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Risikopiù

Cassette postali in condominio - appartamento frazionato in due

Buongiorno a tutti,

sono un nuovo iscritto; prima di tutto complimenti per il portale che è davvero completo e puntuale su ogni aspetto; mi scuso anticipatamente se la questione che sto per sottoporvi era già stata trattata, ma ho controllato e il mio caso presenta una particolarità che non mi pare sia già capitata. La questione è questa:

All'interno di un piccolo condominio, c'è un appartamento al pian terreno, con un piccolissimo giardino e questo giardino ha un recinto con un cancelletto che da direttamente sulla strada.

Questo appartamento originariamente unico, è stato diviso diversi anni fa in due distinti appartamenti (tramite muro divisorio) tra due fratelli (infatti al catasto sono due autonomi immobili).

Ad uno è andata la parte senza giardino (e vi si accede dal portone condominiale). All'alltro fratello è andato l'appartamento con giardino e vi si accede dal cancelletto sulla strada (in occasione di tale frazionamento, veniva anche installata, in corrispondenza di questo cancelletto privato, a spese ed iniziativa del fratello proprietario, una cassetta postale a esclusivo servizio di tale appartamento).

Per l'altro appartamento (senza giardino) veniva invece utilizzata la cassetta postale presente nel casellario condominiale alloggiato all'interno del portone condominiale.

Tutti in pace per tanti anni, perche ognuno dei due fratelli aveva la propria cassetta postale.

L'anno scorso, il fratello con l'appartamento con giardino, lo vende a un nuovo proprietario.

Qualche settimana fa, l'assemblea condominiale (alla quale ha partecipato anche il nuovo proprietario, senza aver obiettato nulla sul punto), delibera di sostituire il vecchio casellario condominiale con uno nuovo, e di collocarlo sulla strada, in prossimitá del cancello di ingresso del condominio.

L'amministratore ha fatto il riparto della spesa e ha addebitato parte della spesa al proprietario dell'appartamento senza giardino, in base ai suoi millesimi; mentre ha addebitato altra parte della spesa al nuovo proprietario dell'appartamento con giardino, in base ai suoi millesimi.

Tuttavia quest'ultimo, ora che si deve pagare, ha andato una email all'amministratore nella quale dice di non essere tenuto a partecipare in alcun modo a tali spese (deliberate dal condominio in sua presenza!), in quanto non gli occorre la cassetta nel casellario, avendo giá la sua cassetta personale nel cancelletto esclusivo.

Ritiene quindi che la spesa ricada tutta sugli altri condomini (e quindi per l'appartamento originariamente unico, poi diviso, ritiene che spetti per la totalitá dei millesimi al fratello proprietario della parte senza giardino).

L'amministratore ha quindi richiesto a quest'ultimo anche la spesa per i millesimi che si riferiscono all'appartamentino del nuovo proprietario (Quindi come se l'appartamento non fosse mai stato diviso e fosse ancora oggi interamente di proprietà di una sola persona, ossia il fratello senza giardino).

Chi ha ragione? Come andrebbero correttamente ripartite le spese (opere di smuratura casellario vecchio, muratura del nuovo casellario sul cancello stradale, prezzo di acquisto del nuovo casellario) tra i due contendenti?

Grazie a chi saprá consigliarmi.

Un saluto.

Piero

 

 

 

 

 

Risikopiù dice:

Come andrebbero correttamente ripartite le spese (opere di smuratura casellario vecchio, muratura del nuovo casellario sul cancello stradale, prezzo di acquisto del nuovo casellario) tra i due contendenti?

Se si trattasse di manutenzione del casellario (per esempio la riverniciatura) il proprietario con giardino sarebbe escluso dal partecipare al costo, in quanto non utilizza il casellario in base all'art. 1123 2° comma che recita:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne

Nel vostro caso il casellario è totalmente sostituito, cioè ne viene acquistato uno nuovo che è bene comune (ex art. 1117 c.c.). I condòmini non possono rinunciare al diritto sulle cose comuni e a partecipare all'obbligo di contribuire alle spese, pertanto, a mio parere, il proprietario con giardino è tenuto a pagare i costi per il nuovo casellario.

 

Grazie Danielabi per la tempestività e puntualitá della risposta.

Quindi, approfittando della Tua competenza in materia (e di chi volesse eventualmente dare il proprio parere sulla questione sottoposta), Ti chiedo, se non ho capito male, il proprietario con giardino dovrebbe egualmente contribuire alla spesa in base ai propri millesimi anche se nel nuovo casellario non ci sarà una cassetta dedicata a lui (nel nuovo casellario infatti a quanto pare non ci sará una cassetta per il proprietario con giardino, ma solo per il proprietario senza giardino). Il proprietario con giardino continuerá ad usare la vecchia cassetta insistente sul proprio cancelletto privato. Grazie ancora!!

