Con l'ordinanza n. 20099/2022 la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha ribadito il consolidato principio giurisprudenziale secondo cui "ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali.
In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile" (Cass. n. 11297/2018; Cass. n. 2473/2013).
Nel caso di specie, si trattava di stabilire se potesse ritenersi sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione degli estremi del fondo da trasferire risultando identificato a mezzo di documenti allegati al preliminare quale la planimetria allegata alla perizia giurata.
La questione nasceva in sede di domanda volta ad ottenere l'esecuzione specifica del contratto definitivo ex art. 2932 c.c. ove la convenuta, promittente venditrice, negava il trasferimento per impossibilità di identificazione del bene oggetto del contratto preliminare di vendita ove, in particolare, non era individuata l'esatta metà del terreno da trasferirsi.
Si trattava, dunque, di un preliminare di vendita alternativa con riferimento al quale la promittente venditrice invocava un orientamento giurisprudenziale secondo cui in tale tipologia di preliminare, che ha ad oggetto più cose alternativamente, la possibilità di emettere sentenza ex art. 2932 c.c. trova un limite insuperabile nella individuazione del bene.
La Corte territoriale, invece, riconosceva la possibilità che il bene venisse individuato "aliunde" o "per relationem" anche se il preliminare si riferiva ad una vendita alternativa per non essere stabilito con precisione quale metà del terreno dovesse essere oggetto di trasferimento con il definitivo.
Contratto preliminare ed esecuzione specifica di concludere un contratto. La vicenda
Tizio, mediante contratto preliminare di vendita, si era reso promissario acquirente di metà di un appezzamento di terreno venendo immesso, previo versamento del prezzo, nel possesso del bene ove venivano edificati, come da accordi, due villini bifamiliari mediante ristrutturazione di rurali preesistenti.
Deceduto il promissario acquirente, gli eredi dello stesso, radicavano controversia ex art. 2932 c.c. dinanzi al collegio arbitrale al fine di ottenere una sentenza avente gli effetti del contratto definitivo non concluso.
"Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso", è quanto recita l'articolo 2932 c.c. (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) che consente a chi ha interesse a concludere un contratto di ottenere una sentenza costitutiva, ossia produttiva degli effetti del contratto non concluso.
Il collegio arbitrale accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. degli eredi del promissario acquirente.
La promittente venditrice impugnava il lodo arbitrale dinanzi alla Corte d'Appello di Napoli per una serie di motivi tra i quali, per quel che qui interessa, per indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto in quanto nel preliminare non era stata individuata l'esatta metà del terreno da trasferirsi.
La Corte d'Appello di Napoli rigettava il gravame confermando il lodo.
Contratto preliminare di compravendita: valido anche se l'indicazione del bene è fatta "per relationem". Il principio di diritto
La Corte d'appello aveva escluso la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto avendo compiuto un corretto giudizio circa la determinatezza / determinabilità del fondo da trasferire sulla base dei criteri forniti dalla giurisprudenza di legittimità.
La Corte territoriale aveva, infatti, ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita, l'indicazione degli estremi del fondo da trasferire risultando identificato a mezzo della planimetria allegata alla perizia giurata a corredo del preliminare.
Sicché, la Cassazione, con riferimento al caso specifico richiamando il proprio orientamento consolidato ha ribadito come ai fini della validità del contratto preliminare non sia indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto essendo sufficiente che gli elementi identificativi del bene da trasferire risultino anche per relationem o aliunde e sia dunque facilmente ricostruibile la volontà delle parti con riferimento all'oggetto del preliminare.
Già con la sentenza n. 2473 del 2013, la Suprema Corte aveva confermato il suddetto principio cassando la decisione di merito, che aveva negato valore di contratto preliminare ad un "impegno di rogito", sottoscritto dalle parti davanti al giudice di pace, nonostante esso contenesse le puntuali indicazioni dell'immobile da trasferire e ne determinasse il prezzo tramite rinvio alla stima di un consulente tecnico d'ufficio.
Ed ancora, il principio è stato confermato con la sentenza n. 11297 del 2018 ove la Suprema Corte ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione, dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso.
