#1 Inviato 18 Gennaio, 2014 salve a tutti ho finito da poco il corso, e tutto sembrava tutto più facile, ma ora mi sorgono 1000 dubbi e domande. mi affido a Voi "tecnici" per avere risposte. PRESENTAZIONE sono da novembre 2013 amministratore nel palazzo dove abito(da agosto 2013)stabile il cui proprietario trasferitosi all'estero,palazzina di 9 appartamenti di cui 7 affittati e 2 sfitti per ora. sono stata eletta amministratore (senza COMPENSO solo rimborso per spese cancelleria)con assemblea: presenti inquilini e il proprietario che hanno firmato il verbale. ho la firma sul cc condominiale e codice fiscale del condominio DOMANDE: 1) ritengo di non aver l'obbligo dell'anagrafe condominiale, giusto? 2) il precedente amministratore/proprietario consegnava dei fogli agli inquilini con indicato le spese(fatture fornitori) dell'anno e un foglio con i nomi degli inquilini ed ex inquilini con indicati gli importi versati, e gli importi dei morosi ed ex inquilini morosi.(sono riuscita ad avere solo quello che va dal periodo luglio 2012 ad agosto 2013. idem per e.c. bancario. Ho controllato e ricostruito il tutto relativo a questo periodo, e vuoi per errore(????) mancavano fatture del gas a credito, ho rifatto le ripartizioni spese(proprietari/inquilini) e tutti gli inquilini presenti e chi più chi meno hanno un credito. a parte 1 che è moroso (affitto e spese) con sfratto esecutivo da tempo che vive ancora qui tutti gli ex inquilini hanno lasciato " buchi più o meno alti per un totale di circa 7 mila il proprietario a versato nel periodo indicato circa 4000 €, senza specifica di copertura a chi, in ogni caso mancano soldi e per dovrebbe coprire i debiti lasciati 3)su richiesta degli inquilini con l'approvazione del proprietario, è stato stabilito di aprire il bilancio 1/1/2013 e chiuderlo 31/12/2013 così ho fatto. 4) Ho inviato un e mail al proprietario (no pec io l'ho lui no) per avere la sua disponibilità di venire in Italia per approvazione bilancio 2013, approvazione preventivo 2014 altre ed eventuali.... ecc. ed invitarlo alla copertura delle spese del moroso e degli ex morosi. le sua risposta: di certo fino a fine estate(2014) non se ne parla che venga in Italia e neppure via skype è disposto per all'assemblea, e poi se voglio i soldi , di scrivere le raccomandate ai morosi.(ma non spetta a me ma a lui) 5) cosa posso fare? se non viene in Italia e non vuole l'assemblea via skype oltre ad inviare la racc. a.r. per convocazione in 1 e 2, il bilancio come si può approvare?bastano gli inquilini? non credo proprio! 6) devo fare una procedura ordinaria (citazione) sulla base delle fatture fornitori e sugli incassi degli affittuari? sinceramente mi imbarazza un pò citare il mio padrone di casa ma come amministratore ho un alternativa? Ritenevo che questo incarico gratuito era un modo per fare esperienza, ma ora? anche se mi dimetto resto in carica fino alla nomina di un nuovo amministratore, ammesso che arrivi, ed io che faccio? che responsabilità ho, anche a livello penale? dimenticavo, nella legg4e 392/78 non ritrovo indicato che le spese non pagate dall'inquilino ricadono sul proprietario, mi è sfuggito qualcosa? grazie per la V. pazienza e grazie a chi vorrà rispondermi.
#2 Inviato 18 Gennaio, 2014 C'è molta confusione....presenti inquilini (a che titolo?) e proprietario (di tutti e nove gli appartamenti? ma in questo caso che condominio sarebbe?). Se non vi sono almeno due proprietari non esiste alcun condominio ma la gestione è di esclusiva competenza del proprietario stesso che avrà, presumibilmente, pattuito contrattualmente con ogni affittuario le modalità di suddivisione delle spese "ordinarie" tipo servizi e consumi (acqua e luce). Bisogna quindi sapere quale tipo di incarico ti sei assunta nei riguardi dell'eventuale (se ho ben capito) unico proprietario, non essendovi nel caso specifico alcun motivo di assemblee con gli "affittuari", se così fosse non si applicherebbero le normative del "condominio" e potresti tranquillamente dimetterti senza alcun problema, anche perché non si tratterebbe di "pratica" nell'esercizio dell'amministratore di condominio
#3 Inviato 18 Gennaio, 2014 grazie alfonso polizzi, si un solo proprietario di 9 appartamenti,spese uguali per tutti (esempio: bolletta luce :9, gas idem ecc. pulizie scale ecc, ) non esistono tabelle millesimali, quando ho consultato la mia associazione(dove ho fatto il corso) mi ha confermato che sono in effetti amministratore a tutti i livelli, con oneri e onori, anch'io avevo il dubbio di essere un amministratore anomalo, non avendo il" condominio" l'obbligo di amministratore di essere un referente con firma in banca senza responsabilità di legge(ovvio se rubo dal cc bancario è un altro discorso) ma nessuna legge mpedisce di averne uno, considerato che il proprietario è lontano e non può gestire i conti (es. R.A) tecnici per riparazioni, pagamenti ecc. L'assemblea con i condomini è servita (e messo a verbale) che sono io che mi occupo di eventuali problemi (chiamare i tecnici e tutto ciò che compete ad un amministratore). grazie, ti ho chiarito i dubbi. attendo
#4 Inviato 18 Gennaio, 2014 A mio parere non essendo di fatto un condominio essendoci un unico proprietario non ha alcun senso parlare di assemblea e conseguenti delibere degli inquilini. Tu devi rendere conto solamente al proprietario e non agli inquilini,l'eventuale assemblea con gli inquilini non ha alcun valore legale
#5 Inviato 18 Gennaio, 2014 si ok, ma se mancano i fondi perchè il proprietario non copre, come si fa a pagare i fornitori, se ci tolgono il gas (riscaldamento condominiale) siamo noi al freddo, non lui.