Le cassette postali, per unanime riscontro sulla giurisprudenza di merito, sono di "singola proprietà", sono una delle poche cose che nel condominio si dividono in "parti uguali" e non per millesimi, alla stregua dei citofoni, attenzione quindi alle ripartizioni da parte di amministratori che non conoscono le norme.

 

Un proprietario potrebbe benissimo rinunciare alla sua o addirittura installarne due se lo ritenesse utile (una per l'appartamento ed una per la propria stanza studio professionale).

 

Ciascuno può avere il proprio parere, se poi si va dal giudice, ciò che conta è quanto lui stabilisce.

 

Se un condómino volesse rinunciare alla sua cassetta (necessità particolari di privacy) può benissimo farlo, non per questo deve contribuire alle spese per le cassette degli altri, essendo assolutamente private.

 

Nel forum abbiamo parlato centinaia di volte di questo problema, allego una sentenza chiarissima:

 

É nulla la delibera che, stabilendo di modificare la pulsantiera e la dislocazione delle cassette postali impedisce a un condomino di installare un campanello e una cassetta postale supplementare a proprie  spese Tribunale di Firenze1003/1995

 

Tutte le altre sentenze le trovi nelle discussioni del nostro Forum, basta una ricerca.

 

 

Risikopiù dice:

Ti chiedo, se non ho capito male, il proprietario con giardino dovrebbe egualmente contribuire alla spesa in base ai propri millesimi anche se nel nuovo casellario non ci sarà una cassetta dedicata a lui (nel nuovo casellario infatti a quanto pare non ci sará una cassetta per il proprietario con giardino, ma solo per il proprietario senza giardino)

No, Risikopiu', mi sono sbagliata e chiedo scusa: come indicato da Claistron le cassette postali sono bene privato, non comune, quindi il loro costo è da suddividere per il numero delle persone che le utilizzeranno.

Quindi nel tuo caso il proprietario con giardino non deve pagare, se continua ad utilizzare la vecchia cassetta della posta. Tutto questo, ovviamente, se il vostro regolamento contrattuale non prevede diversamente.

Claistron dice:

attenzione quindi alle ripartizioni da parte di amministratori che non conoscono le norme.

Sarò presuntuosa, ma temo che forse un Magistrato possa decidere se un amministratore conosce le norme: indicare a Risikopiu' che l'amministratore potrebbe essere un "asino" solo perchè ha fatto una suddivisione che non è contro "norma", ma eventualmente contro "giurisprudenza", mi sembra francamente eccessivo; poi, chissà, che il loro regolamento non disponga diversamente. 😊

 

Claistron dice:

alla stregua dei citofoni

L'avv. Gallucci, titolare del forum, la pensa in altro modo:

https://www.condominioweb.com/citofono-come-ripartire-le-spese-della-pulsanteria.11337

  • Mi piace 1
Danielabi dice:

che l'amministratore potrebbe essere un "asino" solo perchè ha fatto una suddivisione che non è contro "norma", ma eventualmente contro "giurisprudenza", mi sembra francamente eccessivo; poi, chissà, che il loro regolamento non disponga diversamente.

👍

Che mi sono perso? nel link si parla di pulsantiera mentre quì la domanda verte sulle cassette postali..

 

Giovanni Inga dice:

Che mi sono perso? nel link si parla di pulsantiera mentre quì la domanda verte sulle cassette postali..

 

Ti sei perso il "principio".

Si è voluto associare la cassetta postale monoblocco (condominiale)  alla pulsantiera del citofono, citando qualche sentenza che "ammette" il riparto in parti uguali.

Tu, però, sai meglio di me che la Norma (codice civile) non ammette in nessun caso, salvo CONVENZIONE, il riparto delle spese in parti uguali.

Al massimo ammette il riparto diverso per uso diverso o l'esclusione di chi non ne ha l'uso, ma il riparto, secondo Norma, avviene sempre per millesimi.

Secondo te vale più una Legge o una sentenza? 

L'amministratore che applica la Legge è tenuto a conoscere anche tutta la Giurisprudenza in materia o può limitarsi ad applicare la Legge?

  • Mi piace 1

Guarda.. io non sono d'accordo che la spesa venga ripartita con millesimi di proprietà per il semplice motivo che non sono obbligato ad averla la cassetta. La cassetta è privata e non bene condominiale.

