Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
107788 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Maggiore uso del bene comune: il conflitto tra condomini

Un caso pratico di come sfruttare appieno la proprietà condominiale
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Esamineremo oggi un caso, giunto all'attenzione della Corte d'Appello di Napoli, dove a scontrarsi sono due gruppi di condòmini che dibattono circa l'uso che entrambi hanno fatto di alcuni beni e servizi comuni condominiali, accusandosi reciprocamente di aver sconfinato nell'abuso.

Maggior uso del bene comune: la pronuncia

Tizio, proprietario di un fondo e annesso fabbricato rurale afferma che, avendo il suo immobile accesso da un viale interpoderale di cui egli era comproprietario insieme alla Alfa Srl, lo stesso era costituito da un intero piano seminterrato di un edificio, con due sovrastanti livelli fuori terra di proprietà di Caia e Sempronia, le quali però non avevano alcun diritto sul viale interpoderale.

Caia e Sempronia facevano eseguire lavori alla condotta interrata che faceva confluire le acque chiare e scuro nel pozzo di assorbimento, in esecuzione di una sentenza del Pretore del 1995, ma nonostante ciò, il fondo di Tizio subiva fuoriuscite di liquami e acque luride, tali da creare una situazione di disagio nella coltivazione del fondo ed una situazione igienico - sanitaria insostenibile.

Inoltre, deduce Tizio, Caia e Sempronia avevano provocato danni da infiltrazione ai soffitti dell'appartamento di Tizio ed al balcone, posto un tubo di scarico a distanza irregolare dal confine che, attraversando trasversalmente la parete esterna del fabbricato condominiale, aggravava la servitù preesistente e deturpava l'aspetto architettonico del fabbricato ed avevano inoltre occupato parzialmente, tramite sfiatatoi e tubi di gas, il muretto esistente nella parte iniziale del viale interpoderale, in area di proprietà di Tizio, delimitata dal detto viale con paletti di ferro.

Infine, deduceva ancora Tizio che Caia e Sempronia avevano modificato funzione e struttura del lastrico solare di copertura del fabbricato condominiale, aprendo una botola di accesso allo stesso e destinandolo a loro uso esclusivo e comunque ad un uso estraneo a quello originario ed avevano installato, sui rispettivi balconi, staffe in ferro sporgenti sul suo fondo, cui avevano apposto corde per l'ostensione del bucato, con continuo gocciolamento.

Pertanto, Tizio chiedeva che il Tribunale di Napoli condannasse Caia e Sempronia ad eliminare le cause delle infiltrazioni, chiudere la botola, eliminare le staffe in ferro e ripristinare lo stato dei luoghi, nonché ad eliminare il tubo di scarico apposto sulla parete esterna condominiale, gli sfiatatoi ed i tubi del gas apposti al muretto, oltre al risarcimento dei danni.

Caia e Sempronia, costituitesi, svolgono domanda riconvenzionale, affermando che anche Tizio aveva abusato dei beni comuni, deducendo che lo stesso aveva modificato, da rosso a giallo, il preesistente colore della facciata del piano terra dell'edificio, recintato con lamiere la sua proprietà, limitando la veduta dai loro balconi e installato una tenda solare senza autorizzazione, chiedendo quindi il ripristino dello status quo ante e il risarcimento dei danni.

Nel corso della fase di precisazione delle rispettive domande (memoria istruttoria di cui all'art. 183, 1° comma, c.p.c.) Tizio deduceva che Caia e Sempronia avevano posto in essere ulteriori condotte illegittime, tutte strettamente legate però ai medesimi abusi già oggetto di giudizio e riportati in atto di citazione - in particolare, esse avevano chiuso lo spazio antistante l'ingresso del Condominio con una inferriata e con cancello d'ingresso munito di chiave, sostituito la precedente serratura del portoncino d'ingresso al fabbricato, rifiutando la consegna di copia delle chiavi dei due accessi a Tizio ed avevano innalzato i muretti sul viale interpoderale di circa 50 cm, così da renderli alti 130 cm, sormontandoli con un'inferriata ed ostruendo così la visuale nonché creando situazione di pericolo a chi, in auto, saliva dal viale e non poteva vedere oltre.

Caia, poi, aveva lasciato gli sfiatatoi nel muretto, ma aveva inserito sotto traccia nel muro condominiale i due tubi del gas, lasciando esternamente solo le parti superiori che andavano ad immettersi in una piccola cabina di ferro, aggettante sul fondo di Tizio e apposta sulla parete esterna del muro costruito dal medesimo Tizio in aderenza al muro condominiale.

Tizio chiedeva quindi la rimozione di detti manufatti o, in subordine, la consegna delle chiavi di accesso (per quanto riguardava, appunto, i due accessi interdetti).

