Esiste una particolare forma di gestione di alcuni servizi riguardanti gli edifici non in condominio, ossia con unico proprietario, ma abitati da più conduttori.
Si tratta di ipotesi, non certo rare, in cui l'unico proprietario dell'edificio concede in locazione le unità immobiliari - ad uso abitativo o differente ai nostri fini non conta - ivi ubicate.
I conduttori che godono delle abitazioni in quello stabile hanno voce in capitolo in relazione a specifici aspetti connessi al godimento dell'immobile.
È utile, allora, comprendere il meccanismo di funzionamento di quella che può essere considerata a tutti gli effetti un'assemblea degli inquilini.
Inquilino e assemblea di condominio
L'inquilino non è un soggetto completamente estraneo al condominio. Oltre a dover essere noto in ragione di quanto disposto dall'art. 1130 n. 6 c.c. in materia di registro di anagrafe condominiale, l'inquilino ha diritto di prendere parte anche all'assemblea di condominio.
Diritto di partecipazione sancito dall'art. 10, primo comma, della legge n. 392/1978, nel quale è stabilito che «il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria».
La giurisprudenza ad oggi prevalente afferma che non è onere dell'amministratore convocare l'inquilino in quanto questi dev'essere avvisato dello svolgimento della riunione dal proprietario di casa.
Oltre all'assemblea riguardante costi e funzionamento del riscaldamento, il conduttore ha diritto di partecipazione, sia pur senza voto, alle riunioni aventi ad oggetto delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (art. 10, secondo comma, l. n. 392/78).
Assemblea degli inquilini, quando?
Esiste una caso speciale, espressamente disciplinato dal più volte citato articolo 10, che riguarda un'assemblea completamente composta da inquilini.
Esso si verifica non in un edificio in condominio (che rammentiamo può essere quello in cui sono presenti anche solamente due proprietario, così detto condominio minimo).
In relazione alla fattispecie indicata, il terzo dell'art. 10 afferma che la disciplina relativa alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio
In tale ipotesi, specifica il successivo quarto comma, gli inquilini si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
L'assemblea degli inquilini, quindi, è un organismo deliberativo in materia di spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria nell'ambito di un edificio popolato da più conduttori e non in condominio, ovvero con unico proprietario.
La formulazione normativa tenderebbe all'esclusione di un'assemblea degli inquilini con competenza generalizzata a decidere o quanto meno a discutere (a mo' d'organismo consultivo) sui servizi comuni in generale, s'è vero, com'è vero che la norma in esame rimanda solamente al primo comma dell'art. 10 e non anche al secondo.
Secondo una risalente pronuncia del Tribunale di Alessandria, inoltre, «qualora l'assemblea dei conduttori, prevista dall'art. 10 comma 4 l. n. 392 del 1978 per gli edifici non in condominio - abbia assunto l'autogestione del servizio di riscaldamento viene a costituirsi un condominio di gestione, al quale si applicano analogicamente e compatibilmente con i profili tipici dell'istituto le norme del condominio in senso proprio» (Trib. Alessandria 13 gennaio 1996, in Archivio delle locazioni anno 1996, pag. 235).
Convocazione dell'assemblea degli inquilini e codice civile
Le norme fin qui esposte c'hanno detto quando e perché si deve convocare l'assemblea degli inquilini e chi può convocarla, ovvero il proprietario o almeno tre conduttori.
Come devono avvisare dello svolgimento dell'assemblea e in che modo si deve tenere la riunione?
Al riguardo il quinto ed ultimo comma dell'art. 10 legge n. 392/1978 fa rimando, in quanto compatibili, alle norme del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Va valutazione della compatibilità non ha carattere generale, ma va svolta caso per caso. Certo è, almeno secondo quella che è la convinzione dello scrivente, che non vi siano ragioni per ritenere inapplicabili all'assemblea degli inquilini le norme dettate in relazione alla convocazione ed alla verbalizzazione delle delibere.
Ciò vuol dire, tra le altre cose, che:
- l'assemblea dev'essere convocata nei modi (a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, tassativi secondo le prime pronunce in materia, Trib. Genova n. 3350/2014) e nei termini (avviso ricevuto almeno 5 giorni prima della riunione in prima convocazione) come disposto dall'art. 66 disp. att. c.c.;
- gli inquilini possono partecipare all'assemblea personalmente o per delega, nei modi di cui all'art. 67 disp. att. c.c.;
- delle deliberazioni si deve redigere processo verbale che dev'essere comunicato agli assenti (artt. 1136-1137 c.c.).
Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?
Autoconvocazione assemblea sottoscritta da persone diverse dai richiedenti
