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Conflitto condominio - supermercato: come possono reagire i condomini?

I problemi generati dal supermercato in condominio e le possibili soluzioni
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Non vi è dubbio che la presenza di supermercati all'interno dell'area condominiale costituisca una delle innumerevoli fonti di discussione.

La violazione del regolamento di condominio

Molto spesso la clientela, nel più totale disprezzo delle regole di civile convivenza, invade illecitamente le parti condominiali, stazionando nei cortili, occupando le aree verdi del caseggiato dotate di panchine e abbandonando rifiuti ovunque oppure parcheggiando in modo "selvaggio" davanti al portone del palazzo o nei posti auto dedicati alla collettività condominiale.

Il condomino proprietario del supermercato, se non coincide con il gestore dell'attività commerciale, deve rivolgersi al conduttore per impedire la (continua) violazione della normativa condominiale e delle disposizioni regolamentari vincolanti per tutta la collettività condominiale.

Si deve considerare, infatti, che per l'eventuale inosservanza delle norme circa l'uso delle parti comuni o delle norme regolamentari da parte del conduttore non viene meno la responsabilità del condomino-locatore che è tenuto, non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma a prevenirne le violazioni e a sanzionarle se necessario anche mediante la cessazione del rapporto.

L'installazione di dissuasori: l'intervento del TAR

In un caso esaminato dal Tar Liguria i condomini per 'arrestare" l'ingresso selvaggio dei clienti di un supermercato sito all'interno del caseggiato collocavano dei dissuasori (paletti con catenella) all'inizio di un piccolo fondo destinato a strada di collegamento tra il condominio e la pubblica via.

Il Comune allora ingiungeva al condominio di rispristinare lo stato preesistente dei luoghi mediante la rimozione dei paletti metallici con catenella, subordinando l'assenso al titolo paesistico richiesto dai condomini (per i dissuasori) al raggiungimento di un accordo tra tutti gli aventi diritto al passaggio sulla via in questione. Il Tar, però, accogliendo le ragioni della collettività condominiale, ha annullato il provvedimento atteso che i dissuasori erano stati collocati nella strada di collegamento tra il condominio e la pubblica che è risultato un bene di proprietà dei condomini (Tar Liguria 5 maggio 2016 n. 434). L'esclusiva proprietà della via abilita infatti gli interessati a posizionare idonei strumenti volti ad impedire il transito dei terzi sul fondo.

Apposizione di paletto dissuasore all'ingresso della strada, quali limiti in caso di esistenza di passo carrabile?

Regolamento e divieto di aprire un supermercato

Merita di essere segnalata un'altra vicenda esaminata dalla Corte di Appello di Milano. Un condomino chiedeva all'assemblea la possibilità di prevedere una modifica al regolamento che consentisse la possibilità di concedere i locali al piano terra in locazione ad uso supermercato.

A sostegno delle sue ragioni notava che il regolamento escludeva tassativamente solo le destinazioni ad uso pubblico (con l'ammissione solo di quelli relativi al credito - banche e all'assicurazione) ma anche alberghi, trattorie, osterie, bar, pensioni, camere d'affitto, laboratori, magazzini di merce, scuole specie di canto e musica, asili, ricoveri in genere, sale da ballo e da gioco, luoghi di ritrovo, istituiti per esercizi fisici, gabinetti di cura ed ambulatori per malattie contagiose ed infettive.

Secondo lo stesso condomino, tenuto conto della predetta disposizione, la destinazione a supermercato dei suoi locali al pian terreno si doveva considerare consentita in quanto attività non inclusa tra quelle vietate.

L'assemblea però si rifiutava di modificare il regolamento e tale decisione veniva impugnata dal condomino.

Il Tribunale annullava la delibera atteso che un generico divieto a destinare a supermercato i locali al pian terreno non era previsto, né tale attività era espressamente inclusa nell'elenco di quelle vietate.

Del resto secondo lo stesso giudice si doveva considerare pure che lo stesso regolamento prevedeva la possibilità di installare insegne anche luminose che sono, solitamente, proprie delle attività commerciali destinate al pubblico.

I condomini si rivolgevano al giudice di secondo grado, osservando che una norma del regolamento prevedeva che gli immobili fossero destinati solo a uso di abitazione civile e a studi di uffici commerciali e professionali.

Secondo la Corte di Appello - che dava ragione al condominio - l'apertura di un supermercato in condominio comporta inevitabilmente, durante tutto il periodo di apertura dell'esercizio al pubblico, plurimi movimenti in entrata ed in uscita, oltre al comune conversare, come di solito accade nella quotidianità.

Tale situazione - ad avviso degli stessi giudici - contrasta con il divieto previsto nel regolamento (erroneamente considerato irrilevante dai giudici di primo grado) di produrre rumori o turbare la tranquillità dei condomini del caseggiato che, letteralmente da regolamento, "si vuole destinato ad uso abitazione civile ed a studi od uffici commerciali e professionali", cioè a destinazioni in cui l'accesso del pubblico non è libero ma regolamentato, a cura dei residenti o dei professionisti residenti nel palazzo.

La clausola de regolamento in questione, quindi, doveva essere interpretata non solo tenendo conto dell'elencazione delle attività vietate dei pregiudizi che si intendevano evitare (App. Milano 11 settembre 2020 n. 2248).

Supermercato in condominio: quali limiti?

Sentenza
Scarica App. Milano 11 settembre 2020 n. 2248

Scarica Tar Liguria 5 maggio 2016 n. 434

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