102 c.c., bensì unicamente la normativa in materia di distanze che, non risultando violati i suddetti limiti al pari uso, non poteva essere presa in considerazione.