Esperita CTU e prova per testi, il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda relativa ai danni al sottobalcone del terrazzino a livello di Tizio, ascrivibili alle infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante di Caia, condannandola a risarcire Euro 330,00, ma accoglieva altresì la domanda riconvenzionale di Caia e Sempronia circa la modifica della facciata, condannando Tizio a ripristinarla e compensando le spese di lite.

Tizio appella: la Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 2173 del 18 maggio 2022, accoglie parzialmente il gravame.

Muretto di contenimento

La Corte d'Appello avvia il proprio ragionamento districandosi tra le varie situazioni sottoposte al suo esame e partendo dalla constatazione circa la necessità di definire la proprietà del muretto di contenimento sul quale Tizio lamenta l'attraversamento con tubi del gas ad opera di Caia.

Detto muretto si deve ritenere, secondo la Corte, preesistente all'acquisto del suo fondo da parte di Tizio, in virtù delle affermazioni della difesa di Caia, che riportava, già dal primo grado, che il muretto era stato edificato dalla Alfa Srl, costruttrice, contestualmente alla strada e che non aveva mai avanzato contestazioni circa la proprietà del muro in parola.

Secondo la Corte, il muretto costituisce un unicum con il fabbricato, non potendoli distinguere fisicamente l'uno dall'altro. Mancando poi titoli contrari, cioè titoli che attribuiscano la proprietà esclusiva del muro all'uno o all'altro dei contendenti o a un terzo, lo stesso deve dirsi parte comune.

In quanto tale ed in quanto rientrante nel concetto di muro perimetrale, per come rappresentato dalla giurisprudenza della Cassazione («I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso.

Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile" (Cass. 1986 n. 3867 e, da ultimo, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4978 del 02/03/2007)»), allora il Giudice potrebbe ritenere che Tizio abbia esercitato non la tutela della sua proprietà privata (domanda da respingere, attesa la natura comune del muro), bensì della proprietà comune rispetto all'abuso degli altri condòmini.

Tuttavia, una simile domanda costituirebbe una cosiddetta emendatio libelli (mutamento della domanda) inammissibile, perché il mutamento della causa petendi (la ragione del domandare) in questo caso cambierebbe i fatti costitutivi del diritto fatto valere, così introducendo una domanda totalmente diversa rispetto a quella promossa e non specificandola o modificandola semplicemente (Cassaz., sent. n. 32146 del 12 dicembre 2018, cit. in sentenza).

Peraltro, la Corte sottolinea che nessuno sversamento di acque luride sia stato provato (dalla CTU o dai testi assunti), così da doversi rigettare la domanda di risarcimento.

Il maggior uso del lastrico solare e la modifica degli ingressi

Circa l'apertura della botola sul lastrico da parte di Caia e Sempronia e la realizzazione di un muretto di 90 cm lungo tutto il lastrico, così rendendolo esclusivo, nonché la chiusura degli accessi al fabbricato, la Corte osserva che il Tribunale ha effettivamente pretermesso la risposta a dette domande, che vanno ritenute ritualmente proposte da Tizio con la memoria ex art., 183, 6° comma, n. 01), c.p.c., perché, a mente della pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione n. 12310 del 15 giugno 2015, la domanda modificata da Tizio risulta connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio perché detti ulteriori interventi sono pur sempre collegati all'attività di ristrutturazione edilizia posta in essere da Caia e Sempronia.

Ciò premesso, la Corte ritiene la delimitazione degli accessi condominiali rientrasse nel maggiore uso, ma a patto che Caia e Sempronia consegnassero le chiavi a Tizio, così non impedendogli il pari uso, in quanto «la mancata consegna delle chiavi della serratura del cancello ivi collocato e del portone di ingresso allo stabile (se non all'occorrenza secondo quanto dedotto con la costituzione delle convenute nel primo grado del giudizio) integra senza alcun dubbio una violazione della citata norma di legge per cui in accoglimento della domanda le appellate devono essere condannate alla relativa consegna in favore dell'appellante».

Quanto invece al lastrico solare, la Corte non è del medesimo avviso del Giudice di I°, che rigettò la domanda relativa ritenendo che detta opera non avesse «causato modifiche alla resistenza statica al solaio stesso, anzi era risultata utile per la ispezione dello stesso», perché, al contrario, la Corte osserva che la trasformazione di un tetto in lastrico solare e viceversa sono modifiche della cosa comune e la trasformazione del tetto in terrazza a livello praticabile da un solo condòmino costituisce innovazione ex art. 1120 c.c.

Pertanto, anche se a seguito dei lavori di ristrutturazione assume figura di terrazza, e cioè di lastrico accessibile e protetto da parapetti, poiché esso funge comunque da copertura, resta pur sempre bene comune nella misura in cui Caia e Sempronia consegnino a Tizio le chiavi di accesso del cancello e del portone di ingresso allo stabile, onde accedere al vano scale e, quindi, alla botola di accesso al lastrico solare così realizzata.

