Per il preliminare di un immobile in costruzione serve il notaio

Acquisto su carta, tutela rafforzata per l'acquirente

L'acquisto di un immobile in costruzione, o anche detto in gergo su carta, è un'operazione certamente interessante, sia per il costruttore-venditore che per l'acquirente; è noto a tutti, però, che si tratta anche di un'operazione rischiosa per l'acquirente e purtroppo la cronaca ci ha spesso raccontato di imprese di costruzione in crisi economica prima di terminare la costruzione, e di risparmi di una vita persi per l'acquirente con gli acconti versati. È evidente che la sua posizione richiede una tutela rafforzata.

Una tutela rafforzata, come stiamo per vedere in sintesi, prevista già dal 2005, grazie all'introduzione delle norme del D. Lgs. n. 122/2005; tutela intensificata, da ultimo (le modifiche nel tempo sono state varie), dalle modifiche apportate dal D.Lgs. n. 14/2019, in vigore, per quanto riguarda il nostro tema, dal 16 marzo 2019.

Il notaio non è obbligato a verificare l'abitabilità dell'immobile.

Preliminare su carta, fideiussione e polizza assicurativa

Il D. Lgs. n. 122/2005 (intitolato "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210") fino al aveva infatti già il fine di tutelare la persona fisica dal rischio di un acquisto su carta e così erano state introdotte varie norme tra cui l'obbligo da parte del costruttore di consegnare all'acquirente una fideiussione e una polizza assicurativa, le norme indicanti il contenuto del contratto preliminare, il diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia, l'obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita, il diritto di prelazione nella procedura esecutiva, esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare etc.

Nell'ambito del Decreto n. 122, i soggetti coinvolti sono il costruttore-venditore dell'immobile e l'acquirente persona fisica; il contratto oggetto di disciplina è il contratto preliminare oppure altro tipo di contratto che prevede un trasferimento successivo della proprietà o di altro diritto reale sul bene in costruzione.

Per immobili in costruzione, si intendono gli immobili per cui "sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità."

La consegna della fideiussione deve avvenire, a pena di nullità del contratto rilevabile solo dall'acquirente, al momento della stipula del preliminare (o prima); la fideiussione deve corrispondere al valore di quanto già riscosso dal costruttore e di quanto dovrà ancora ricevere prima del trasferimento del diritto; la fideiussione secondo le previsioni del Decreto n. 122 deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi la restituzione di quanto effettivamente riscosso dal promissario acquirente e dei relativi interessi legali.

Secondo le novità apportate dal D. Lgs. n. 14, la fideiussione (che può essere rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni), garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza assicurativa in occasione dell'atto di compravendita dell'immobile e l'efficacia della fideiussione cessa con la menzione nell'atto di trasferimento del diritto o di assegnazione, della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto ministeriale che ne deve individuare il modello standard.

Quanto all'assicurazione, le norme del Decreto n. 122 già prevedevano l'obbligo del costruttore a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del definitivo una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Oggi, oltre a quanto già detto, è previsto espressamente che la mancata sottoscrizione e consegna della polizza è causa di nullità rilevabile solo dall'acquirente e in tal caso l'acquirente cha abbia manifestato l'intenzione di recedere dal contratto preliminare può escutere la fideiussione.

Quanto al contratto preliminare, le norme già specificavano il contenuto che esso doveva avere; a seguito del Decreto n. 14 è altresì previsto, come anticipato, che questo dev'essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e la menzione della conformità della fideiussione al modello standard normativo.

Le norme riguardanti l'intervento del notaio sono state introdotte giusta la previsione (contenuta nella L. n. 155/2017, oltre alle previsione della nullità in caso di mancato adempimento dell'obbligo assicurativo) volta a far sì che il notaio effettui il controllo di legalità sugli adempimenti correlati della stipula della fideiussione e della polizza assicurativa indennitaria.

Come espressamente previsto dal D.Lgs. n. 14/2019, tali norme si applicano agli immobili "si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto n. 14".

Per tutti i dettagli si rinvia alla lettura integrale dei testi normativi e, come detto, all'ausilio di un notaio.