#1 Inviato 6 Novembre, 2018 Buongiorno, vi scrivo per presentarvi il mio quesito in merito alla vita condominiale. Devo prima però presentare lo scenario in cui vivo. Abito da circa 1 anno in una palazzina composta di 4 appartamenti (di cui uno sfitto e utilizzato dal proprietario come "magazzino"). La palazzina è posseduta da un unico proprietario, che è una società (una SNC), quindi ogni appartamento fa riferimento ad un unico proprietario. Anche se non è necessario (perchè siamo solo in 3 nuclei familiari) la palazzina è amministrata da una società immobiliare, che guardacaso ha la sede legale nello stesso indirizzo/n° civico/appartamento della società proprietaria della palazzina. In buona sostanza il geometra titolare dell'immobiliare è il marito della signora titolare della società, quindi in definitiva amministrazione e proprietà sono una unica famiglia. Fatta questa doverosa premessa, ecco i problemi che mi sono trovato ad affrontare. Neanche dopo un anno dall'inizio del contratto di locazione (iniziato a Ottobre 2017) l'amministratore mi ha inviato i resoconti delle spese dell'anno trascorso. Neanche a dirlo, c'è stato un aumento delle spese del 15%. In particolare i punti che mi lasciano perplesso sono 3: Le spese condominiali che sono state addebitate a me tengono conto in alcuni casi di spese precedenti all'inizio del mio contratto di locazione Le spese del giardino/corte condominiale sono esplose, da circa 95 euro dell'anno precedente a quasi 400 euro dell'anno corrente E' stata addebitata agli inquilini il costo di una colonnina del cancello automatico che è stata divelta accidentalmente da qualcuno (la colonnina si trova al di fuori della proprietà, quindi può essere anche un atto vandalico) non identificato, quindi il danno non ha riscontrato responsabili. Quando ho chiesto spiegazioni all'amministratore le risposte per ogni punto da me elencato rispettivamente sono La contabile ha sbagliato a effettuare il calcolo senza tenere conto dell'inizio del contratto di locazione I costi del giardino sono aumentati perchè nell'anno appena trascorso sono cadute più foglie e quindi hanno dovuto chiamare più volte il giardiniere la colonnina del cancello è stata divelta da terzi e non si è rotta per vetustità, perciò è giusto che venga addebitata agli inquilini. Per il primo punto quindi ho ottenuto i chiarimenti che cercavo. Vi chiedo invece aiuto per i punti 2 e 3. Per il punto 2 non ho avuto una spiegazione esaustiva, anche perchè queste "spese" non sono state prima discusse con gli inquilini (che sono quelli che pagano) e l'amministratore ha proceduto senza interpellarci a sostenere questi costi. Cosa posso fare per far valere la mia voce e cercare di convincere a trovare un giardiniere meno caro in modo da tornare alle cifre spese di un tempo? Per il punto 3 invece, da quanto ricordo e da quanto scritto nel contratto, le spese ordinarie (quali usura dei beni ecc..) sono in carico agli inquilini , mentre quelle straordinarie sono in carico al proprietario dell'immobile. Cosa posso fare per convincerlo ad evitare di addebitarmi i costi della colonnina? E' giusto che siano gli inquilini a doverla pagare? Sottolineo inoltre che l'amministratore non ha mai tenuto alcuna riunione condominiale (neanche negli anni precedenti) perchè tanto "siamo in 4 gatti" (cit. Amministratore), al che ho chiesto perchè essendo solo in 4 gatti in quella palazzina abbiamo comunque bisogno di pagare un amministratore (visto che dovrebbe essere richiesto solo da 8 nuclei familiari in su) e la risposta è stata "perchè è così, se non vi va bene ve ne andate" Quindi non essendoci riunioni condominiali non abbiamo neanche modo di confrontarci tra inquilini riguardo le spese. Mi dareste una mano a fugare i dubbi riguardo quanto accaduto? Vi ringrazio per l'attenzione.
