In tema di locazioni commerciali, la legge prevede che, al termine del periodo di affitto, il contratto si rinnovi automaticamente in assenza di disdetta di una delle parti. Nello specifico, poi, il locatore può impedire il primo rinnovo solo in presenza di determinati presupposti "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere ((o all'esercizio di attività teatrali)), di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti (art. 28 legge 392/1978)".
Detto ciò, si discute se la disciplina che prevede il rinnovo automatico sia applicabile anche ai contratti di locazione sottoscritti tra la pubblica amministrazione ed un privato. Secondo una tesi, infatti, la PA non potrebbe mai obbligarsi senza una manifestazione di volontà esplicitata per iscritto.
È intervenuta, quindi, sulla questione la Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 34010 del 5 dicembre 2023. Lo ha fatto nell'ambito di una controversia sul mancato rilascio di un immobile appartenente ad una comunità montana è già concesso in detenzione ad una società di persone.
Vediamo come hanno risolto la vicenda i giudici del Palazzaccio.
Ammissibilità rinnovo automatico locazione commerciale tra PA e privato: la tesi negativa
Secondo un'interpretazione giurisprudenziale, ai contratti di locazione commerciale tra la pubblica amministrazione e un privato non sarebbe applicabile il rinnovo automatico previsto dall'art. 28 della legge 392/1978.
La PA, infatti, non può obbligarsi verso terzi senza un atto scritto e non ha alcun rilievo un eventuale comportamento concludente, dal quale ricavare una manifestazione tacita della propria volontà, nemmeno se protrattosi nel tempo "la volontà di obbligarsi della P.A. non può desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l'atto scritto ad substantiam e, pertanto, nei confronti di essa non è configurabile il rinnovo tacito del contratto, né rileva, per la formazione del contratto stesso, un mero comportamento concludente, anche se protrattosi per anni (Corte d'appello di Perugia sent. n. 583/2020)".
Alla luce di questo ragionamento, in pendenza di una locazione tra la pubblica amministrazione e un privato, scaduto il termine contrattuale, per un eventuale rinnovo, sarebbe necessario un ulteriore patto scritto. Il contratto di locazione, perciò, non si potrebbe mai rinnovare automaticamente, nemmeno in assenza di disdetta di una delle parti.
Forma contratto locazione commerciale
Ammissibilità rinnovo automatico locazione commerciale tra PA e privato: la tesi positiva
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento, rammenta quell'interpretazione giurisprudenziale, peraltro alquanto consolidata, per cui la disciplina prevista dall'art. 28 della legge n. 392/1978 è applicabile anche ai contratti di locazione commerciale conclusi tra la pubblica amministrazione e un privato.
La ragione di tale conclusione sta nel fatto che il rinnovo non è un effetto derivante da una manifestazione tacita di volontà successiva alla firma del contratto, in quanto tale incompatibile con l'obbligo per la PA di vincolarsi soltanto per iscritto, ma è una conseguenza prodotta dalla legge "anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori di cui all'art. 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto.
Invero, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta ma deriva direttamente dalla legge (v. ex plurimis Cass. 12/04/2023, n. 9759; 09/09/2022, n. 26620; 20/12/2019, n. 34162; 03/09/2019, n. 21965; 20/03/2017, n. 7040; 14/07/2016, n. 14367; 24/07/2007, n. 16321; 03/08/2004, n. 14808; Sez. U. 09/07/1997, n. 6227; 04/08/1994, n. 7246; 14/11/1991, n. 12167)".
Alla luce di questo ragionamento, concludono gli Ermellini nella sentenza in commento, al termine di una locazione commerciale tra la PA e un privato, in assenza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente.