#6 Inviato 18 Gennaio, 2014 anch'io gestisco un edificio come il tuo, io figuro come fiduciario del proprietario, una volta l'anno faccio una riunione di tutti gli inquilini, (come fossero dei proprietari) e si stabilisce le spese annuali e le relative suddivisioni in base a tabelle, persone ecc. si suddivide la spesa in rate e ogni condomino paga la sua quota, in un conto corrente intestato al proprietario di cui io ho la firma. il codice fiscale del condominio non serve in quanto tutte le fatture vanno intestate al proprietario. se hai ancora qualche domanda sono qua ciao... posso dirti che ti sei preso una bella rogna se non si retribuito. ma l'edificio almeno ha una assicurazione?
#7 Inviato 18 Gennaio, 2014 Mi stupisce il fatto che la tua associazione (spero che non sia l'ANACI a cui sono associato) ti abbia detto che sei "amministratore" a tutti i livelli, intanto non puoi esserlo del condominio in quanto si ha condominio con la stipula dell'atto di acquisto di un'unità immobiliare (adesso vi è un solo proprietario) con il quale il nuovo proprietario viene "promosso" automaticamente condomino. Avresti la qualifica di amministratore se la proprietà fosse una società e tu fossi stata nominata Amministratrice Unica della stessa, ed in questo caso la società ti dovrebbe riconoscere un compenso, seppur minimo, al momento non hai alcun titolo per agire in nome e per conto dell'unico proprietario, soprattutto per riscuotere le quote da ciascuno dovute, per far questo il proprietario avrebbe dovuto farti una PROCURA SPECIALE ad agire per suo conto ed in suo nome, anche rivolgendoti ad un legale per esigere i denari pattuiti con i vari affittuari, senza di questa i conduttori dubito che ti possano prendere sul serio e potrebbero, legittimamente, non ottemperare alle tue eventuali richieste. E' evidente che i conduttori, per usufruire dei servizi a loro necessari debbano suddividersi le spese (va bene per il momento in parte uguali) ordinarie (luce, pulizie, manutenzione ordinaria) ma tutto il resto, compreso il compenso del procuratore (o Amministratore Unico se di società) spetta al proprietario. E' chiaro che se due appartamenti sono sfitti le spese per i consumi dovranno essere ripartite, per il periodo di tempo in cui questa situazione permane, a carico dei rimanenti affittuari. Se i contatori sono intestati al proprietario è a lui che saranno inviati i solleciti di pagamento, ma se toglieranno i servizi sarete voi a rimetterci. Se il proprietario non copre (ovvero non provvede direttamente a quanto da lui dovuto), soprattutto per la manutenzione straordinaria, gli inquilini hanno la possibilità di richiedere, individualmente, che siano garantite le condizioni necessarie all'abitabilità a fronte del regolare pagamento dell'affitto dovuto.
#8 Inviato 18 Gennaio, 2014 anch'io gestisco un edificio come il tuo, io figuro come fiduciario del proprietario, una volta l'anno faccio una riunione di tutti gli inquilini, (come fossero dei proprietari) e si stabilisce le spese annuali e le relative suddivisioni in base a tabelle, persone ecc. si suddivide la spesa in rate e ogni condomino paga la sua quota, in un conto corrente intestato al proprietario di cui io ho la firma. il codice fiscale del condominio non serve in quanto tutte le fatture vanno intestate al proprietario. se hai ancora qualche domanda sono quaciao... posso dirti che ti sei preso una bella rogna se non si retribuito. ma l'edificio almeno ha una assicurazione? "Ogni conduttore" e non condomino. I condomini sono sempre (a condizione che siano almeno due) e comunque i PROPRIETARI. Condomino = Proprietario
#9 Inviato 19 Gennaio, 2014 .........." si suddivide la spesa in rate e ogni condomino paga la sua quota"........... scusa ogni inquilino o conduttore
