La legge (art. 1117 c.c.) si preoccupa di indicare quali sono, salva indicazione contraria del regolamento contrattuale, le parti comuni di un edificio condominiale.
Si tratta tuttavia di un elenco non completo sia perché, come detto, il titolo potrebbe derogarvi, sia perché esistono beni che, pur non comparendo nella lista, di fatto possono essere funzionali all'esistenza del condominio. In altre parole, l'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non è né tassativo né esaustivo.
La Corte di Appello di Firenze (sentenza n. 2253 del 10 dicembre 2020) affronta il problema della condominialità dei beni che esulano dalla lista di cui all'art. 1117 c.c.
condo la suddetta pronuncia, è nulla la delibera dell'assemblea straordinaria con cui si autorizzano lavori di manutenzione e rifacimento di beni che non rientrano nell'ambito del condominio e che, pertanto, non sono di proprietà comune.
Connotato essenziale del bene condominiale è la sua destinazione all'uso comune, in assenza del quale resta di proprietà esclusiva. Analizziamo la sentenza in commento.
Parti comuni edificio, quali sono? Il caso sottoposto alla Corte d'appello
Ricorreva alla Corte d'appello fiorentina il condominio che si era visto annullare in primo grado le delibere adottate dall'assemblea straordinaria relativa all'approvazione dei lavori straordinari di asfaltatura, all'approvazione dei lavori straordinari del solarium piscina e all'approvazione dei relativi stati di riparto.
Secondo l'attore, la delibera andava annullata perché i beni (strada da asfaltare e piscina) non erano destinati all'uso degli attori quali proprietari dell'immobile che disponeva di un ingresso autonomo dalla pubblica strada e di propria piscina.
Il giudice di prime cure riconosceva tali ragioni e annullava la delibera. Richiamando la giurisprudenza di legittimità sul supercondominio, il tribunale ricordava che per configurarsi un condominio complesso è sufficiente la presenza di servizi comuni.
Per la sua esistenza non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condomino, perché il medesimo viene in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono diversamente.
Connotato essenziale del bene in supercondominio, come del bene condominiale, è la sua accessorietà agli edifici in proprietà esclusiva, o a loro volta in proprietà in parte esclusiva e nel resto condominiale.
Sempre secondo il giudice di prime cure, sotto il profilo strutturale e funzionale era rimasto incontestato che ciascuno di tali beni (strada e piscina) fosse non solo inessenziale al godimento della proprietà degli attori, ma anche non attinente a tale godimento.
In estrema sintesi, poiché la strada asfaltata e la piscina non potevano configurarsi quali beni del supercondominio né per accordo né per struttura, né per funzione, il tribunale accoglieva la domanda di annullamento della delibera che ripartiva le spese della loro manutenzione straordinaria in parte a carico degli attori.
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Parti comuni edificio, quali sono? La decisione della Corte d'appello
La Corte d'appello fiorentina conferma la decisione del giudice di prime cure: è nulla la delibera adottata in riferimento a beni che, essendo privi di accessorietà e funzionalità, non sono condominiali.
Secondo la Corte, attraverso una valutazione degli atti di causa il tribunale era correttamente pervenuto alla convinzione che non sussistesse una volontà espressa idonea affinché i beni coinvolti dai lavori della delibera potessero costituire servizi comuni, cioè beni condominiali.
In sintesi, mancando la destinazione all'uso comune delle cose oggetto di intervento assembleare, esse devono ritenersi non condominiali.
La condominialità dei beni
La sentenza in commento si pone nel solco della prevalente giurisprudenza di legittimità. La Corte d'appello di Firenze, così come il giudice di prime cure, fa ampio richiamo della giurisprudenza in materia di supercondominio o condominio complesso.
Secondo la Corte di Cassazione, il cosiddetto supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto (Trib. Torino, 18 marzo 2019 n. 1312).
Secondo la Corte d'appello fiorentina, la condominialità dei beni deriva dalla loro accessorietà e funzionalità all'interesse comune. Quando non sussiste questa condizione, allora i beni non sono condominiali.
Ovviamente, il problema della condominialità o meno si pone per le cose e i servizi che non rientrano nell'elenco dei beni indicati nell'art. 1117 c.c. Infatti, anche altri beni non espressamente indicati in tale disposizione possono essere considerati condominiali quando sono utilizzati da tutti i condòmini o hanno una funzione diretta a soddisfare bisogni comuni.
Basti pensare ai citofoni posti all'ingresso del condomini: tale servizio, anche se non indicato nell'art. 1117 c.c., non può che essere considerato condominiale.
Secondo la giurisprudenza (Cassazione, sent. n. 1680 del 29.01.2015), ciò che conta è la destinazione all'uso comune più della concreta collocazione del bene. I beni per dirsi comuni devono essere posti al servizio dell'intero condominio (o di tutti i proprietari) essendo irrilevante la loro collocazione materiale.
Tirando le fila di quanto detto sinora: se manca la funzionalità del bene o del servizio, allora manca anche la condominialità.
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