#1 Inviato 22 Febbraio, 2014 Per anni gli inquilini di uno stabile hanno pagato delle spese relative al compenso dell'amministratore e quelle per lo svolgimento dell'attività di amministrazione. Tali spese sono state pagate dagli inquilini al 100%, nonostante non abbiano firmato, all'atto di stipula del contratto di affitto, alcuna clausola espressa, relativa a questo obbligo specifico. Le spese del compenso dell'amministratore e di amministrazione (cartoleria ecc) sono a capo, per intero, ai condomini e gli inquilini hanno ricevuto, allegato al contratto di affitto, la tabella degli oneri accessori che non riporta la voce specifica. È parere degli inquilini che, in mancanza di specifico richiamo nella tabella oneri accessori e in alcun altro atto firmato, tale parte delle spese non siano dovute. Purtroppo la "scoperta" di queste disposizioni in merito, è avvenuta tardi e, come già detto, gli inquilini hanno pagato per anni il richiesto. Il condominio è composto da solo sei appartamenti e l'amministratore, di prassi, ha sempre invitato alle assemblee condominiali anche gli inquilini e durante tali assemblee erano chiamati a fungere anche da segretari e sottoscrivere i relativi verbali di approvazione delle spese, pur non avendo diritto di voto. Nell'ultima assemblea gli inquilini hanno deposita una relazione scritta in cui si opponevano al pagamento della porzione di spese in oggetto e chiedevano l'esclusione delle stesse dal preventivo, oltre un ricalcolo del consuntivo. I condomini hanno deciso di non variare il consuntivo e di ripartire, nel preventivo, le spese al 50% tra proprietari ed inquilini, avvisando quest'ultimi della decisone con lettera semplice dell'amministratore e non chiedendo una formale accettazione con sottoscrizione di firma. Ora, le domande sono: possono gli inquilini pretendere il rispetto della legge (che si rifarebbe alla legge sul demanio) e non pagare quella quota, sia pur divisa? Possono gli inquilini pretendere il rimborso legale fino a dieci anni della quota non dovuta? Per farlo, se il condominio non fosse d'accordo, dovrebbe rivolgersi al mediatore? Grazie per i vostri contributi?
#2 Inviato 22 Febbraio, 2014 Per anni dove hanno vissuto questi? Partecipavano alle assemblee...erano coerenti e a conoscenza di tutte le spese...ecc. Non c'è modalità che specifica se il compenso dell'amministratore sia al 100% del proprietario, al 50 e 50 o al 100% agli inquilini. Il contratto di locazione stabilisce ciò. I proprietari in questo caso semmai rimborseranno le quote agli stessi. O, in accordo con proprietari dello stabile, si provvederà allo storno per gli stessi e relativo addebito per proprietari.
#3 Inviato 22 Febbraio, 2014 Non c'è modalità che specifica se il compenso dell'amministratore sia al 100% del proprietario, al 50 e 50 o al 100% agli inquilini. Il contratto di locazione stabilisce ciò. I proprietari in questo caso semmai rimborseranno le quote agli stessi. Pienamente d'accordo !