Scolo di acque e rimozione delle staffe in ferro

Anche la domanda relativa alla rimozione delle staffe in ferro per l'ostensione del bucato viene accolta dalla Corte, in riforma della sentenza di I°: secondo la Corte, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che poiché, ai sensi degli artt. 908 e 913 c.c., salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, il fondo inferiore non può essere assoggettato allo scolo delle acque di qualsiasi genere, diverse da quelle che defluiscono dal fondo superiore secondo l'assetto naturale dei luoghi, lo stillicidio sia delle acque piovane sia, a maggior ragione, di quelle provenienti dall'esercizio di attività umane (come, ad es., dallo sciorinio di panni stesi mediante sporti sul fondo alieno) può essere legittimamente esercitato soltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù "ad hoc" o comunque -ove connesso alla realizzazione di un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino- sia stato esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale.

Infatti, prosegue la Corte, l'apertura di un balcone non può che integrare una servitù avente un duplice oggetto (la parziale occupazione dello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, in deroga alle facoltà dominicali di cui all'art. 840, 2° c., c.c. e il diritto di veduta e di affaccio in deroga alle distanze prescritte dall'art. 905 c.c.), ma non anche le diverse facoltà esercitate in deroga a uno dei principi informatori della proprietà fondiaria dei quali gli artt. 908 e 913 c.c. sono espressione (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7576 del 28/03/2007).

Escluso, quindi, che sia stata fornita la prova di alcun modo di acquisto della servitù de qua, non essendo sufficiente l'eventuale preesistenza di cui non è stata dimostrata la perduranza per un tempo utile ad usucapire il relativo diritto, deve ritenersi illegittima la servitù esercitata da Caia e Sempronia di sciorinio dei panni ai danni dell'immobile di Tizio, cosicché le medesime vanno condannate a rimuovere le staffe e i fili che ne consentono l'esercizio.

L'uso della parete del fabbricato per l'apposizione di tubi di scarico

Anche su questo punto, la Corte è in disaccordo con il Tribunale: lo stesso aveva ritenuto che la domanda con cui Tizio chiedeva che Caia e Sempronia rimuovessero il tubo di scarico apposto sulla facciata fosse tesa ad ottenere «un'utilità inaccettabile secondo la comune coscienza sociale».

La Corte, si ritiene di comprendere, riforma questa parte della pronuncia di I° ritenendola non correttamente motivata né comprensibile.

Rammentano i giudici d'appello che la stessa CTU aveva accertato che il tubo apposto costituisse una servitù di scolo di acque a favore degli immobili di Caia e Sempronia e che fu collocato in seguito ai lavori di ristrutturazione, ma non era preesistente. Quindi, non si trattava di servitù preesistente, bensì di costituzione di mero arbitrio e ad opera delle due proprietarie.

L'utilizzazione delle parti comuni con impianti a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., sottolinea la Corte, ma anche l'osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto di altri condomini sulla parte di immobile di loro esclusiva proprietà.

Tuttavia, tale disciplina non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene (Cass. sent. n. 5492-78, n. 597-80, n. 139-85), salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari di proprietà altrui (cfr. Cass. 18.2.77 n. 741 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11695 del 05/12/1990).

Nel caso di specie, pur essendo dimostrata l'indispensabilità dell'impianto per come sopra, Caia non è invece riuscita a dare prova, come avrebbe dovuto, dell'impossibilità o estrema difficoltà di realizzarlo senza utilizzare la porzione di muro in contestazione e senza violare le norme sulle distanze di cui all'art. 889 c.c., peraltro rispetto ad una situazione preesistente di minore invasività ed allo stato attuale dell'altro immobile, di proprietà di Sempronia, dove era stato mantenuto lo scarico nella conduttura originaria tramite un innesto che occupava il muro perimetrale per pochi centimetri.

Pertanto, Caia va condannata al ripristino.

Il colore della facciata

Su questo punto, la Corte d'Appello è costretta a non esaminare la questione per un vizio di 'rito' o di procedura che dir si voglia: infatti, quando si propone appello, in virtù delle norme processuali che governano il contenuto dell'atto di impugnazione, non si deve solamente indicare la parte della sentenza o della pronuncia che si ritiene viziata, ma anche prospettare la diversa soluzione che ci si attendeva e, in difetto di detta prospettazione, l'appello viene ritenuto inammissibile.

Sul punto in esame, Tizio ha omesso proprio tale parte, cioè non ha emarginato la pronuncia che il Tribunale avrebbe dovuto correttamente adottare in luogo del rigetto disposto.

Sentenza
Scarica App. Napoli 18 maggio 2022 n. 2173

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento


Finestra sul muro comune: quando è legittima?

Il discrimine tra maggiore uso e servitù di veduta. Ci occupiamo oggi della problematica relativa all' apertura di finestre e varchi (porte, etc.) sui muri di proprietà di tutti i condòmini , tema molto