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nicolab

Spese causa legale persa: paga il vecchio o il nuovo proprietario?

Ciao a tutti,

venerdì ho avuto la bella notizia che il condominio dove ho comprato appartamento a settembre 2012 ha perso l'appello di una causa legale fatta contro l'ex-ex amministratore e si ritrova a pagare circa 20.000€ tra spese legali del nostro avvocato e quello della controparte...

ora...la controversia, da quello che capisco leggendo la sentenza, è nata penso attorno al 2003/2004 e verteva su compensi che il pre-pre amministratore dichiarava di non aver percepito..e su documentazione che il pre-amministratore dichiarava di non aver ricevuto al cambio (nel 2003 appunto)...

la causa è stata persa in primo grado nel 2008 (con decreto ingiuntivo del tribunale di luglio 2008)...sono andati in appello (atto di citazione notificato a marzo 2011 con cui il condominio impugnava la sentenza) ed è stata nuovamente persa (sentenza depositata ad aprile 2015)...

adesso ci sono da pagare questi ca. 20000 di spese processuali..

l'amministratore ha diviso le quote pro-millesimi e a me tocca la quota maggiore, tanto per cambiare...

però io ho acquistato a settembre 2012...il precedente proprietario non mi ha informato di nulla, tant'è che sull'atto di rogito risulta:

 

"La parte alientante [...] garantisce inoltre di essere al corrente col pagamento di qualsiasi onere, imposta indiretta o diretta e tassa comunque afferente quanto oggetto del presente atto, impegnandosi altresì a corrispondere quelle eventualmente dovute sino ad oggi anche se accertate od iscritte al ruolo in epoca successiva alla data del presente atto."

 

ora mi chiedo...io sarei obbligato in solido, dovrei pagare e rivalermi sul precedente proprietario (con causa legale se non vuole pagare? ulteriori spese?)? o è il condominio che deve rifarsi su di lui direttamente come da sentenza di cassazione n° 12013 del 01.07.2004 che recita:

 

"Il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero delle spese di conservazione dell'immobile accertato con sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato."

 

mi parrebbe la seconda strada...ma chiedo a voi chiarimento se qualcuno c'è già passato

Le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spettano a chi era proprietario al momento in cui la lite era insorta.

Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato (Cassazione con sentenza n. 12013, - 1/07/2004)

In pratica tu nuovo condomino non c'entri assolutamente niente

ok quindi era come supponevo.

non c'entrano date di inizio causa, appello, delibere assembleari sull'appello etc giusto?

l'amministratore deve andare direttamente dal vecchio proprietario presente al momento della delibera assembleare di iniziare la causa..corretto?

ok quindi era come supponevo.

non c'entrano date di inizio causa, appello, delibere assembleari sull'appello etc giusto?

l'amministratore deve andare direttamente dal vecchio proprietario presente al momento della delibera assembleare di iniziare la causa..corretto?

Così dice la sentenza, ed io essendo in te porterei la copia all'amministratore per renderlo edotto che tu non centri assolutamente niente con una causa iniziata c.a. 11 - 12 anni fa tempo in cui non eri neppure condomino.

Se l'amministratore non comprenderà, senti un legale ed inizia dalla Mediazione forse sarà sufficiente.

in teoria l'amministratore ha detto che per i casi particolari di chi ha acquistato dopo, inviargli copia del rogito che poi lui chiede un parere ad un legale per come comportarsi.

Provvedo ad inviare copia del rogito e anche sentenza della cassazione per aiutare a dirimere la questione, vediamo che dicono.

In caso si impuntassero, chiederò supporto ad un legale.

Aggiungerei anche altra distinzione a quanto detto da Tullio.

 

Le spese indicate in sentenza

Atteso che le spese legali della causa vengono liquidate dal Giudice nella sentenza, le stesse spettano a colui che ha la qualità di condòmino alla data di deposito della sentenza.

L'acquirente di un'unità immobiliare nell'edificio, infatti, può essere chiamato a rispondere, nei confronti dell'ente di gestione condominiale, dei debiti del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto, esclusivamente per i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e non per altre ragioni di debito (Cass.22 giugno 2004, n. 11599).

Non si applica in tale caso il principio di ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali ex art.63 disp. att. cod. civ., che presuppone unicamente l'approvazione assembleare.