#4 Inviato 22 Febbraio, 2014 L'amministratore ed il condominio in questo caso non c'entrano. Il rapporto tra proprietario ed inquilino è un rapporto che esula dalle competenze dell'amministratore se non per limitati argomenti. Per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali, gli accordi vengono presi tra proprietario e inquilino, e l'amministratore segue le indicazioni del proprietario, fermo restando che la responsabilità per i pagamenti è sempre a carico del proprietario e non dell'inquilino. Se ad esempio un condomino mi dice che è stato pattuito con il suo inquilino che ogni spesa verrà pagata dall'inquilino e questi regolarmente paga, per me non fa una piega, e nella registrazione del pagamento metto che l'inquilino paga per il proprietario la somma di x euro. Se l'inquilino non rispetta gli accordi con il proprietario e si rende moroso, io sollecito il pagamento al proprietario e non all'inquilino. In conclusione, nel caso prospettato, penso che l'inquilino che abbia pagato per anni (ma se ne accorge solo oggi?!) debba rivolgersi esclusivamente al proprietario e non all'amministratore o al condominio... 1
#5 Inviato 22 Febbraio, 2014 Sul fatto che se un inquilini firma un contratto di locazione in cui vi è l'impegno a pagare le spese condominiali e poi deve rispettare gli impegni, non c'è dubbio. Il discorso è un altro.... Nel contratto di locazione si fa richiamo alla tabella degli oneri accessori che, riprende esattamente la normativa, quindi NON INDICA le mere spese del COMPENSO AMMINISTRATORE e le SPESE DI GESTIONE (cancelleria, affitto sala per assemblea ecc) tra le spese a carico degli inquilini. Non esiste, tra l'altro, una eventuale sottoscrizione di una clausola vessatoria riportante l'addebito di questa parte delle spese condominiali in capo agli inquilini! Per cui, tutte le spese riportate nella tabella degli oneri accessori, messe in carico agli inquilini...vanno pagate da questi, quelle messe in carico ai proprietari, pagate dai proprietari e quelle non indicate devono essere ricondotte alla natura a cui fanno capo. Nel caso di specie, l'amministratore è nominato dal condominio, quindi dai condomini (proprietari) per gestire l'immobile. La legge riguardante il caso dovrebbe essere quella del demanio, o proprietà che stabilisce, sostanzialmente che le spese di chi amministra la proprietà è in capo a coloro a cui appartiene la proprietà, quindi ai soli condomini. Ogni altra situazione differente deve essere espressamente accettata dalle parti, quindi sottoscritta! Se ciò è vero e, come nel caso non esiste la sottoscrizione per accettazione di una condizione diversa dalle disposizioni di legge, i condomini avrebbero NON PAGATO per anni qualcosa che avrebbero dovuto (mettendolo a carico, tramite l'amministratore, agli inquilini), invece pagare, pertanto si tratterebbe di indebito arricchimento ( se non pago qualcosa che mi tocca e, al mio posto p, lo paga qualcuno che non dovrebbe darlo, inconsapevolmente e "colpevolmente", mi arricchisco) e l'indebito arricchimento è reato, sia che sia operato per dolo, sia per colpa! A questo punto, gli inquilini hanno diritto al risarcimento, anche con interessi, di quanto pagato impropriamente? E come possono fare? C'è, in merito, qualche caso magari già passato in giudizio?
#6 Inviato 22 Febbraio, 2014 Forse non hai compreso il senso dei messaggi #2 #3 e #4 ! Per ogni conduttore, FA FEDE IL SUO SINGOLO CONTRATTO DI LOCAZIONE STIPULATO COL SUO PROPRIETARIO-LOCATORE. Non servono sentenze ma serve solo leggere il proprio contratto di locazione: vanno saldati solo gli oneri accessori previsti nel contratto di locazione. Se il contratto richiama una specifica tabella di riparto locatore-conduttore, quella tabella si applica fedelmente. Se vi sono voci di spesa non previste da quella tabella, e quella voce di spesa non è contemplata in nessuna altra parte del contratto di locazione, tale spesa non è a carico del conduttore. Probabilmente gli interessi legali si possono spuntare, ma credo che ci siano anche problemi di prescrizione che permettono di retrocedere solo fino al 5° anno e non oltre. --link_rimosso-- Come fare ??? Per non sbagliare, considerato l'impegno e le capacità richieste, ogni conduttore si rivolga ad un sindacato inquillini (Sunia o Sicet, per esempio) Saluti 🙂
#7 Inviato 27 Febbraio, 2014 "Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell’amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento e di revisione dell’impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l’ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di denaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi. " * Cass., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088, Di Piazza c. Miglio. "Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo." * Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216, Trudo c. Azzimonti. spero ti possano aiutare. ciò premesso, i conduttori possono rifiutarsi seduta stante di pagare ciò che non gli compete, e l'amministratore potrà e dovrà chiedere esclusivamente ai rispettivi proprietari il pagamento del dovuto. per quanto riguarda il pregresso, i conduttori possono chiedere ai rispettivi proprietari (non al condominio o all'amministratore) la restituzione di quanto indebitamente pagato (eventualmente tramite un avvocato).
#8 Inviato 30 Agosto, 2019 Ho un quesito leggermente differente, ma strettamente inerente all'argomento: qualora sul contratto d'affitto ci sia scritto genericamente "sono a carico dell'inquilino le spese condominiali" senza ulteriori specificazioni, sono da intendersi esclusivamente quelle citate dall'art.9 della 392/78, giusto?
