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Condominio: l'assemblea può delegare in bianco l'amministratore?

La giurisprudenza è molto rigida circa la possibilità, per l'assemblea, di delegare le proprie attribuzioni.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In condominio, quando si tratta di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, l'assemblea è chiamata a decidere la ditta a cui appaltarli. Ciò avviene durante una riunione in cui sono vagliati i vari preventivi raccolti dall'amministratore e/o dai vari proprietari. Non mancano, però, le occasioni in ci si discosta da questo schema.

Ad esempio, in alcuni casi, l'amministratore viene incaricato di scegliere l'impresa e di consentire l'esecuzione delle opere ritenute necessarie senza passare, nuovamente, dall'assemblea. Oppure, tale compito è conferito ad una ristretta cerchia di condòmini che, come una commissione, decide costi e modalità di un certo intervento a vantaggio del fabbricato.

Ebbene, questo tipo di decisione è ineccepibile oppure difetta di validità? L'assemblea può delegare in bianco l'amministratore o una commissione ad assumere delle determinazioni, normalmente, attribuite al consesso?

Ha risposto a queste domande la recente sentenza n. 4386 del 4 maggio 2022 del Tribunale di Napoli. Lo ha fatto nell'ambito di un procedimento sorto allo scopo di contestare ed invalidare un deliberato assembleare.

Passiamo, perciò, ad esaminare il caso concreto.

Condominio: l'assemblea può delegare in bianco l'amministratore? Il caso concreto.

In un fabbricato napoletano, nel giugno del 2017, l'assemblea, tra le varie decisioni, aveva incaricato l'amministratore di adoperarsi per scegliere una ditta per l'esecuzione di alcuni lavori straordinari.

A completamento di questo particolare mandato, la maggioranza aveva già autorizzato ad emettere le relative quote. Insomma, all'amministratore era data anche la facoltà di decidere il costo degli interventi.

Questa decisione, che si sostanziava in una sorta di delega in bianco, non era accettata da tutti. In particolare, uno dei proprietari, peraltro assente alla riunione, impugnava il deliberato dinanzi al Tribunale di Napoli.

In tale sede, il condominio si costituiva sostenendo l'ineccepibilità della decisione in contestazione. Questa posizione rimaneva ferma anche nel prosieguo della vertenza, durante la quale falliva il tentativo di mediazione.

La causa, perciò, era assegnata a sentenza, dove il Tribunale di Napoli concludeva per l'accoglimento dell'impugnazione. In tale sede era annullata la delibera che aveva conferito la descritta delega in bianco all'amministratore. Le spese del procedimento erano, invece, compensate, in ragione della soccombenza della parte attrice su altre eccezioni sollevate infondatamente.

L'assemblea condominiale può delegare una commissione?

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale sono elencate nell'art. 1135 c.c. che pare superfluo riportare pedissequamente.

Tra queste è noto che ci sia l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria. Un'attribuzione che, perciò, spetta, esclusivamente alla maggioranza qualificata dei vari proprietari.

Solo in un caso, quindi, l'amministratore può agire di propria iniziativa. Si tratta dell'ipotesi in cui bisogna intervenire urgentemente. Se ciò dovesse avvenire, sarebbe necessario informare il consesso alla prima riunione utile.

In alcuni fabbricati, però, potrebbe tornare utile delegare questo compito ad una cerchia ristretta di condòmini. Si tratterebbe, perciò, di una sorta di commissione.

Si pensi, ad esempio, al caso di un complesso immobiliare molto grande, con molti proprietari, dove indire un incontro e approvare l'ordine del giorno può risultare laborioso e foriero di lunghe discussioni.

Ebbene, sarebbe possibile ricorrere a questa soluzione? L'assemblea condominiale può delegare una commissione?

Secondo la Corte di Cassazione, la risposta è positiva, ma a determinate condizioni.

Per gli Ermellini, infatti, l'assemblea può delegare le proprie attribuzioni ad una ristretta cerchia di condòmini. Tuttavia, affinché le decisioni della commissione siano vincolanti per tutti i proprietari, è necessario, poi, che le stesse siano approvate da un'assemblea successiva, nel rispetto delle maggioranze prescritte dalla legge «Va ribadito in premessa l'insegnamento di questa Corte a tenor del quale l'assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare, a condizione tuttavia che le determinazioni della commissione, affinché siano vincolanti ai sensi del 1° co. dell'art. 1137 cod. civ. pur per i dissenzienti, siano poi approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea… (cfr. Cass. 6.3.2007, n. 5130; Cass. (orci.) 20.12.2018, n. 33057)».

In sostanza, quindi, come conclude la Cassazione appena citata, le funzioni dell'assemblea non sono suscettibili di delega.

L'assemblea condominiale può delegare l'amministratore?

Le considerazioni appena espresse valgono, inevitabilmente, anche per l'amministratore del condominio. La legge, infatti, non consente ad un soggetto terzo e differente dal consesso di decidere in merito alle attribuzioni di questi.

Perciò, il Tribunale di Napoli, a tal proposito, afferma che le «attribuzioni dell'assemblea non possono essere delegate né ad una commissione ristretta di condomini (Cass. n. 14300/2020) né tanto meno all'amministratore».

Nel caso in commento, la delega era stata, effettivamente, "in bianco". L'amministratore aveva, infatti, avuto pieni poteri nella scelta della ditta e dei costi da affrontare. Nella deliberazione verbalizzata non si faceva nemmeno riferimento alla possibilità che tali scelte venissero, poi, sottoposte al vaglio di un'assemblea successiva e da questa ratificate. Ciò era, chiaramente, inammissibile.

Per questi motivi, anche alla luce dei precedenti giurisprudenziali a riguardo, l'annullamento della votazione è stato inevitabile.

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 4 maggio 2022 n. 4386

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