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Dislivello tra fondi e distanze tra costruzioni
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Dislivello tra fondi e distanze tra costruzioni

Quali sono le verifiche da effettuare per appurare il rispetto delle distanze legali tra le costruzioni se i fondi sono su differenti livelli.

Avv. Lucia Izzo  

La materia delle distanze che devono essere rispettate tra una costruzione e l'altra è disciplinata direttamente dalla legge. In particolare, il codice civile, all'art. 873, afferma che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, mentre ai regolamenti locali è consentito stabilire una distanza maggiore.

L'obiettivo del legislatore è quello di tutelare l'interesse pubblico all'igiene, al decoro e alla sicurezza per gli edifici adibiti a uso abitativo, evitando la creazione di intercapedini anguste, spazi insalubri con scarso passaggio di aria e di luce e potenzialmente nocivi per la salute.

L'applicazione della distanza minima si applica in caso di fondi "finitimi", dunque confinanti e contigui, mentre per quanto riguarda la nozione di costruzione, la giurisprudenza è più volte intervenuta in materia precisando che tale concetto non è riferito ai soli edifici, ma è più ampio.

Terrapieno o un muro di contenimento sono da considerarsi costruzione

Distanze: la nozione di costruzione e il dislivello tra fondi

In particolare, ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti c.c. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi "costruzione" qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione" (cfr. Cass. n. 4277/2011; Cass. n. 21173 /2019).

La disciplina, dunque, non trova applicazione in presenza di costruzioni interrate, intendendosi come tali quelle realizzate interamente al di sotto del piano di campagna (quindi del livello del suolo).

Più complessa, invece, appare la questione qualora le opere siano costruite su fondi confinanti a dislivello.

La giurisprudenza ha sostanzialmente confermato che anche in tal caso andranno rispettate le distanze minime tra costruzioni, ma la situazione dei luoghi ha ripercussioni sulle verifiche inerenti il calcolo della distanza.

Sul punto, un importante chiarimento è stato fornito recentemente dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 18500, pubblicata il 4 settembre 2020, in una controversia tra un Condominio e una società che aveva realizzato sul proprio terreno un'autorimessa non totalmente interrata.

Le distanze delle costruzioni dalle acque pubbliche

Per il Condominio le opere sarebbero state eseguite in violazione della distanza minima dal confine tra i fondi prevista dalle N.T.A. dello strumento urbanistico locale e per questo ne viene richiesta la demolizione. In Cassazione, l'esito si ribalta rispetto ai primi due gradi di giudizio che avevano accolto l'istanza del Condominio.

Innanzi agli Ermellini, la società lamenta la violazione ed errata applicazione degli artt. 873 e ss. e delle N.T.A. del Comune. In particolare, al giudice a quo viene contestato l'aver deciso in conformità con le risultanze della C.T.U. esperita in corso di causa che, a sua volta, aveva erroneamente preso come riferimento il piano di campagna del fondo di proprietà del Condominio, anziché quello del terreno della società ricorrente sul quale insiste il manufatto.

Dislivello tra fondi: quali indagini da effettuare

Dalla vicenda esaminata emerge che i due fondi, rispettivamente di proprietà della società e del Condominio, si trovano a due differenti livelli.

Per la Suprema Corte, il giudice del gravame, tenendo presente il citato orientamento giurisprudenziale sulla nozione di costruzione, avrebbe dovuto indagare, in prima battuta, se il manufatto realizzato fosse o meno completamente interrato rispetto al terreno sul quale insiste.

Infatti, in assenza di elevazione dal suolo, l'opera non sarebbe potuta essere considerata una costruzione e dunque sarebbe stata inapplicabile la normativa in tema di distanze.

Costruzione di un terrazzo e rispetto delle distanze: nessuna deroga alla legge

Ancora, spiega la Cassazione, il giudicante avrebbe dovuto verificare se il dislivello tra i fondi avesse origine naturale o artificiale e applicare il principio, affermato in tema di muro di contenimento e ritenuto applicabile anche al caso di specie, secondo cui: "In caso di fondi a dislivello non può considerarsi costruzione ai fini e per gli effetti dell'art. 873 c.c. il muro di contenimento realizzato per evitare smottamento o frane.

Nel caso invece di dislivello derivante dall'opera dell'uomo devono considerarsi costruzioni in senso tecnico-giuridico il terrapieno ed il relativo muro di contenimento che lo abbiano prodotto o che abbiano accentuato quello già esistente per la natura dei luoghi" (cfr. Cass. n. 4511/1997; conf. dx multis Cass. n.1217/2010).

La Corte d'Appello, invece, ha deciso in contrasto con i principi giurisprudenziali, tra l'altro finendo per prendere come riferimento quattro diversi livelli (rispettivamente, il piano del terreno della società, quello del cortile condominiale, quello della giacitura del terreno confinante sul lato sud-est e, infine, quello della strada) senza chiarire quale di essi, in definitiva, fosse quello in base al quale doveva essere eseguita la misurazione per verificare se il garage fosse, o meno, completamente interrato.

Spetterà dunque al giudice del rinvio verificare, ai fini della sussistenza dell'obbligo di rispetto delle distanze dal confine tra i fondi, la natura totalmente interrata, o meno, del garage realizzato dalla società, prendendo a riferimento la quota effettiva del terreno, tenendo conto dell'esistenza del dislivello esistente tra i fondi e della sua origine, naturale o artificiale, valorizzando in tale ultimo caso anche il soggetto che lo avesse causato.

Quando il limite della distanza tra costruzioni può essere derogato?

Scarica Cass. 4 settembre 2020 n. 18500

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