Il sottoscala è lo spazio vuoto che si trova sotto la prima rampa della scala e che può essere aperto o chiuso.
È possibile che tale spazio sia annesso ad altri locali di proprietà esclusiva, ovvero il costruttore ne abbia assegnato la proprietà al condomino del piano terra: in tali casi deve ritenersi di proprietà esclusiva.
Normalmente però tale porzione rientra tra le parti comuni dell'edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale (Cass. civ., sez. II, 9/09/2019, n. 22442: nel caso esaminato il proprietario di alcuni locali al piano terra di un condominio si era impossessato di un sottoscala costruendovi un bagno; il regolamento di condominio però menzionava, tra le proprietà esclusive della società costruttrice, i box sottostanti al primo rampante di tutte le scale del caseggiato, ad eccezione di quella soprastante il sottoscala, con la conseguenza che tale porzione è stata ritenuta condominiale).
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni, risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
Del resto, anche nell'ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale per accedere al suo appartamento, la parte dell'area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, un'entità unica ed inseparabile; infatti il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, presuppone un'unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto, ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale (Cass. civ., sez. II, 18/12/2013, n. 28350).
L'occupazione abusiva del sottoscala: la vicenda
Molto spesso il sottoscala viene occupato illegittimamente da un condomino. Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Latina nella sentenza n. 1709 del 15 settembre 2022.
Nel caso esaminato una condomina si impossessava abusivamente del vano sottoscala, chiudendolo a chiave ed impedendo in tal modo agli altri condomini di farne parimenti uso. Naturalmente il condominio conveniva la condomina affinché (previa declaratoria dell'occupazione illegittima e della proprietà condominiale del vano), fosse condannata al rilascio del vano suddetto ed al risarcimento del danno.
Nel corso del giudizio una testimone confermava il precedente utilizzo comune del vano sottoscala da parte di tutti i condomini della scala ed il successivo impedimento a seguito dell'attività della convenuta.
L'occupazione abusiva del sottoscala: la decisione
Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio. Come ha evidenziato lo stesso giudice la collocazione del vano al disotto della scala condominiale ed il precedente utilizzo comune del vano stesso da parte di tutti i condomini facenti parte della scala conferma la presunzione di condominialità del vano sottoscala ai sensi dell'art. 1117 c.c.; invece l'apposizione ad opera della convenuta di una chiave alla porta d'accesso al vano avvalora - ad avviso del Tribunale - l'usurpazione perpetrata dalla convenuta in danno degli altri condomini.
Bisogna tenere conto che, a norma del combinato disposto di cui agli art. 1102 e 1139 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa comune; tale facoltà è subordinata all'obbligo di non impedire agli altri di farne parimenti uso, come, invece, è avvenuto in questo caso per effetto dell'apposizione di una chiave alla porta d'accesso al vano in oggetto. Il Tribunale ha accolto la domanda di accertamento dell'illegittima occupazione del vano sottoscala ad opera della convenuta e della proprietà condominiale del vano stesso, nonché di condanna della condomina all'immediato rilascio del locale in favore del condominio attore, previa liberazione di ogni oggetto in esso collocato.
Il Tribunale si è pure pronunciato sul risarcimento danni, condannando, in via equitativa, l'occupante abusiva a pagare alla collettività condominiale (per il mancato utilizzo dello spazio in questione), la somma onnicomprensiva di € 600 sino al deposito della sentenza e, successivamente, in ragione di € 100,00 per ciascun anno o della somma corrispondente alla frazione di anno. Tale condanna è stata decisa tenendo conto della presumibile modesta superficie del vano, della sua limitata possibilità di utilizzo in ragione della ridotta altezza, nonché del tempo decorso. Naturalmente la convenuta è stata condannata pure a pagare al condominio le spese del giudizio.
