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Primo Piano

Accordo Confedilizia - Ass. inquilini su riparto oneri tra propr. e inquilini

Qui la notizia con la tabella allegata: http://www.ilvelino.it/it/article/2014/05/08/casa-proprietari-e-inquilini-nnon-hanno-piu-motivi-per-litigare/c247c043-b08a-4c33-a382-9ee0be5feaf0/

Anche il Corriere della Sera l'ha riportata con immagini esplicative.

Nulla si dice sul riparto del compenso amministratore e dell'assicurazione, che quindi stando all'esclusione dall'art. 9 legge sull'equo canone restano a totale carico del proprietario, salvo diversi accordi interni.

Lo stesso dicasi per tale accordo. Se non è riportato nel contratto di locazione, il riferimento è la legge 392/ 78

Qui la notizia con la tabella allegata: http://www.ilvelino.it/it/article/2014/05/08/casa-proprietari-e-inquilini-nnon-hanno-piu-motivi-per-litigare/c247c043-b08a-4c33-a382-9ee0be5feaf0/

Anche il Corriere della Sera l'ha riportata con immagini esplicative.

Nulla si dice sul riparto del compenso amministratore e dell'assicurazione, che quindi stando all'esclusione dall'art. 9 legge sull'equo canone restano a totale carico del proprietario, salvo diversi accordi interni.

Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

 

Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216.

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell’amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento e di revisione dell’impianto antincendio NON sono compresi tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l’ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di denaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi.

Cass., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088

ciao

 

appunto : " salvo patto contrario"

 

Ci sono molti altri accordi intersindacali e locali che invece lo prevedono al 50%, per cui se richiamati espressamente nel contratto, vanno applicati.

Anche l'accordo sulla definizione degli oneri accessori di Confedilizia, registrato a Roma - Atti privati al n° c42286 del 22.11.1994 lo prevede, così come quello che io richiamo espressamente nei miei contratti fatto tra Uppi - Sunia - Sicet - Uilcasa - Snail il 29 luglio 1982 a Torino.

Qui la notizia con la tabella allegata: http://www.ilvelino.it/it/article/2014/05/08/casa-proprietari-e-inquilini-nnon-hanno-piu-motivi-per-litigare/c247c043-b08a-4c33-a382-9ee0be5feaf0/

Anche il Corriere della Sera l'ha riportata con immagini esplicative.

Nulla si dice sul riparto del compenso amministratore e dell'assicurazione, che quindi stando all'esclusione dall'art. 9 legge sull'equo canone restano a totale carico del proprietario, salvo diversi accordi interni.

La famosa tabella frutto di accordo CONFEDILIZIA-SUNIA-SICET-UNIAT ha avuto tre versioni registrate in atti privati all'AdE di Roma con i seguenti riferimenti:

 

- N. C/46286 del 22/11/1994;

- N. C/07288 del 26/02/1999 (trasposta in maniera pressoché identica nell'Allegato G del Decreto Ministeriale del 30/12/2002);

- N. 8455/3 del 30/04/2014.

 

Alcune voci (quali ad esempio: compenso amministratore, assicurazione stabile, noleggio sala riunioni, cancelleria, fotocopie, spese postali ecc...) presenti nella versione originaria con ripartizione al 50% locatore/conduttore sono poi state, giustamente, eliminate dal 1999 in poi supplendo con un generico rinvio alle norme di legge e agli usi locali (ossia le Raccolte degli Usi e delle Consuetudini tenute e aggiornate dalle Camere di Commercio territorialmente competenti su base provinciale le quali normalmente non prevedono alcunché in materia di oneri accessori come ad esempio la Raccolta degli Usi della Provincia di Roma aggiornata al 2008).

 

Va ribadito in ogni caso che tali tabelle predisposte congiuntamente da associazioni rappresentative dell'inquilinato e della proprietà sono semplici atti privati e pertanto applicabili solo in forza di espresso richiamo da rintracciarsi nel corpo del contratto di locazione sottoscritto dalle parti (non è invece strettamente necessaria anche l'allegazione). Quanto poi alla versione del 1999 tutt'oggi in circolazione in forma di allegato al DM del 2002, quest'ultimo non trova applicazione né per le locazioni abitative a canone libero 4+4, né per le locazioni commerciali 6+6 per le quali l'Art. 9 della Legge n. 392/1978 continua ad essere il solo punto di riferimento in materia di oneri accessori (qui intesi come oneri condominiali per il quali il condomino locatore ha diritto di rivalsa nei confronti del rispettivo conduttore).

