La vicenda. Un condominio, dopo aver promosso un accertamento tecnico preventivo, che ha riscontrato che le parti le parti di intonaco laterali dei balconi situate sotto i parapetti presentavano diffuse zone di distacco di intonaco causate con molta probabilità da infiltrazioni, ha citato in giudizio l'impresa appaltatrice dei lavori chiedendo che la stessa fosse condannata al risarcimento dei danni subiti dal condominio ed all'esecuzione dei lavori di ripristino per l'eliminazione dei difetti costruttivi nell'esecuzione dell'opera.
La società appaltatrice ha eccepito la prescrizione dell'azione ai sensi dell'art. 1669 ult.co., nonché la decadenza del termine dalla denuncia dei vizi.
Le crepe costituiscono gravi vizi dell'opera
Immobile non isolato dai rumori. Proprietaria risarcita di 100 mila euro
La sentenza. La sentenza del Tribunale di Roma ha accolto le richieste di risarcimento del danno formulate dal condominio condannando la società appaltatrice dei lavori al risarcimento del danno patito dall'ente di gestione pari ad oltre sessantamila euro. (Tribunale di Roma, 6.6.2018, n. 246)
Il mancato isolamento termico di un immobile può rientrare fra i gravi difetti di un immobile?
La prima questione affrontata dal provvedimento del tribunale romano è proprio l'esame della presunta prescrizione del termine di un anno, decorrente dalla scoperta dei vizi, entro il quale il committente ha l'onere di proporre l'azione per difetti di cose immobili.
A tal proposito osserva la pronuncia che il termine iniziale di decorrenza della prescrizione deve essere individuato nel giorno in cui il committente (Condominio) è giunto a conoscenza della gravità del difetto che, nel caso di specie, coincide con la data di deposito dell'elaborazione peritale a conclusione dell'accertamento tecnico preventivo, momento in cui l'ente di gestione è giunto a conoscenza non solo dell'esistenza dei gravi vizi ma anche della loro imputabilità all'appaltatore. (Cass. n. 11907/2003).
Allo stesso modo è stato rispettato il termine annuale, decorrente dalla loro scoperta, di denuncia dei vizi considerato che i condominio nel marzo del 2013 ha chiesto all'appaltatrice di intervenire al fine di ripristinare gli intonaci distaccati dal gelo ed entro un anno da tale data il Condominio ha proposto ricorso per l'accertamento tecnico preventivo che, quindi, ha determinato come effetto l'interruzione della prescrizione.
Venendo ora alla natura dei vizi contestati dal condominio committente alla società appaltatrice la consulenza tecnica preventiva ha constatato un cattivo stato di conservazione dei lastrici solari che manifestava evidenti difetti soprattutto in seguito a fenomeni atmosferici di gelo e disgelo, oltre che evidenti difetti nel sistema di smaltimento delle acque con particolare riguardo ai punti in cui le tubazioni attraversano le solette dei balconi, oltre che un cattivo stato di conservazione dei parapetti in muratura dei balconi.
Alla luce di tale accertamento, che è bene precisare ha evidenziato numerose altre anomalie nella tecnica costruttiva, l'ausiliario del giudice è giunto alla conclusione che la causa dei vizi riscontrati non può ricondursi a particolari eventi atmosferici come il gelo, quanto piuttosto a veri e propri difetti costruttivi.
Il Giudice della settima sezione civile del tribunale di Roma, condividendo pienamente le risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, ha dichiarato responsabile la società appaltatrice convenuta ai sensi dell'art. 1669 c.c. considerato che ai fini della responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'articolo citato "costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell'opus, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa, che incidono sulla durata della stessa o impediscono che questa fornisca l'utilità cui è destinata, anche allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei o non a regola d'arte, ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, impianti, ecc.), come in riferimento ai vizi costruttivi riscontrati nella specie "(cfr., ex plurimis, Cass. n. 6585/1986 e n. 8140/2004).
Orbene alla luce di tale ragionamento la società appaltatrice è stata condannata al risarcimento del danno subito dal condominio, nonché al pagamento di tutte le spese di giudizio incluse quelle sostenute dall'ente di gestione per l'accertamento tecnico preventivo.
