La mancanza di isolamento acustico di un immobile è un vizio, un difetto dell'opera che determina la responsabilità per il costruttore- venditore, l'appaltatore o il venditore dell'immobile nonché il diritto per il committente o l'acquirente di richiedere il risarcimento dei danni dovuti alla carenza dei requisiti acustici previsti dalla legge.
Gli immobili di nuova costruzione ossia tutti gli edifici il cui rilascio della concessione edilizia sia avvenuto dopo il 20 febbraio 1998, devono rispettare i requisiti previsti dal D.P.C.M. 5/12/97 - "Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici" - che fissa i valori espressi in decibel di isolamento acustico delle strutture murarie o dai rumori degli impianti. In particolare, il DPCM definisce:
- i requisiti dei muri interni: le prestazioni che devono possedere gli edifici per garantire l'isolamento acustico dai rumori provenienti da altre unità immobiliari vicine;
- i requisiti dei muri esterni: le prestazioni che devono possedere gli edifici per garantire loro protezione dai rumori esterni;
- i requisiti dei solai: le prestazioni che devono possedere gli edifici per garantire l'isolamento acustico dai rumori da calpestio del piano di sopra;
- requisiti di isolamento dai rumori degli impianti: come impianti idraulici, ascensore, caldaia etc.
La carenza dei suddetti requisiti acustici passivi costituisce un vizio di agibilità dell'immobile con conseguente svalutazione dello stesso.
L'acquirente di un immobile "rumoroso", una volta accortosi del vizio di isolamento acustico, accertabile mediante perizia acustica, potrà agire in giudizio contro il venditore-costruttore (e o contro il progettista e o il direttore dei lavori) o contro il venditore al fine di ottenere il risarcimento dei danni.
Una recente sentenza della Corte d'Appello di Milano, n. 56 del 11 gennaio 2023 ha ribadito che l'assenza dei requisiti minimi di isolamento configura un vizio di agibilità con conseguente diminuzione di valore dell'immobile.
Responsabilità del venditore per difetti acustici e diritto al risarcimento
Previo accertamento tecnico preventivo, l'acquirente di un immobile conveniva in giudizio il venditore chiedendo che fosse dichiarata la lesione del suo diritto di proprietà e l'inadempimento del convenuto con riferimento agli obblighi assunti, con conseguente sua condanna al risarcimento dei danni; in subordine, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto.
L'attrice assumeva che l'immobile acquistato aveva, da subito, presentato gravi vizi e difetti costruttivi e irregolarità urbanistiche.
Durante l'ATP le parti avevano raggiunto un accordo che però non era stato rispettato per cui il Tribunale di Busto Arsizio disponeva la CTU e, con sentenza, dichiarava risolto il contratto di transazione per grave inadempimento del venditore convenuto, riteneva valido il contratto di compravendita nonché condannava il venditore al pagamento per i vizi e difetti riscontrati dal Ctu.
L'acquirente impugnava parzialmente la sentenza, per diversi motivi, tra i quali - per quel che qui interessa in relazione all'oggetto della presente disamina - l'erronea valutazione delle risultanze della CTU esperita in primo grado nella parte in cui statuiva in merito al risarcimento attinente l'approntamento della pratica di agibilità dell'immobile acquistato.
In particolare, l'acquirente aveva chiesto la condanna del venditore al pagamento di una somma pari alla riduzione del valore dell'immobile in considerazione dell'accertato difetto acustico.
La Corte d'Appello di Milano ha ritenuto di accogliere tale richiesta riconoscendo il deprezzamento dell'immobile acquistato, per come operato dal CTU.
Difetto acustico dell'immobile: svalutazione del 30%. La decisione
La Corte territoriale, con la sentenza in esame, nella parte che qui ci occupa, ha riconosciuto la svalutazione dell'immobile per come calcolata dal Ctu in considerazione dell'impossibilità di dotare l'immobile di agibilità.
In particolare, sulla base delle risultanze della CTU, il giudice del gravame ha ritenuto che l'immobile non potesse essere dotato di agibilità già al momento della sua vendita, in quanto edificato diversi anni dopo il 1998, data in cui è diventato obbligatorio il rispetto dei limiti imposti dal D.P.C.M. 5.12.97 in materia di isolamento acustico.
È stato, pertanto, riconosciuta, per come stabilito dal CTU, una riduzione del valore dell'immobile del 30% del suo valore di acquisto, partendo dalle misurazioni peritali eseguite ove si è tenuto conto dei livelli di isolamento della facciata, di isolamento da rumore aereo tra unità immobiliari ed isolamento da calpestio.
Edificio troppo rumoroso? È un grave difetto di costruzione
Con riferimento all'isolamento acustico delle facciate ossia alla protezione dell'ambiente dai rumori esterni, il Ctu aveva valutato l'insussistenza dei requisiti minimi richiesti dalla normativa vigente che per l'immobile in questione inserito in classe II, zona prevalentemente residenziale, richiedeva un limite di abbattimento pari a 40 decibel.
Prendendo in considerazione a titolo esemplificativo i requisiti acustici passivi per il locale soggiorno-pranzo dell'unità immobiliare della acquirente - appellante, ed anche considerando gli ottimi serramenti ed un'ottima muratura, il CTU aveva calcolato un livello dell'isolamento acustico di facciata di 29 db, dunque ampiamente al di sotto dei limiti imposti dalla legge.
La Corte ha ritenuto di uniformarsi alle risultanze della Ctu operate sulla base del DPCM 5/12/97 che, come chiarito dalla giurisprudenza può essere preso come punto di riferimento per il rispetto delle regole dell'arte nella costruzione degli edifici, al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti di insonorizzazione agli effetti dell'art. 1669 c.c. (Sez. 2, Ordinanza n. 7875 del 2021).
In tal senso, in tema di "regola d'arte", va ricordato quanto statuito dalla Corte di Cassazione secondo cui nella realizzazione dell'opera a regola d'arte occorre evitare anche possibili eventi dannosi (cfr. cass. 12995 del 2006) quali possono essere i difetti di isolamento acustico degli immobili.
"A regola d'arte" significa, dunque, esente da vizi e difetti per cui, qualora un immobile non sia rispondente ai requisiti acustici del DPCM 5/12/97 obbligatori per ottenere il permesso a costruire e l'agibilità, l'immobile sarà affetto da vizio di agibilità.
Conseguentemente, sussistendo un vizio, ossia considerato che l'immobile non è stato costruito a regola d'arte, il DPCM troverà applicazione anche nei rapporti privatistici tra acquirente e venditore o costruttore-venditore.
In altri termini, l'accertamento dell'eventuale responsabilità per un vizio inerente all'isolamento acustico deve essere attuato tenendo conto delle norme tecniche di insonorizzazione degli edifici e dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggerite dalle ordinarie regole dell'arte tra le quali il suddetto DPCM 5/12/97 può essere preso come modello di riferimento (Sez. 2, Ordinanza n. 21922 del 2021 da ultimo Cassazione civile sez. II, 25/01/2022, n. 2226).