 

Le spese del legale del condominio

Per il principio sopra enunciato, deve ritenersi che le spese per la parcella del legale del condominio spettano a colui che sia condòmino al momento dell'emissione della parcella in quanto momento gestionale in cui si verifica la necessità di una spesa.

leggendo quanto sopra sembra in totale contrasto con la sentenza di prima, visto che la parcella del legale del condominio viene fatta dopo la sentenza che indica le spese di sentenza, quindi tutto verrebbe riversato sul condomino attuale e non sul precedente proprietario

C'è un'altra interessante sentenza;

 

L’avvocato che non raggiunge il risultato promesso non ha diritto al compenso

Cassazione civile , sez. II, sentenza 11.01.2010 n° 230

 

Nella sentenza 11 gennaio 2010, n. 230 la Corte di Cassazione afferma un principio destinato a rappresentare un interessante spunto in tema di qualificazione giuridica dell’obbligazione che il professionista, e segnatamente l’avvocato, assume nei confronti del proprio cliente.

Nella fattispecie in esame, oggetto del mandato professionale è espressamente l’impegno, assunto dall’avvocato, di far ottenere al cliente un determinato risultato utile in cambio di un determinato compenso dovuto, pertanto, in ragione dell’effettivo raggiungimento del risultato stesso. ....

http://www.altalex.com/index.php?idnot=49153

C'è un'altra interessante sentenza;

 

L’avvocato che non raggiunge il risultato promesso non ha diritto al compenso

Cassazione civile , sez. II, sentenza 11.01.2010 n° 230

 

Nella sentenza 11 gennaio 2010, n. 230 la Corte di Cassazione afferma un principio destinato a rappresentare un interessante spunto in tema di qualificazione giuridica dell’obbligazione che il professionista, e segnatamente l’avvocato, assume nei confronti del proprio cliente.

Nella fattispecie in esame, oggetto del mandato professionale è espressamente l’impegno, assunto dall’avvocato, di far ottenere al cliente un determinato risultato utile in cambio di un determinato compenso dovuto, pertanto, in ragione dell’effettivo raggiungimento del risultato stesso. ....

http://www.altalex.com/index.php?idnot=49153

questa è bella..complimenti a chi riesce a far mettere per iscritto ad un avvocato che gli garantisce di vincere la causa..perché a parole tutti sono bravi..poi a farlo mettere per iscritto e così avere un qualcosa su cui appoggiare questa sentenza ne passa..

Si tratta di una ipotesi di sostituzione processuale, che vede nel tuo alienante la parte del processo.

Sul punto ti indico questo articolo del codice di procedura civile:

http://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-primo/titolo-iv/art111.html

sarebbe comunque utile che ti rivolgessi ad un legale di tua fiducia per un parere in merito sulla base delle carte e quindi un'adeguata risposta al tuo amministratore.

avv. non mi è ben chiaro il gergo ma:

 

Se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie

 

letta così direi che siccome il processo prosegue tra le parti originarie, anche la sentenza va ad avere effetto in primis sulla parte originaria, ossia l'alienante del bene ed è lui a dover rispondere.

 

poi quello che rimane da capire è se io sono obbligato in solido e devo poi essere io a rifarmi su di lui oppure se è lui che deve rispondere in prima persona.

Devi prendere in considerazione la sentenza di Tullio e quanto riportato da Gallucci, anche se leggendo tutto l'art. 111, si dice anche che:

 

La sentenza pronunciata contro questi ultimi spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare ed è impugnabile anche da lui, salve le norme sull'acquisto in buona fede dei mobili e sulla trascrizione (5).

 

E comunque c'è un'altra sentenza (Cass. sent. n. 702/15),che afferma:

 

Per i debiti non pagati dal primo proprietario

  1. se tali debiti si riferiscono all’anno del trasferimento dell’immobile o a quello prima, si potrà agire tanto contro il vecchio quanto contro il nuovo titolare del bene. Infatti, come specifica il codice civile (Art. 63 disp. att. cod. civ.), la responsabilità è solidale;
  2. per i debiti, invece, riferiti a prima di tale periodo, il condominio deve agire solo nei confronti del vecchio proprietario, se agisce nei confronti del nuovo (per esempio con un decreto ingiuntivo) si verifica quello che i tecnici definiscono un difetto di legittimazione passiva, in buona sostanza, il condominio perde la causa per avervi trascinato un soggetto non obbligato a pagare;

 

Per i debiti non pagati dal nuovo proprietario e quindi successivi al rogito

Ovviamente in tale ipotesi si può agire solo nei confronti del nuovo titolare del bene e mai verso il vecchio.

 

Quindi per una ragione o un altra, tu sei fuori.

