In Condomino, l'assemblea rappresenta un organo fondamentale stante il suo ruolo imprescindibile: si tratta, infatti, della sede in cui vengono adottate le più rilevanti decisioni da tutti i condòmini titolari di un diritto di proprietà sulle unità immobiliari.
L'art. 1136 c.c., che si occupa della costituzione dell'assemblea e della validità delle deliberazioni, al sesto comma precisa che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati".
Una corretta convocazione dell'assemblea, dunque, è indispensabile affinché sia consentito a tutti i condomini di venire a conoscenza e di partecipare alla riunione, in prima persona o attraverso un delegato. L'iter per la regolare costituzione dell'assemblea è scandito dalle norme codicistiche e rappresenta un adempimento idoneo a incidere sulla validità delle delibere eventualmente assunte.
Normative e requisiti per la convocazione dell'assemblea condominiale
Sulla materia ha fortemente inciso la riforma intervenuta con la L. n. 220 del 2012 che ha novellato l'art. 66 disp. att. c.c. il quale, oltre a disciplinare a chi spetta convocare l'assemblea, precisa che, almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione dovrà essere inoltrato ai partecipanti il c.d. avviso di convocazione.
La norma elenca puntualmente anche i mezzi di comunicazione utilizzabili per l'invio del predetto avviso, ovvero: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Inoltre, viene precisato che l'avviso dovrà contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno, nonché del luogo e dell'ora della riunione.
Ancora, l'articolo in esame precisa che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
La giurisprudenza di legittimità ritiene (cfr. ex multis, Cass. n. 22047/2013) che l'art.. 66 disp. att. c.c. esprima il principio secondo cui ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea del condominio e, quindi, deve essere messo in condizione di poterlo fare.
Si ritiene che l'avviso di convocazione debba qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall'applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e, in particolare, quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell'art. 1335 del codice civile.
Dunque, al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, la giurisprudenza ritiene sufficiente e necessario che il condominio (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione dell'art. 1335 c.c., dimostri la data di pervenimento dell'avviso all'indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia (cfr. Cass. sent. n. 8275/2019).
Integrazione avviso di convocazione assemblea condominiale
L'ordine del giorno, di cui l'art. 66 disp. att. c.c. fa espressa menzione dopo la riforma del 2012, rappresenta l'elenco degli argomenti sui quali sono chiamati a deliberare coloro che hanno diritto a partecipare all'assemblea.
Si ritiene che l'amministratore o chi convoca l'assemblea possa eventualmente integrare l'ordine del giorno già inserito in un avviso di convocazione redatto e inviato ai condòmini.
Capita spesso che sorga la necessità di integrare l'ordine del giorno già inserito in un precedente avviso di convocazione redatto e inviato ai condòmini. Si ritiene che tale operazione sia consentita, non essendo previsto alcun divieto in altre disposizioni legislative, ma sempre nel rispetto delle norme che si occupano della convocazione dell'assemblea.
Dunque, tra la ricezione dell'avviso di convocazione che integra l'ordine del giorno precedentemente disposto e lo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione, dovrà sempre intercorrere il termine minimo di cinque giorni ai sensi del disposto di cui all'art. 66 disp. att. del codice civile.
E' possibile modificare il verbale assembleare dopo la sua chiusura?
Solo ove sussista ancora lo spazio temporale previsto dalla legge (o quello maggiore di cui al regolamento condominiale) sarà possibile, con le medesime modalità di comunicazione dell'avviso di convocazione, provvedere all'integrazione dell'ordine del giorno.
Che il rispetto del fattore "tempo" sia un adempimento indispensabile, lo dimostra anche la recente pronuncia del Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 14381 del 20 ottobre 2020, si è pronunciato sulla vicenda di una condòmina che aveva contestato una delibera condominiale ritenuta viziata per mancata tempestiva conoscenza dell'avviso di convocazione.
In dettaglio, l'assemblea era stata convocata con separati avvisi e quest'ultimo non era pervenuto nel termine di 5 giorni prima dell'assemblea come previsto dalla legge.
Integrazione dell'avviso di convocazione assemblea condominiale: Rispetto del preavviso di cinque giorni
Il giudice capitolino rammenta che la mancata tempestiva convocazione di un condomino, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., integra un vizio di costituzione dell'assemblea idoneo a portare all'annullamento delle delibere approvate in quella sede (cfr. Cass. n. 22240/13 e Cass. n. 22573/16).
Da un lato, la mancata tempestiva conoscenza dell'avviso di convocazione determina la lesione del diritto dell'attore di partecipare all'assemblea e di essere avvertito in tempo per poter prendere cognizione del contenuto dell'ordine del giorno, acquisendo la documentazione ritenuta necessaria.
Dall'altro, viene impedito all'interessato di poter utilmente determinarsi se partecipare o meno all'assemblea e in che modo (ovvero e di persona o a mezzo di delegato) per poter così contribuire alla formazione della volontà collettiva.
Assemblea in prima e seconda convocazione andata deserta.
Nel caso in esame, l'attrice ha dimostrato di essere condòmina e dunque l'amministratore di Condominio avrebbe dovuto farle pervenire tempestivamente, ai sensi delle disposizioni di legge, l'invito a partecipare alla riunione dell'assemblea che si è conclusa con le delibere impugnate anche con riguardo al secondo degli avvisi inviati.
Stante la generale presunzione di conoscenza degli atti recettizi fissata dall'art. 1335 c.c., il Tribunale ritiene che la prescrizione contenuta nell'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. debba ritenersi osservata solo qualora nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea o nel termine più ampio previsto nel regolamento il destinatario assente sia stato informato mediante prova che l'atto sia pervenuto nella sua sfera di disponibilità.
Il Condominio evocato in giudizio, onerato in tal senso, non ha invece provato di avere tempestivamente convocato controparte con riguardo all'argomento inserito all'ordine del giorno solo in un secondo momento. Da qui la decisione che annulla la delibera approvata sul punto dall'assemblea.