 

Rispetto al regime legale fissato dalla Legge equo canone i contraenti possono derogare contrattualmente alla misura contributiva posta a carico del conduttore dall'Art. 9, ma, ove si verta in materia di locazioni commerciali, la deroga può legittimamente prevedere solo condizioni di miglior favore per il conduttore configurandosi altrimenti un cd. "patto contrario alla legge" ex Art. 79 della stessa Legge. Mentre pertanto nell'ambito delle locazioni abitative c'è ampia libertà di contrattazione (la relativa disciplina sulle clausole nulle è infatti molto diversa e contenuta nell'Art. 13 della L. n. 431/1998), saranno automaticamente affette da nullità tutte quelle clausole che, entro un contratto di locazione commerciale, prevedano ad esempio la forfettizzazione delle spese a carico del conduttore in misura fissa a prescindere dalla loro effettiva entità, o l'addebito a quest'ultimo di tutti gli oneri condominiali o magari di determinati costi quali: manutenzioni straordinarie / oltre il 90% delle spese di portierato/ compenso dell'amministratore / polizza globale fabbricato / spese di tenuta del conto corrente condominiale / spese postali / cancelleria ecc...

 

Il conduttore che, documentandolo opportunamente, sia in grado di provare di aver versato gli oneri accessori in misura eccedente quella fissata per legge o, se diversa, per contratto, può richiederne il rimborso al rispettivo locatore esperendo, ove la faccenda non si risolva bonariamente in sede stragiudiziale, un'azione legale di ripetizione di indebito a titolo di oneri accessori extra-legali/contrattuali che avrebbero dovuto far carico al solo locatore.

 

Premesso inoltre che i primi tre commi dell'Art. 9 L. 392/1978 sono rimasti da sempre invariati, il criterio interpretativo in particolare del primo comma è stato ben formulato in tempi non sospetti niente di meno che dall'Avvocatura Generale dello Stato tramite Parere prot. n. 17353 del 15 Luglio 1980 (citato in Circolare Ministero Lavoro 01 Marzo 1983, n. 21):

Si precisa che per “fornitura di altri servizi comuni” deve intendersi la fornitura di quei servizi che abbiano attinenza diretta con l’uso e il godimento dell’immobile locato. Non sono pertanto da comprendere le spese relative, ad esempio, all’amministrazione dell’immobile, alla sua assicurazione, ed altre non direttamente inerenti all’uso dell’immobile[/i]. >>

 

Tale principio è stato poi recepito e ampliato dalla giurisprudenza sia di merito che di legittimità la quale individua in maniera pressoché unanime una serie di voci di spesa (prime fra tutte quelle di amministrazione) per le quali il locatore non può normalmente richiedere il rimborso al conduttore salvo patto contrario che ribadiamo essere legittimo solo per le locazioni abitative. Le sole pronunce specificamente incentrate su tutto ciò e riportate anche nelle più recenti e autorevoli pubblicazioni di settore sono le seguenti:

 

- Cass. Civ., sentenza 20 Aprile 1984, n. 2597;

- Cass. Civ., sentenza 11 Novembre 1988, n. 6088;

- Cass. Civ., sentenza 03 Giugno 1991, n. 6216;

- Trib. Roma 13 Luglio 1992.

Per bontà di cronaca la sola pronuncia contraria all'orientamento sopra delineato è rinvenibile nella sentenza n. 160 emessa il 13 Gennaio 1984 dalla V Sezione Civile del Tribunale di Napoli e tutt'oggi talvolta richiamata con il deliberato intento di mettere a tacere inquilini poco informati che hanno avuto l'ardire di contestare l'ammontare e l'entità delle spese addebitategli. Trattasi di una pronuncia preistorica di primo grado emessa a monte di ogni conosciuta pronuncia delle Cassazione resa sulla specifica materia. All'epoca i giudici napoletani erano certamente ignari del parere dell'Avvocatura di Stato del 1980 (d'altronde reso noto solo nel 1983 dal Ministero del Lavoro tramite apposita circolare) e infatti, in una successiva pronuncia del 15 Maggio 1990 nel frattempo preceduta da ben due sentenze di Cassazione, lo stesso Tribunale di Napoli dovette rivedere certi suoi fantasiosi punti di vista in materia di oneri accessori chiarendo, con particolare riferimento all'assicurazione globale fabbricato, che la qualifica di soggetto assicurato, e quindi tenuto a versare il relativo premio assicurativo, spetta al solo locatore e non al conduttore.