In ogni sito che ho visto riguardo la ripartizione della spesa per la sostituzione integrale del casellario, si parla di ripartizione in parti uguali.

 

L'unica cassetta che potrebbe essere ripartita per millesimi è la cassetta della portineria cioè quella utilizzata per le comunicazioni all'intero condominio.

 

Giovanni Inga dice:

Guarda.. io non sono d'accordo che la spesa venga ripartita con millesimi di proprietà per il semplice motivo che non sono obbligato ad averla la cassetta. La cassetta è privata e non bene condominiale.

In ogni sito che ho visto riguardo la ripartizione della spesa per la sostituzione integrale del casellario, si parla di ripartizione in parti uguali.

 

Nella risposta Claistron cita la ripartizione delle cassette postali in parti uguali, alla stregua dei citofoni: ho solo voluto evidenziare che i citofoni hanno un altro trattamento (millesimi di proprietà, concordo con l'avv. Gallucci)

Giovanni Inga dice:

non sono obbligato ad averla la cassetta.

Infatti, se non la vuoi, ci rinunci è non paghi, in applicazione del 3° comma dell'art. 1123

Giovanni Inga dice:

la mia personale... ma il casellario, nella sua interezza, si divide in parti uguali..

Io posso anche essere d'accordo con te, per logica o per consuetudine, ma se il casellario è un pezzo unico ed applico la Norma, comunque non sbaglio.

Leonardo53 dice:

Io posso anche essere d'accordo con te, per logica o per consuetudine, ma se il casellario è un pezzo unico ed applico la Norma, comunque non sbaglio.

Ho i miei dubbi.... 😉

Leo...

ciò che hai postato riguarda l'installazione di casellario "ex novo" e al mio paese significa che prima non esistevano... e non è questo il nostro caso.

Noi stiamo parlando di sostituzione di casellario già esistente.

 

Giovanni Inga dice:

Leo...

ciò che hai postato riguarda l'installazione di casellario "ex novo" e al mio paese significa che prima non esistevano... e non è questo il nostro caso.

Noi stiamo parlando di sostituzione di casellario già esistente.

 

Io non ho letto tutta la discussione ma parlo di casellario monoblocco, che sia ex novo o sia da sostituire.

 

Beh, la giornata non è ancora finita per cui fino a mezzanotte possiamo continiare a "non prenderci per niente" 😂

Giovanni Inga dice:

Anche prima... non arrivo a mezzanotte.. 

Io credo che, come di consuetudine, non supererò le 20.30 😊

a mio avviso nel condominio tutte le spese dovrebbero essere ripartite per millesimi, comprese quelle relative alla sostituzione del casellario postale, l'antenna  etc. Spesso, però,  alcuni amministratori per questo tipo di spese usano ripartire in parti uguali basandosi sul principio del pari utilizzo, ma adottando questo principio andrebbero ripartite in parti uguali anche le spese riferite al compenso dell'amministratore, quelle di gestione etc.
 

Ringrazio tutti per il contributo...non immaginavo che ci fosse contrasto di vedute sulla questione sottoposta...quindi, volendo trarre le fila del discorso, se ho capito bene, nel caso in esame, l'amministratore avrebbe diritto di pretendere la quota parte di spesa per il nuovo casellario unicamente dal proprietario senza giardino e nulla dovrebbe ricadere a carico del proprietario con giardino?

Mi sembra ingiusto, ma se questo dice la legge, amen

 

Paolino45 dice:

Concordo con @JOSEFAT in tutto e per tutto.

peraltro è esattamente quello che dispone l'art. 1123 c.c.

Risikopiù dice:

Ringrazio tutti per il contributo...non immaginavo che ci fosse contrasto di vedute sulla questione sottoposta...quindi, volendo trarre le fila del discorso, se ho capito bene, nel caso in esame, l'amministratore avrebbe diritto di pretendere la quota parte di spesa per il nuovo casellario unicamente dal proprietario senza giardino e nulla dovrebbe ricadere a carico del proprietario con giardino?

Mi sembra ingiusto, ma se questo dice la legge, amen

 

nel vecchio casellario era presente la cassetta del proprietario con giardino?

se si, devono partecipare alla spesa per la sostituzione del casellario tutti i condomini, compreso il proprietario del giardino. Se invece nel vecchio casellario non era presente la cassetta del proprietario dell'appartamento con giardino, quest'ultimo non deve pagare nulla.

JOSEFAT dice:

nel vecchio casellario era presente la cassetta del proprietario con giardino?

Ti rispondo io, no.

 

per la suddivisione dei costi in parti uguali, sono d'accordo anch'io, anche se abbiamo contro una parte della Giurisprudenza e la consuetudine.

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