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L'occupazione abusiva del sottoscala: la reazione del condominio ed il risarcimento del danno

Il Tribunale di Latina mette in rilievo l'importanza una pronta reazione della collettività condominiale nei confronti dei condomini che cercano di impossessarsi del sottoscala
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il sottoscala è lo spazio vuoto che si trova sotto la prima rampa della scala e che può essere aperto o chiuso.

È possibile che tale spazio sia annesso ad altri locali di proprie­tà esclusiva, ovvero il costruttore ne abbia assegnato la proprietà al condomino del piano terra: in tali casi deve ritenersi di proprietà esclusiva.

Normalmente però tale porzione rientra tra le parti comuni dell'edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale (Cass. civ., sez. II, 9/09/2019, n. 22442: nel caso esaminato il proprietario di alcuni locali al piano terra di un condominio si era impossessato di un sottoscala costruendovi un bagno; il regolamento di condominio però menzionava, tra le proprietà esclusive della società costruttrice, i box sottostanti al primo rampante di tutte le scale del caseggiato, ad eccezione di quella soprastante il sottoscala, con la conseguenza che tale porzione è stata ritenuta condominiale).

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.

Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni, risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Del resto, anche nell'ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale per accedere al suo appartamento, la parte dell'area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, un'entità unica ed inseparabile; infatti il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, presuppone un'unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo o, in ogni caso, l'impos­sibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto, ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale (Cass. civ., sez. II, 18/12/2013, n. 28350).

L'occupazione abusiva del sottoscala: la vicenda

Molto spesso il sottoscala viene occupato illegittimamente da un condomino. Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Latina nella sentenza n. 1709 del 15 settembre 2022.

Nel caso esaminato una condomina si impossessava abusivamente del vano sottoscala, chiudendolo a chiave ed impedendo in tal modo agli altri condomini di farne parimenti uso. Naturalmente il condominio conveniva la condomina affinché (previa declaratoria dell'occupazione illegittima e della proprietà condominiale del vano), fosse condannata al rilascio del vano suddetto ed al risarcimento del danno.

Nel corso del giudizio una testimone confermava il precedente utilizzo comune del vano sottoscala da parte di tutti i condomini della scala ed il successivo impedimento a seguito dell'attività della convenuta.

Uso sottoscala condominiale

L'occupazione abusiva del sottoscala: la decisione

Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio. Come ha evidenziato lo stesso giudice la collocazione del vano al disotto della scala condominiale ed il precedente utilizzo comune del vano stesso da parte di tutti i condomini facenti parte della scala conferma la presunzione di condominialità del vano sottoscala ai sensi dell'art. 1117 c.c.; invece l'apposizione ad opera della convenuta di una chiave alla porta d'accesso al vano avvalora - ad avviso del Tribunale - l'usurpazione perpetrata dalla convenuta in danno degli altri condomini.

Bisogna tenere conto che, a norma del combinato disposto di cui agli art. 1102 e 1139 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa comune; tale facoltà è subordinata all'obbligo di non impedire agli altri di farne parimenti uso, come, invece, è avvenuto in questo caso per effetto dell'apposizione di una chiave alla porta d'accesso al vano in oggetto. Il Tribunale ha accolto la domanda di accertamento dell'illegittima occupazione del vano sottoscala ad opera della convenuta e della proprietà condominiale del vano stesso, nonché di condanna della condomina all'immediato rilascio del locale in favore del condominio attore, previa liberazione di ogni oggetto in esso collocato.

Il Tribunale si è pure pronunciato sul risarcimento danni, condannando, in via equitativa, l'occupante abusiva a pagare alla collettività condominiale (per il mancato utilizzo dello spazio in questione), la somma onnicomprensiva di € 600 sino al deposito della sentenza e, successivamente, in ragione di € 100,00 per ciascun anno o della somma corrispondente alla frazione di anno. Tale condanna è stata decisa tenendo conto della presumibile modesta superficie del vano, della sua limitata possibilità di utilizzo in ragione della ridotta altezza, nonché del tempo decorso. Naturalmente la convenuta è stata condannata pure a pagare al condominio le spese del giudizio.

Sentenza
Scarica Trib. Latina 15 settembre 2022 n. 1709

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Camillo
Camillo 27-09-2022 15:50:08

Con riferimento alla occupazione, nel mio condominio sono state occupate con mobili e materiali vari le due ultime rampe del vano scala che conduce nella terrazza condominiale.
Tutto ciò è regolare? Oppure, come si può fare a fare togliere tale schifo?
Esiste qualche riferimento Giurisprudenziale e/o art. Di Legge, ed eventualmente si può richiedere un risarcimento danni?.
Prego se possibile rispondere all'email
Grazie

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Rachele
Rachele 30-09-2022 16:36:47

In riferimento all'occupazione delle parti comuni,il cortile del mio condominio viene abitualmente occupato da auto in sosta davanti alle scale d'ingresso ai piani di pertinenza sia di giorno che di notte che impedendiscono ai condomini il libero accesso in piena autonomia e sicurezza: via di fuga, pronto soccorso, carico e scarico ecc. Nel regolamento di condominio è previsto il divieto di accesso di auto nel cortile e nonostante varie segnalazioni anche documentate con foto fatte all'amministratore del condominio non è valso a nulla. Cosa consiglia fi fare?
Le sarei assai grata se potesse fornire consigli sul da fare. Grazie! Cordialità

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