Con la locazione di un immobile, il conduttore ottiene il godimento esclusivo di un appartamento, di una villetta o di un locale commerciale, tanto per fare degli esempi, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile detto canone.
L'inquilino, infatti, non ha interesse ad acquistare l'immobile, poiché non ne ha la possibilità economica oppure, semplicemente, perché preferisce eleggere la propria dimora in un'abitazione non definitiva nel tempo.
Per queste ragioni, il potenziale conduttore ricerca il bene da locare, per ipotesi, tramite un'agenzia immobiliare oppure in base alle proprie conoscenze personali. Una volta visitato e piaciuto il bene, procede alla firma del contratto secondo le condizioni concordate con il locatore.
Può accadere, però, che l'immobile non sia immediatamente disponibile. Ad esempio, perché è attualmente occupato da un precedente conduttore che dovrebbe andarsene, avendo esercitato recesso.
Il proprietario dell'immobile vorrebbe, quindi, impegnarsi nella futura locazione, ma essendo incerto sulla data d'inizio del contratto, non vuole impegnarsi incorrendo in un'eventuale responsabilità, qualora l'attuale conduttore dovesse ritardare nel rilascio dell'appartamento.
Oppure, può succedere che il futuro inquilino sia incerto nella data d'inizio della locazione, poiché è in attesa che il proprio datore di lavoro gli comunichi la data precisa del suo trasferimento. Pertanto, non vuole perdere l'occasione di affittare l'appartamento, ma non vuole nemmeno pagare l'affitto sino a quando non occuperà, effettivamente, l'immobile.
Ebbene, in questi come in altri casi, come possono procedere le parti per impegnarsi in una futura locazione? è possibile firmare un contratto preliminare di locazione?
Non ci resta che approfondire l'argomento in questione.
Preliminare di locazione: cosa prevede?
Con il contratto preliminare di locazione, il proprietario di un immobile, altresì tecnicamente definito promittente locatore, si obbliga a concedere a un terzo, detto promittente conduttore, il godimento di un bene (ad esempio, un appartamento col box auto oppure una villetta con giardino), ma per un momento successivo alla firma del patto.
Le parti del contratto, quindi, anticipano il contenuto della vera e propria locazione all'interno del preliminare. In questo accordo, oltre ad essere descritti i futuri locatore e conduttore, sono precisati, la durata della locazione (per ipotesi, 4 anni più 4 oppure 3 anni più 2, oppure pochi mesi per uso transitorio, etc.), il canone di locazione e l'importo della caparra/cauzione che deve versare il conduttore.
Possono essere, inoltre, autorizzati dal locatore i lavori che il conduttore può eseguire all'interno dell'immobile per adattarlo alle proprie esigenze.
Possono, infine, essere stabilite le altre condizioni che le parti ritengono utile inserire, sempre rispettando la normativa in materia e l'inderogabilità di alcune disposizioni della medesima (ad esempio, in tema di durata minima della locazione).
Nell'accordo, inoltre, è fissata la data entro la quale dovrà avvenire la firma del vero e proprio contratto di locazione, in occasione del quale saranno consegnate le chiavi di casa all'inquilino.
Insomma, col preliminare di locazione, il proprietario può vincolarsi per un momento successivo, assicurandosi, per quel tempo, l'affitto del bene ed il suo canone, pur non avendo l'immediata disponibilità dell'immobile, in quanto attualmente occupato.
Dall'altro lato, il futuro inquilino può bloccare l'appartamento o la villetta prescelta per una data successiva, non avendo convenienza a impegnarsi e pagare un canone per un immobile che non ha interesse ad occupare immediatamente.
Locazione commerciale e destinazione urbanistica dell'immobile
Inadempimento preliminare di locazione: nessuna conseguenza?
Con il preliminare di locazione, le parti si impegnano per la concessione in godimento di un immobile in cambio di un corrispettivo, ma per un momento successivo. Esse, infatti, per i motivi più disparati, non hanno convenienza a firmare il contratto definitivo subito, ma nel contempo, non vogliono perdere l'occasione di un accordo per il futuro.
Tuttavia, non si può ignorare che la sottoscrizione di questo patto non può essere priva di conseguenze. Si tratta, infatti, pur sempre di un impegno che i contraenti devono rispettare.
Perciò, ad esempio, se è stata prevista una caparra confirmatoria alla firma del preliminare, così come avviene per il più famoso preliminare di compravendita, il promittente locatore o il promittente inquilino, ove mai volessero rinunciare alla locazione definitiva, dovrebbero riconoscere alla controparte un risarcimento pari alla caparra versata o ricevuta "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (art. 1385 co. 2 cod. civ.)".
Già solo questa circostanza fa capire l'importanza dell'impegno che assume colui che sottoscrive un contratto preliminare di locazione.