#2 Inviato 6 Novembre, 2018 ortiga dice: Buongiorno, vi scrivo per presentarvi il mio quesito in merito alla vita condominiale. Devo prima però presentare lo scenario in cui vivo. Abito da circa 1 anno in una palazzina composta di 4 appartamenti (di cui uno sfitto e utilizzato dal proprietario come "magazzino"). La palazzina è posseduta da un unico proprietario, che è una società (una SNC), quindi ogni appartamento fa riferimento ad un unico proprietario. Anche se non è necessario (perchè siamo solo in 3 nuclei familiari) la palazzina è amministrata da una società immobiliare, che guardacaso ha la sede legale nello stesso indirizzo/n° civico/appartamento della società proprietaria della palazzina. In buona sostanza il geometra titolare dell'immobiliare è il marito della signora titolare della società, quindi in definitiva amministrazione e proprietà sono una unica famiglia. Fatta questa doverosa premessa, ecco i problemi che mi sono trovato ad affrontare. Neanche dopo un anno dall'inizio del contratto di locazione (iniziato a Ottobre 2017) l'amministratore mi ha inviato i resoconti delle spese dell'anno trascorso. Neanche a dirlo, c'è stato un aumento delle spese del 15%. In particolare i punti che mi lasciano perplesso sono 3: Le spese condominiali che sono state addebitate a me tengono conto in alcuni casi di spese precedenti all'inizio del mio contratto di locazione Le spese del giardino/corte condominiale sono esplose, da circa 95 euro dell'anno precedente a quasi 400 euro dell'anno corrente E' stata addebitata agli inquilini il costo di una colonnina del cancello automatico che è stata divelta accidentalmente da qualcuno (la colonnina si trova al di fuori della proprietà, quindi può essere anche un atto vandalico) non identificato, quindi il danno non ha riscontrato responsabili. Quando ho chiesto spiegazioni all'amministratore le risposte per ogni punto da me elencato rispettivamente sono La contabile ha sbagliato a effettuare il calcolo senza tenere conto dell'inizio del contratto di locazione I costi del giardino sono aumentati perchè nell'anno appena trascorso sono cadute più foglie e quindi hanno dovuto chiamare più volte il giardiniere la colonnina del cancello è stata divelta da terzi e non si è rotta per vetustità, perciò è giusto che venga addebitata agli inquilini. Per il primo punto quindi ho ottenuto i chiarimenti che cercavo. Vi chiedo invece aiuto per i punti 2 e 3. Per il punto 2 non ho avuto una spiegazione esaustiva, anche perchè queste "spese" non sono state prima discusse con gli inquilini (che sono quelli che pagano) e l'amministratore ha proceduto senza interpellarci a sostenere questi costi. Cosa posso fare per far valere la mia voce e cercare di convincere a trovare un giardiniere meno caro in modo da tornare alle cifre spese di un tempo? Per il punto 3 invece, da quanto ricordo e da quanto scritto nel contratto, le spese ordinarie (quali usura dei beni ecc..) sono in carico agli inquilini , mentre quelle straordinarie sono in carico al proprietario dell'immobile. Cosa posso fare per convincerlo ad evitare di addebitarmi i costi della colonnina? E' giusto che siano gli inquilini a doverla pagare? Sottolineo inoltre che l'amministratore non ha mai tenuto alcuna riunione condominiale (neanche negli anni precedenti) perchè tanto "siamo in 4 gatti" (cit. Amministratore), al che ho chiesto perchè essendo solo in 4 gatti in quella palazzina abbiamo comunque bisogno di pagare un amministratore (visto che dovrebbe essere richiesto solo da 8 nuclei familiari in su) e la risposta è stata "perchè è così, se non vi va bene ve ne andate" Quindi non essendoci riunioni condominiali non abbiamo neanche modo di confrontarci tra inquilini riguardo le spese. Mi dareste una mano a fugare i dubbi riguardo quanto accaduto? Vi ringrazio per l'attenzione. se come dici e capisco,la palazzina è di un unico proprietario non siete un "condomìnio". quindi quel che dici essere l'amministratore non è il classico "amministratore del condomìnio" ma l'amministratore dei beni del proprietario. quindi il vostro rapporto con lui è regolato esclusivamente da ciò che è scritto nel contratto di locazione dove dovrebbe essere specificato quali sono le spese a carico del conduttore e quali quelle a carico del proprietario. in base a questo accordo sottoscritto (contratto di locazione) saranno suddivise le spese effettuate nella palazzina (corrente, pulizia, giardino, ...). ci sono alcune tabelle che possono aiutare nei rapporti tra proprietario e inquilino,ma sempre se il contratto non cita cose diverse. https://www.avvocatoandreani.it/documenti/varie/tabella_confedilizia_ripartizione_spese_inquilino_proprietario.pdf 1
#3 Inviato 6 Novembre, 2018 Il giardiniere tocca a te quindi puoi farci poco se non cambiare casa, il discorso cancello a mio parere tocca al proprietario in quanto anche il danneggiamento da terzi non identificati non ricade nell'ordinaria manutenzione.
