Come è noto l'omessa convocazione anche di un solo condomino comporta l'invalidità della delibera. Le Sezioni Unite, hanno statuito che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. civ., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806).
In merito alla convocazione, merita di essere ricordato che prima della riforma non era previsto alcun obbligo di forma, la comunicazione poteva avvenire anche in forma orale, proprio in base la principio di libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescrivesse particolari forme di notifica dell'avviso.
Inoltre, l'eventuale previsione regolamentare in ordine alle modalità di convocazione dell'assemblea, poteva essere modificata anche per facta concludentia, quindi per prassi costante seguita dagli amministratori di condominio.
Dopo la riforma del condominio, l'avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, indicando ora e luogo della riunione.
È compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera.
Termine per la convocazione
La norma sopra detta fissa un termine di cinque giorni, prima di quello della riunione stabilita, per portare a conoscenza della convocazione tutti i condomini che hanno diritto di partecipare all'assemblea.
La decorrenza del termine è riferita alla data fissata per la riunione dell'assemblea in prima convocazione (Cass. civ., sez. II, 30/10/2020, n. 24041).
Il termine di "almeno cinque giorni prima" stabilito dall'art. 66 disp. att. c.c. per la tempestiva comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale non è un termine libero che viene calcolato escludendo dal computo il giorno iniziale e quello finale, trattandosi di un'ipotesi eccezionale, limitata a casi espressamente previsti dalla legge (Cass. civ., sez. VI, 30/06/2021, n. 18635); in ogni caso detto termine di cinque giorni per l'invio della convocazione dell'assemblea viene calcolato a ritroso: si parte dal giorno stabilito per la riunione, che non viene conteggiato, e si calcolano tutti i giorni antecedenti fino al quinto, che invece viene incluso nel computo, in modo da ottenere cinque giorni complessivi "liberi" prima della data di svolgimento dell'assemblea.
Come si contano i cinque giorni della convocazione?
Termine di preavviso e regolamento di condominio
Il termine di preavviso è tassativo, vale a dire, deve essere considerato come un termine minimo inderogabile, che non può essere abbreviato da diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale. È possibile prolungarlo? A tale proposito si può prendere in considerazione una recente sentenza del Tribunale di Bari (sentenza n. 1994 del 24 aprile 2024).
Due condomini citavano in giudizio il condominio, chiedendo l'annullamento di una delibera condominiale in quanto adottata in violazione dell'art. 14 comma 2 del regolamento di condominio e dell'art. 1105 comma 3 c.c.; in tale articolo era testualmente previsto che "l'assemblea, sia ordinaria che straordinaria, è convocata mediante avviso individuale ai condomini, inviato a cura dell'amministratore con raccomandata postale o recapitata a mano, almeno dieci giorni prima della data fissata per l'adunanza".
I condomini lamentavano che la comunicazione della convocazione dell'assemblea era da ritenersi tardiva, con un preavviso di soli sei giorni, in spregio alla disposizione di cui all'art. 14 del regolamento.
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Secondo il giudice barese il regolamento condominiale ben può derogare alle norme di legge, rientrando tale facoltà nell'alveo della libertà negoziale riconosciuta ai singoli, ad eccezione di quelle disposizioni che, per espresso dettato normativo, costituiscono norme inderogabili.
A parere dello stesso giudice però è valida la norma del regolamento che stabilisce un termine più ampio - di giorni dieci e, dunque, in melius - rispetto a quello - di giorni cinque - previsto dall'art. 66 disp. att. c.c.
Il condominio non ha rispettato tale termine, convocando tardivamente gli attori. Quest'ultimi - come ha sottolineato il giudicante - non hanno preso parte all'assemblea e, dunque, in qualità di "assenti perché non ritualmente convocati", hanno diritto a chiederne l'annullamento.
L'articolo 66 disp. att. c.c., comma 3, dispone che "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera assembleare è annullabile, ai sensi dell'articolo 1137 c.c., su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati". Pertanto, il Tribunale ha giustamente annullato la decisone impugnata.
Confermata, quindi, la possibilità del regolamento di condominio di prevedere un termine più ampio di cinque giorni tra la ricezione dell'avviso e la convocazione (Trib. Salerno, sez. I, 26 novembre 2012; Trib. Milano, 22 giugno 1998).
