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Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall'amministratore disonesto
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Quali sono gli strumenti processuali per tutelare gli inquilini dall'amministratore disonesto

Come ottenere il risarcimento dei danni e la restituzione del maltolto

 

La responsabilità penale dell'amministratore in caso di sottrazioni o mancate restituzioni. L'amministratore di condominio che sottragga fondi dalla cassa condominiale (Le conseguenze in caso di non corretta gestione da parte dell'amministratore di condominio.) o che, cessato l'incarico, non restituisca la documentazione al nuovo amministratore (E' punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della documentazione da parte dell'amministratore uscente) è fuori discussione che commetta un reato: entrambi questi illegittimi comportamenti rappresentano infatti forme tipiche di appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.).

Alla condanna per tale reato potrà seguire l'obbligo al risarcimento dei danni nei confronti del condominio nonché alla restituzione dei beni ad esso sottratti (soldi o documenti).

Il Giudice poi, per “spingere” l'ex amministratore a tale restituzione, potrà disporre che l'eventuale sospensione dell'esecuzione della pena sia subordinata appunto all'effettiva restituzione di quanto indebitamente sottratto: in sostanza con la condanna può essere previsto che la pena (che per tale reato può arrivare sino a 6 anni di reclusione), pena la cui esecuzione viene di solito sospesa, può non esserlo se il condannato non restituisce il dovuto.

Perché quest'obbligo risarcitorio si verifichi, però, occorre che il condominio si sia costituito parte civile nel processo.

Titolarità del condominio a sporgere querela e costituirsi parte civile. Ed infatti il soggetto leso dal comportamento illegittimo e penalmente rilevante dell'ormai ex amministratore, unico legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale che si instaura a suo carico, è appunto il condominio: esso, pur non avendo soggettività in senso giuridico (a differenza, ad esempio, delle associazioni o degli enti), gode però di tale privilegio in quanto costituisce “centro di imputazione di interessi”, in particolare degli interessi di cui sono portatori i vari condomini (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 38991 del 10/06/2010).

A monte di tale diritto vi è il diritto di querela: anche esso spetta infatti esclusivamente al condominio, sempre per mezzo dell'amministratore: sarà cioè questi, all'esito di un'apposita assemblea condominiale, a formalizzare l'atto di denuncia-querela e, successivamente, a costituirsi parte civile nel processo per richiedere i danni all'ex amministratore che il condominio ritenga colpevole di uno o più reati.

Senza costituzione nessuna sanzione accessoria alla condanna. Perché i condomini ottengano la restituzione di quanto sottratto dall'ex amministratore (o da quello ancora in carica ma di cui si vuole ottenere la revoca e sostituzione) è necessario che essi compiano due passi tra loro strettamente ricollegati ed entrambi indispensabili: devono sporgere querela e poi costituirsi parte civile nel successivo processo penale che ne deriverà.

La querela è necessaria nel caso di molti reati (quello di appropriazione indebita ne è uno) che non possono essere perseguiti in sua assenza e detti pertanto “perseguibili a querela” della persona offesa: perché si apra un fascicolo d'indagine e si possa arrivare al processo è quindi necessario che chi sia vittima di alcuni specifici reati presenti oltre alla denuncia anche la querela, ossia la richiesta di punizione del colpevole (denunciato).

La costituzione di parte civile, invece, è necessaria affinché il condominio possa ottenere la condanna dell'ex amministratore, ritenuto colpevole del reato contestato, anche al risarcimento dei danni ed alla restituzione di quanto indebitamente sottratto.

Inoltre, come ricorda la Cassazione in una recente pronuncia, “se non vi è costituzione di parte civile il Giudice non può, d'ufficio, concedere la sospensione subordinandola all'eliminazione delle conseguenze dannose del reato e quindi alla restituzione del bene” (Cass. Pen., II Sez., sent. n. 3958 del 29/01/2014).

Il condominio, ove volesse ottenere il risarcimento dei danni e la restituzione del maltolto, dovrà costituirsi parte civile. Solo così, inoltre, potrebbe richiedere ed ottenere che la pena inflitta all'ex amministratore non sia sospesa ma eseguita se questi non ottempererà agli obblighi risarcitori e restitutori eventualmente disposti con la sentenza di condanna. (Spese condominiali, come chiedere la restituzione delle somme versate in più.)

Querela del singolo condomino: questioni di interesse del condominio e questioni di interesse personali. Sarà sempre il condominio (all'esito della decisione dell'assemblea e per il tramite dell'amministratore) ad avere il diritto/dovere di presentare querela e successivamente di costituirsi parte civile? Vi sono dei casi in cui tali facoltà spettano (anche o solo) ai singoli condomini?

La risposta a queste domande è data da una sentenza della Suprema Corte di Cassazione di qualche anno fa, ossia la n. 6197 del 18/02/2011: con essa venne chiarito tra le altre che “Il condòmino non è legittimato a presentare querela per un reato commesso in danno di parti comuni dell'edificio”.

Ed infatti, poiché “il condominio degli edifici è uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni del condominio … l'espressione della volontà di presentare querela per un fatto lesivo di uno di questi interessi comuni non può che passare attraverso tate strumento di gestione collegiale”.

Altrettanto, naturalmente, dicasi per la costituzione di parte civile finalizzata al risarcimento dei danni derivanti dal reato compiuto in danno di interessi comuni a tutti i condomini: anche essa andrà deliberata dall'assemblea e compiuta dall'amministratore.

I singoli condòmini, invece, potranno tutelare direttamente e personalmente le sole ragioni inerenti beni ed interessi di loro esclusiva pertinenza, quindi non comuni agli altri inquilini: dovranno quindi sporgere essi personalmente la querela e successivamente, se vorranno, costituirsi parte civile per i reati commessi in danno dei loro interessi personali e riguardanti parti di uso esclusivo dell'edificio.

=> Irregolarità nella gestione condominiale e consulenza tecnica di parte

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Biagio 64
Biagio 64 mercoledì 30 settembre 2015 alle ore 15:45

Buon giorno,con chi procedere in concreto quando l'attuale mandatario non ha voluto attivarsi nei confronti dell'ex per il recupero dei documenti anche su espressa richiesta da parte di un condomino. Il diritto del condomino deve essere sempre avallata dall'assemblea? E se ci sono tempi di prescrizioni quali dei 2 amministratori dovrò perseguire? Se l'assemblea dovesse fare la parte disinteressata il condomino è tutelato ugualmente a procedere? Grazie.

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