#4 Inviato 6 Novembre, 2018 davidino1978 dice: Il giardiniere tocca a te quindi puoi farci poco se non cambiare casa, il discorso cancello a mio parere tocca al proprietario in quanto anche il danneggiamento da terzi non identificati non ricade nell'ordinaria manutenzione. Grazie per la risposta. Immagino che le spese del giardino siano in carico a me. Quello che io contesto è che sono state decise solo dal proprietario in modo autoritario, senza parlarne con chi poi effettivamente paga (inquilini). Insomma se avessi saputo che saremmo andati a spendere 400 euro di giardino al posto di 90 avrei cercato in qualche modo di trovare un'alternativa. Quindi questo ricade sul fatto che l'amministratore non ha mai tenuto alcuna riunione condominiale e che ha deciso come spendere i contributi condominiali in base a sue considerazioni. Per questo chiedevo se c'era qualche cosa che potevamo fare, anche solo "costringerlo" a tenere una riunione in cui si discute di queste spese.
#5 Inviato 6 Novembre, 2018 Ciao, non potete "costringere" in nessun caso l' amministratore poiché, appunto, non siete un condominio perché la palazzina ha un unico proprietario. Il vostro amministratore non è condominiale, bensì è l' amministratore della proprietà, come ti è già stato spiegato in un post precedente. Quindi, fa fede il contratto di locazione. Potete solamente tentare di convincerlo con le buone, insistendo magari un po', ma non potete obbligarlo perché egli risponde esclusivamente alla proprietà e non agli inquilini del proprio operato. 1
#6 Inviato 7 Novembre, 2018 paul_cayard dice: se come dici e capisco,la palazzina è di un unico proprietario non siete un "condomìnio". quindi quel che dici essere l'amministratore non è il classico "amministratore del condomìnio" ma l'amministratore dei beni del proprietario. quindi il vostro rapporto con lui è regolato esclusivamente da ciò che è scritto nel contratto di locazione dove dovrebbe essere specificato quali sono le spese a carico del conduttore e quali quelle a carico del proprietario. in base a questo accordo sottoscritto (contratto di locazione) saranno suddivise le spese effettuate nella palazzina (corrente, pulizia, giardino, ...). ci sono alcune tabelle che possono aiutare nei rapporti tra proprietario e inquilino,ma sempre se il contratto non cita cose diverse. https://www.avvocatoandreani.it/documenti/varie/tabella_confedilizia_ripartizione_spese_inquilino_proprietario.pdf Grazie per l'esaustiva risposta! Ho verificato il contratto e per quanto riguarda la ripartizione delle spese non c'è esplicitato nulla, ma c'è scritto solamente di fare riferimento alla "tabella per la ripartizione degli oneri accessori tra inquilino e locatore". Ho letto con attenzione la tabella che mi hai linkato, e riguardo le spese del cancello automatico ci sono 2 voci: Installazione e sostituzione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando (IN CARICO AL LOCATORE) Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità (IN CARICO ALL'INQUILINO) Ora quello che vorrei capire è cosa si intende per "sostituzioni di piccola entità". La colonnina del cancello può essere intesa come sostituzione di piccola entità? O ad esempio è solo la sostituzione della fotocellula che è intesa come sostituzione di piccola entità? Grazie
#7 Inviato 8 Novembre, 2018 ortiga dice: Ora quello che vorrei capire è cosa si intende per "sostituzioni di piccola entità". La colonnina del cancello può essere intesa come sostituzione di piccola entità? O ad esempio è solo la sostituzione della fotocellula che è intesa come sostituzione di piccola entità? per "piccola entità" si fa riferimento più che altro al costo della cosa da fare. ovviamente è a libera interpretazione in funzione delle tasche di ognuno... si potrebbe dire che la colonnina è parte integrante della struttura "cancello" come si potrebbe dire che siè danneggiata per il continuo uso ... questo tipo di dilemmi li definisce solo un giudice terzo, ma sono certo che non vale la pena adire le vie legali: trovate una intesa... ps: la tabella è allegata al contratto ? se sì allora quella fa fede, altrimenti può andar bene una qualsiasi. Modificato 8 Novembre, 2018 da paul_cayard
#8 Inviato 8 Novembre, 2018 ortiga dice: ma c'è scritto solamente di fare riferimento alla "tabella per la ripartizione degli oneri accessori tra inquilino e locatore". Questo patto presenta una grave lacuna: è una dichiarazione di principio, ma nessuna tabella è esplicitata nel contratto per cui nessuna tabella può esser presa a riferimento, salvo che concordiate di comune accordo a quale tabella attenervi. Se il contratto di locazione è un concordato vale automaticamente la tabella conosciuta come "Allegato G" al D.M. 30.12.2002. Se il contratto di locazione invece è in regime di libero mercato, in mancanza di un accordo condiviso, per gli oneri accessori risulta applicabile solo l'art. 9 legge 392/78: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate." 1
