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Una «cartella clinica» per conoscere lo stato di salute degli edifici, ma con gravi oneri a carico degli amministratori di condominio.
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Una «cartella clinica» per conoscere lo stato di salute degli edifici, ma con gravi oneri a carico degli amministratori di condominio.

Prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni: ulteriori adempimenti per gli amministratori di condominio

 

Con Legge Regionale n.27 del 20 maggio 2014 la Regione Puglia ha approvato le "Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni - Istituzione del fascicolo del fabbricato", che pone anche a carico degli amministratori degli adempimenti ulteriori rispetto a quelli stabiliti dall'ultima riforma del codice civile in tema di condominio.

Il fascicolo del fabbricato. La nuova legge regionale prevede che per ogni fabbricato di nuova costruzione (definiti come "tutti i fabbricati pubblici e privati iniziati dal giorno successivo alla data di entrata in vigore della presente legge"- art. 2 della L.R. cit.) debba essere obbligatoriamente redatto un registro contenente tutte le informazioni riguardanti la loro situazione (progettuale, urbanistica, edilizia, catastale strutturale, impiantistica) nonché i dati dei relativi atti autorizzativi, nonché gli estremi e l'oggetto degli atti autorizzativi comunque denominati.

Il fascicolo, inoltre, deve "deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o di modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d'uso dell'intero fabbricato o di parte di esso.

L'aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti da enti erogatori di pubblici servizi (luce, acqua, gas, telefono, ecc.).

In ogni caso compete al soggetto obbligato l'aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dall'ultimo deposito della scheda di sintesi di cui al comma 5 " (art. 3, comma 3).

Comma 5 che prevede che "Una sintesi delle informazioni contenute nel fascicolo è riportata in una scheda, denominata "Scheda di sintesi", suscettibile di trattamento informatizzato, da aggiornare contestualmente al fascicolo del fabbricato.

La scheda e i suoi aggiornamenti sono inviati al comune di competenza, nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di formazione e, nel caso previsto dal comma 7, al Servizio regionale competente".

L'amministratore di condominio: obblighi e sanzioni. Relativamente agli immobili privati "il fascicolo deve essere depositato presso l'amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l'amministratore del condominio ovvero, in sua mancanza, presso il proprietario o uno dei proprietari all'uopo delegato e deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti" (art. 3,comma 4). (Prevenzione incendi. La sicurezza prima di tutto. I limiti della discrezionalità dell'assemblea di condominio.)

La gravosa responsabilità dell'amministratore di condominio emerge se analizziamo le sanzioni previste in caso di inadempimento: "I comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da euro 5 mila a euro 50 mila ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai relativi termini stabiliti dagli articoli 3 e 5 e dai commi 2 e 3 dell'articolo 6" (art. 10, comma 1).

La scheda informativa per i fabbricati esistenti. La legge regionale, inoltre prevede che "Per tutti i fabbricati esistenti per i quali non è obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato, entro il termine perentorio di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, deve essere redatta, a cura dei proprietari, avvalendosi di tecnici in possesso di idoneo titolo professionale, la "Scheda informativa" del fabbricato, il cui modello è predisposto dalla Regione Puglia e nella quale sono riportati i seguenti dati:

a. anno di costruzione;

b. titolo abilitativo;

c. provvedimenti autorizzativi;

d. destinazione d'uso delle unità immobiliari;

e. tipologia della struttura portante dell'edificio;

f. tipologia degli orizzontamenti (solai, volte, di copertura ed interpiano);

g. numero dei piani;

h. categoria del terreno di fondazione (decreto ministero delle infrastrutture 14 gennaio 2008, punto 3.2,"Approvazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni");

i. interventi di modifiche strutturali eventualmente eseguiti e loro titoli autorizzativi;

j. estremi del collaudo statico;

k. estremi del certificato di abitabilità e/o d'uso;

l. referto tecnico di verifica della condizione statica attuale" (art. 5 legge cit.)

Tale scheda, così come previsto dal fascicolo del fabbricato, "è custodita dal proprietario o dall'amministratore del condominio, deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti e deve essere allegata ai progetti di manutenzione straordinaria, recupero, restauro, ristrutturazione, ampliamento in orizzontale e verticale, da sottoporre a Permesso di Costruire, SCIA, DIA o CIL, pena il diniego dell'autorizzazione o il rifiuto della comunicazione inviata".

E dovrà essere "aggiornata ogni qualvolta mutino i dati in essa riportati, con indicazione delle delibere di assenso dei condomini per gli interventi eseguiti sulle strutture da parte del singolo condomino.

In ogni caso compete al soggetto obbligato l'aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dalla data dell'ultimo deposito della scheda informativa".

Come dovrà essere conservare il fascicolo? L'amministratore, per quanto qui interessa, dovrà conservare il fascicolo del fabbricato (e, si ritiene, anche la scheda informativa) in formato cartaceo o in formato elettronico, ossia i due formati previsti dalla legge: (il fascicolo)"è redatto in formato cartaceo o in formato elettronico" (art. 3, comma 1).

Al riguardo, vista le rilevanti conseguenze nel caso in cui a seguito dei controlli delle autorità competenti il fascicolo risulti non reperibile, si consiglia di conservare sempre una copia cartacea, ma di disporre anche della copia elettronica da conservare possibilmente attraverso l'utilizzo della tecnologia "cloud", rivolgendosi ovviamente a fornitori affidabili.

Infatti, tale tecnologia consente di non temere la perdita dei dati, ad esempio per rottura del hard disk del computer o deterioramento dei supporti informatici sui quali sono stati inseriti.

Assicurazione. Già la disposizione dell'art. 1129, comma 3, c.c. prevede che "l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato".

Al riguardo sarebbe forse auspicabile che l'amministratore stipulasse una polizza assicurativa che copra anche l'eventuale responsabilità derivante dalla violazione degli obblighi della legge regionale in esame.

Revoca dell'amministratore di condominio? Ci si può chiedere se il mancato adempimento degli obblighi previsti dalla legge regionale da parte dell'amministratore ne possa portare alla revoca ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c: "(?) Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità (?)".

L'art. 1129, comma 12, n. 7, c.c., infatti, considera grave irregolarità "l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)", ossia, per quanto, qui interessa: "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio"(art. 1130, n.6, c.c.). (La non conformità delle vetrate in condominio: ragazza morta per la rottura del vetro del portone d'ingresso del proprio condominio.)

Probabilmente, però, gli adempimenti relativi al fascicolo rientrano nella disposizione dell'art. 1130 n. 8 : "conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio". Pertanto, non sarebbe applicabile la disposizione dell'art. 1129, comma 12, n. 7,c.c.

Non resta che attendere le prime pronunce giurisprudenziali.

Conclusione. Tale legge è il risultato della volontà di perseguire in modo più efficaci la tutela della pubblica e privata incolumità, attraverso la salvaguardia della sicurezza e della qualità delle strutture, nonché del buon governo del territorio.

Anche se la legge regionale pone ulteriori oneri a carico dei proprietari e degli amministratori di condominio, si ritiene che debba essere accolta con favore in quanto, se verrà fatta rispettare, sarà in grado di garantire una migliore gestione dell'edilizia in un paese dove l'abusivismo e il mancato rispetto della sicurezza nelle costruzioni spesso portano a conseguenze tragiche.

Allegato

-> LEGGE REGIONALE 20 maggio 2014, n. 27 "Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni ? Istituzione del fascicolo del fabbricato".

Cerca: fascicolo fabbricato scheda

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