Il pagamento degli oneri condominiali è materia sovente oggetto di tensioni e che spesso degenera in lite.
È nota la possibilità per l'amministratore condominiali di richiedere all'Autorità Giudiziaria un provvedimento d'ingiunzione di pagamento.
La norma di riferimento è rappresentata dall'art. 63 disp. att. c.c., che recita:
«Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione […]».
Si tratta del famigerato decreto ingiuntivo per mancato pagamento degli oneri condominiali. Basta l'approvazione del rendiconto (preventivo o consuntivo a seconda dei casi) per l'emissione del decreto.
La giurisprudenza ha specificato ulteriormente la ragione della necessità della presenza dello stato di riparto, nonché le conseguenze per il caso di sua assenza.
In tal senso è utile porre all'attenzione un pronunciamento della Corte d'Appello di Napoli, la quale, nel gennaio 2012, sull'argomento ebbe modo di specificare che «il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.» (Corte App. Napoli 25 gennaio 2012).
Decreto ingiuntivo condominiale e presenza di un conduttore
Il decreto ingiuntivo è atto giudiziario che può essere emesso solo e soltanto contro il condomino, vale a dire il proprietario e (per quanto di sua competenza) l'usufruttuario dell'unità immobiliare.
È utile rammentare, infatti, che ai sensi dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c., nudo proprietario e usufruttuario sono solidamente responsabili verso il condominio del pagamento degli oneri condominiali. Nei rapporti interni, invece, resta fermo quanto stabilito dal titolo costitutivo del diritto, ovvero dagli artt. 1004-1005 c.c.
Tornando al conduttore, ciò che è certo che verso di esso non può essere chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. contro l'inquilino, ovvero più generalmente un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali.
Eppure la legge n. 392 del 1978 specifica quali oneri condominiali (meglio, oneri accessori) debbono essere posti in capo al conduttore. E' chiara sul punto la Cassazione allorquando afferma che la legge che «disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160).
Posto che la legge cosiddetta dell'equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l'amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall'art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l'amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell'edificio in condominio e non al conduttore» (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).
Conduttore e morosità nel pagamento degli oneri condominiali
Ad ogni buon conto è altrettanto pacifico che per il conduttore il mancato pagamento degli oneri condominiali comporta il rischio di vedersi citato in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento.
In particolar modo è bene ricordare che ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/78, il mancato pagamento degli oneri accessori (le spese condominiali) nel termine previsto e quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone può portare alla risoluzione del contratto.
Si badi: il fatto che il conduttore mantenga la propria morosità entro i limiti indicati non vuol dire che egli non sia inadempiente, cioè che nell'ambito del rapporto col proprietario non possa essergli ingiunto il pagamento delle spese condominiali. Il contenimento della morosità inerente agli oneri accessori entro il limite indicato fa sì che sia impedita solamente la risoluzione del contratto.
Nel caso di decreto ingiuntivo condominiale per morosità, quindi, se la stessa è imputabile al conduttore, il proprietario - ferma restando la proposizione del tentativo di conciliazione (la locazione è materia soggetta a tentativo) - deve valutare se convenga pagare immediatamente per poi rivalersi sull'inquilino oppure proporre opposizione al decreto con contestuale richiesta di chiamata in causa di terzo.
Questa soluzione, è bene ricordarlo, non lo mette al riparo da una condanna (è lui l'unico responsabile verso il condominio) ma al massimo gli può fare ottenere contestualmente il diritto di rivalersi sul conduttore.
Il nostro consiglio al proprietario. Evitare il decreto ingiuntivo, pagare quanto dovuto e poi agire contro l'inquilino moroso.