 

Questo è quanto.

 

Stupisce che dopo quasi quarant'anni che si parla e si scrive di questa roba sia raro trovare un amministratore condominiale, un legale o magari anche un mediatore immobiliare (nei contratti di locazione predisposti dalle agenzie ho avuto modo di leggere le cose più assurde) che sappia mettere in fila questa manciata di informazioni per fare capire alla gente come le cose funzionano nel momento in cui dalle chiacchiere si finisce in tribunale.

Scriptamanent, ti ringrazio per la tua dettagliata disamina e approfitto per chiedere una conferma sulla pratica di molti amministratori di emettere ricevute condominiali con doppia intestazione: al proprietario per la quota spese di proprietà di cui alla tab. A, all'inquilino per la quota spese di gestione, ossia gli altri oneri individuati dall'art. 9 L. 392/78 (o anche per le spese da tab. A se così specificato nel contratto di locazione).

Mi pare evidente anche da tuoi precedenti interventi che l'amministratore non dovrebbe mai emettere questa doppia bollettazione, ma esclusivamente la ricevuta intestata al proprietario per l'intero importo, eventualmente fornendo a proprietario e inquilino un prospetto di riparto spese a loro uso interno. Sarà poi il proprietario e emettere ricevuta all’inquilino per la sua quota spese.

Inoltre l’amministratore non dovrebbe mai inserire i nominativi degli inquilini nei bilanci preventivi e consuntivi (e mi chiedo ancora una volta perché i programmi di gestione condominiale consentono di inserire questi dati!)

Convieni però che dietro autorizzazione scritta firmata da proprietario e inquilino, che incarichino l’amministratore a riscuotere anche (o soltanto) dall’inquilino, e a seguito dell'indicazione del riparto spese riportato nel contratto di locazione, l’amministratore possa emettere due ricevute, una per quota spese di proprietà e una per quota oneri accessori?

In questo caso devono comunque entrambe essere intestate al proprietario, o possono essere intestate distintamente?

Infatti, la ricevuta pagata dall’inquilino persona giuridica ma intestata al proprietario non sarebbe utilizzabile per detrarre l'iva dai suoi pagamenti.

ciao Primo Piano

 

Non si tratta di emissione di ricevuta doppia, ma di ricevuta rilasciata a chi ti fa versamenti. Se il condominio prevede tale possibilità, perchè negarsela, facilitando il tutto e permettendo anche all'inquilino del condomino di interloquire ed avere chiarimenti direttamente dall'amministratore del condominio. Anche la recente L. 220/12 non modifica l'uso consueto.

Camillo, il fatto è che volendo attenersi alla legge, l'inquilino non deve interloquire, salvo rari casi.

Anch'io vorrei che questi fosse reso più partecipe sull'ordinario, come la riforma inizialmente sembrava volesse fare, ma a tutt'oggi come stanno le cose l'amministratore non è legittimato a riscuotere dal conduttore perché il condominio non ha titolo verso di lui né questi può pretendere alcunché, poiché si deve passare per il tramite del proprietario.

Quindi vorrei un chiarimento definitivo su come ci si debba regolare nell'intestazione della bollettazione, nel momento in cui (su richiesta) si tiene tuttavia distinta la quota del proprietario e la quota del conduttore, e si è previamente autorizzati per iscritto a riscuotere da quest'ultimo.

Ho trovato una conferma al mio quesito in vari interventi e anche in questo topic in cui è intervenuto un moderatore: --link_rimosso--

Resta soltanto il dubbio su come "trattare" l'inquilino persona giuridica che pretenda la ricevuta intestata per poterla mettere in contabilità. Dovrò dirgli che in tal caso dovrà necessariamente farsi rilasciare ricevuta dal proprietario e dunque (benché fossi autorizzato in senso contrario) dovrò riscuotere anche la sua quota dal proprietario?

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