Ok, provo a spiegarmi in maniera più articolata. La sostituzione processuale opera per evitare che sia necessario citare in giudizio chi succede nel diritto (Cass. 21 maggio 1979 n. 2922). Il diritto controverso, in questo caso, non è un diritto reale (es. servitù) ma un diritto contrattuale (retribuzione). Sebbene non si possa a priori sostenete che non operi la solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c. bisognerebbe leggere la sentenza per capire come operare l'addebito delle spese. Per questo dicevo che sarebbe utile rivolgersi ad un legale di sua fiducia.

Allora direi che prima attendo il feedback che avrò dall'amministratore (che mi ha detto che si confronterà con un legale per queste situazioni particolari come la mia) in virtù dell'eccezione che io gli ho sollevato sul fatto che devo essere io a pagare le spese derivanti da questa causa pre-esistente e a seguito di quanto emergerà vedrò se sottoporre tutto ad un mio legale di fiducia.

Vorrei evitare di sollevare polveroni se si risolve tutto subito col legale che dice all'amministratore che devono rivolgersi direttamente ai precedenti proprietari.

Interessante! Cortesemente aggiornaci sull'esito finale. Grazie

vi riporto un aggiornamento:

 

da quel che sembra l'amministratore mi pare voler puntare sul fatto che la delibera per l'appello (non la causa originaria) è datata 02/2011, il mio acquisto 09/2012, quindi lui vorrebbe che io mi accollassi le spese per principio di solidarietà art. 63 d.a.c.c ed eventualmente fossi io poi a rivalermi sui precedenti proprietari...

 

sto attendendo un parere del mio legale ma boh...

Di all'amministratore che l'appello è dovuto alla causa precedente per cui non rientra nelle tue competenze.

Sì è quello che ho pensato anche io quando mi ha sobillato questa cosa....però lui ha addotto che la causa iniziale si era di fatto conclusa con la sentenza del giudice che condannava il condominio il pagamento di una certa somma all'ex amministratore e il condominio aveva pagato quanto dovuto.

Poi, a fronte di nuova delibera, è stato fatto un atto di citazione d'appello che impugnava tale sentenza, e questa delibera è datata 02/2011 (infatti tale appello si conclude con una sentenza che condanna il condominio a pagare le spese legali dell'appello e niente altro rispetto alla causa originaria che quindi mi fa presumere sia stata liquidata).

Lui ha già inviato a tutti i condomini un prospetto con chi erano i proprietari a quel tempo e le relazioni dei nuovi proprietari (ha aggiunto un campo note in fianco al mio rigo dove scrive "SOLIDARIETA' ART. 63 D.A.C.C. PER 2012-2011"), quindi deduco che lui punti tutto su questo fatto.

Sulla base di che principi legali posso oppormi?

Non sono un legale ma come detto l'appello è dovuto alla causa iniziale, non pagare nulla e attendi un eventuale D.I. (sempre se l'amministratore lo richiederà e se sarà accolto) a cui potrai fare opposizione.

Attendi anche la risposta del tuo legale, non credo ci debba mettere tanto tempo.

per fortuna le vecchie proprietarie hanno acconsentito a pagare loro...

 

per l'amministratore ero sempre io il responsabile in solido.

per fortuna le vecchie proprietarie hanno acconsentito a pagare loro...

 

per l'amministratore ero sempre io il responsabile in solido.

Meglio così :thumbup:
vi riporto un aggiornamento:

 

da quel che sembra l'amministratore mi pare voler puntare sul fatto che la delibera per l'appello (non la causa originaria) è datata 02/2011, il mio acquisto 09/2012, quindi lui vorrebbe che io mi accollassi le spese per principio di solidarietà art. 63 d.a.c.c ed eventualmente fossi io poi a rivalermi sui precedenti proprietari...

 

sto attendendo un parere del mio legale ma boh...

interessa anche a me un tuo aggiornamento; sto in una situazione similare

Ciao non ho particolari aggiornamenti se non appunto che le precedenti proprietarie hanno pagato altrimenti l'amministratore mi riteneva responsabile in solido in quanto era stato deliberato di fare appello in assemblea tenuta entro i 2 anni dal mio acquisto..

Ciao non ho particolari aggiornamenti se non appunto che le precedenti proprietarie hanno pagato altrimenti l'amministratore mi riteneva responsabile in solido in quanto era stato deliberato di fare appello in assemblea tenuta entro i 2 anni dal mio acquisto..
Qui ci sarebbe da discutere, perchè l'appello anche se deciso entro il periodo dell'art 63 Dacc quindi tu solidale, faceva capo ad una lite iniziata prima, dove non potevi essere debitore in solido
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