Con una recente decisione la Cassazione è tornata ad affrontare la "spinosa" questione dell'ammissibilità nel nostro ordinamento dell'accordo con il quale le parti si obbligano a stipulare un contratto preliminare (c.d. preliminare del preliminare).
In passato la giurisprudenza prevalente si era mostrata contraria ad ammettere la figura del preliminare del preliminare che si considerava nullo per mancanza di causa.
Una parte della giurisprudenza di merito, però, ha sempre ritenuto ammissibile l'accordo preliminare del preliminare, sottolineando come tale intesa non sia affatto inutile ma abbia il preciso scopo di fermare, per un dato lasso di tempo, una proposta ritenuta interessante, per operare nel frattempo le necessarie verifiche in vista della stipula del preliminare e, infine, del rogito.
Le Sezioni Unite hanno aderito a quest'ultima tesi, precisando con estrema chiarezza i casi nei quali, in omaggio al principio dell'autonomia contrattuale, risulti corretto garantire un riconoscimento giuridico agli interessi che i contraenti abbiano in tal modo voluto tutelare (Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n. 4628).
Le indicazioni delle Sezioni Unite
I giudici supremi sostanzialmente ammettono che il primo impegno risponda all'esigenza di "fermare l'affare", ossia di dare vincoli giuridici all'operazione economica condivisa negli elementi essenziali, restando però, per una delle parti (di regola il compratore) l'esigenza di verificare con certezza la praticabilità dell'operazione, prima ancora che di definirla in termini più precisi ed articolati.
In particolare, possono rimanere da farsi certe verifiche, quali assumere elementi di conoscenza sulla persona della controparte (ad esempio, se risulti imprenditore o comunque persona solvibile ecc.); verificare con precisione lo stato della cosa; verificare la situazione urbanistica e svolgere le altre visure e ricerche necessarie.
È possibile poi che con l'accordo scritto si intenda prendere un serio impegno futuro per la stipula di un contratto, con la conseguenza di adoperarsi per rimuovere eventuali ostacoli alla conclusione dell'affare.
E ancora non si può escludere che le parti si vogliano accordare sugli elementi essenziali o accidentali del futuro contratto preliminare (dal quale, se stipulato, possono scaturire, in caso di inadempimento, le conseguenze di cui all'art.2932 c.c.) o esercitare un controllo sulle sopravvenienze, anche con riferimento ad un periodo temporale preciso, concedendosi il tempo necessario per valutare la convenienza dell'affare.
Non si può escludere poi che la pattuizione della doppia fase risponda all'esigenza di una delle parti di godere del diritto di recesso, facoltà che può essere convenzionalmente prevista nel contratto preliminare e che può anche accompagnarsi alla prevista perdita di una modesta caparra penitenziale versata dal proponente l'acquisto; si tratta del costo del recesso da un contratto preliminare già concluso.
La conferma della tesi delle Sezioni Unite
Tale posizione ha trovato conferma in una recente decisione che con una presa di posizione interessante ed utile (in quanto rafforza la posizione delle Sezioni Unite) ha ribadito la piena validità ed efficacia della figura sopra detta ma solo se ciò corrisponde a un interesse delle parti che sia meritevole di tutela (Cass. civ., sez. II, 25/01/2023, n. 2269).
Non è stata affermata quindi la validità del "preliminare del preliminare" in via generalizzata.
Nel caso di specie che una promittente acquirente aveva sottoscritto un preliminare del preliminare. Successivamente pretendeva la restituzione della caparra confirmatoria versata, ritenendo l'atto firmato invalido. Il Tribunale dava ragione all'attrice.
La Corte di appello, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, riteneva il preliminare di contratto preliminare valido ed efficace, richiamando sul punto le conclusioni delle Sezioni unite e precisando che, ai fini della validità del contratto, è sufficiente che l'impegno assunto dal proponente sia determinato in vista di una stipulazione successiva.
La Cassazione ha rilevato che il giudice di primo grado aveva dichiarato la nullità dell'atto perché non sorretto da alcun reale interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento, sicché la relativa questione rappresentava un punto controverso devoluto in modo specifico al giudice di appello.
Trascrizione preliminare di compravendita, quando è obbligatoria?
Come ha notato la Cassazione, però, nel caso di specie, la Corte di Appello, pur richiamando il principio sopra indicato delle Sezioni Unite, non si è adeguata alle necessarie implicazioni che esso comporta, omettendo qualsiasi indagine sull'interesse concreto delle parti a vincolarsi contrattualmente alla stipula di un contratto preliminare, invece che di un contratto definitivo.
Anzi la stessa Corte di merito ha affermato che l'accordo concluso dalle parti a seguito della proposta sottoscritta dall'attrice era valido e conteneva tutti gli elementi dell'accordo sulla vendita, sia con riguardo alla individuazione del bene, che con riferimento all'ammontare del prezzo, alle modalità del suo versamento ed alla data della stipulazione sia del contratto preliminare che di quello definitivo.
Secondo le Sezioni Unite però il rinvio ad un successivo preliminare di contenuto meramente ripetitivo del primo (preliminare del preliminare che contiene già tutti gli elementi dell'accordo sulla vendita) comporta un'inutile duplicazione di accordi, cioè comporta l'invalidità di quello concluso per secondo (preliminare vero e proprio).
