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Tabelle millesimali dei box e coefficiente di manovrabilità / funzionalità
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Tabelle millesimali dei box e coefficiente di manovrabilità / funzionalità

Revisione tabelle millesimali, nessuna automatica applicazione retroattiva

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di calcolo delle tabelle millesimali , il tecnico incaricato della loro redazione ha ampia discrezionalità nella scelta dei coefficienti correttivi di calcolo da applicare.

In relazione al box auto , ove sia utilizzato il coefficiente manovrabilità/funzionalità, questo deve essere applicato considerando l'ubicazione del singolo box in relazione all'autorimessa nel suo complesso.

L'esito dell'applicazione può portare, quindi, legittimamente a valori millesimali differenti e nessun errore può essere considerato esistente.

Questa, in estrema sintesi, la decisione cui è giunta la Corte di Appello di Torino con un'interessante sentenza, la n. 210 resa il 4 febbraio 2019.

Una pronuncia di sicuro interesse, perché valuta con chiarezza argomentativa un tema, quello dei coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali, all'apparenza oscuro, seppur di grande interesse.

Prima di entrare nel dettaglio del caso risolto dalla Corte sabauda, è utile un cenno alla nozione di coefficiente di calcolo delle tabelle millesimali.

Coefficienti tabelle millesimali, cosa sono?

Le tabelle millesimali sono un documento fondamentale per la corretta gestione del condominio.

Esse servono a consentire:

  • la ripartizione delle spese di gestione e conservazione delle parti comuni tra tutti i condòmini;
  • il calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee convocate in prima e seconda convocazione.

Le tabelle millesimali altro non sono che l'espressione di un rapporto di valore tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà esclusiva, espresso, per mera convenzione legislativa, in millesimi.

Tra gli elementi che concorrono al calcolo dei millesimi vi sono i coefficienti di riduzione .

Questi altro non sono che indicatori di natura tecnica , i quali vengono citati in una famosa circolare del ministero dei lavori pubblici, ossia la n. 12840 del 26 marzo 1966.

Sebbene la circolare non riguardasse direttamente il condominio, ma cooperative edilizie fruenti di contributo statale, essa è unanimemente considerata dai tecnici il punto di riferimento per lo sviluppo del calcolo delle tabelle millesimali.

I coefficienti correttivi di calcolo dei millesimi, questa la dicitura completa, consentono la differenziazione del valore proporzionale delle varie unità immobiliari ubicate nel condominio in quanto applicano degli indici qualitativi che consentono di fare decrescere il valore dell'unità immobiliare o del singolo ambiente che la compone, in relazione alle sue caratteristiche.

Solitamente il valore massimo è 1, quindi al decrescere del valore diminuisce anche il coefficiente correttivo di riferimento.

Questi i più coefficienti di calcolo più correntemente utilizzati: coefficiente di destinazione , piano, orientamento, prospetto, luminosità , funzionalità globale dell'alloggio.

Coefficienti tabelle millesimali, il caso

Come si è arrivati alla conclusione sintetizzata nella massima indicata in principio?

Una società, proprietaria di alcuni boxes in un edificio in condominio, conveniva in giudizio la compagine condominiale sulla base dell'errore asseritamente riguardante la caratura millesimale dei propri immobili; a suo modo di vedere i millesimi assegnati alle sue proprietà erano maggiori a quelli che avrebbero dovuto essere.

In ragione di ciò l'attrice chiedeva che fosse dichiarata l'erroneità delle tabelle millesimali e conseguentemente, in ragione dei versamenti effettuati in eccesso, che il condominio fosse condannato alla restituzione delle maggiori somme medio tempore da essa corrisposte.

Si costituiva il condominio e istruita la causa, anche mediante CTU, il Tribunale respingeva le domande di parte ricorrente. Da qui il giudizio di appello conclusosi con la sentenza n. 210 in commento.

Giudizio che ha visto confermata la conclusione raggiunta dal giudice di prime cure: le tabelle erano corrette.

Riparametrazione dei millesimi, come si effettua

Coefficienti tabelle millesimali, la discrezionalità tecnica e la sua valutazione

Per la società appellante, la CTU era stata carente nella parte in cui non aveva considerato erronea l'applicazione in relazione ai suoi boxes del coefficiente definito doppio e creativo nominato di "manovrabilità/disposizione ", il tutto a parità di applicazione di tutti gli altri coefficienti.

Come dire: per l'appellante non dovevano essere applicati quei coefficienti - questo l'errore - che avevano come conseguenza quella di creare una discrepanza valutativa tra le proprie unità immobiliari e quella degli altri condòmini.

La Corte di Appello di Torino non ha accolto questa tesi.

Si legge in sentenza che la CTU non era erronea. Infatti, «il consulente ha dato atto come - a fronte di caratteristiche pressoché sovrapponibili tra i vari boxes quanto a luminosità, altezza esposizione e orientamento - siano stati utilizzati coefficienti identici per i vari boxes presenti al piano, con la sola esclusione del coefficiente di manovrabilità/funzionalità, dal momento che i due boxes di cui si discute sono connotati da una più agevole modalità di accesso e manovra» (App. Torino 14 febbraio 2019 n. 210).

L'applicazione di quel coefficiente, dunque, non era erronea in quanto serviva ad evidenziare, in termini numerici, la differenza esistente trai boxes dell'appellante e gli altra. L'uso dei box della società appellante era più comodo, dunque, e di questo aspetto era giusto tenere conto nelle tabelle millesimali.

In che cosa consisteva questa comodità ? Nel caso di specie, si legge in sentenza, i box in questione presentavano una caratteristica totalmente mancante negli altri posti auto vicini, ossia quella di consentire l'accesso diretto dal box medesimo ai locali soprastanti in proprietà esclusiva. Una comodità non da poco che ha trovato giustamente cittadinanza nelle tabelle millesimali.

Revisione tabelle millesimali, nessuna automatica applicazione retroattiva

Al di là di questo aspetto, di per sé dirimente rispetto alla successiva domanda di restituzione dell'indebito consistente nel maggior versamento di quote condominiali sulla scorta di tabelle millesimali errate, che la società chiedeva nell'ipotesi di accoglimento della sua domanda, la Corte torinese sottolineava che questa richiesta non avrebbe comunque potuto trovare accoglimento.

«La modifica della modifica della tabella non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi previsti dalla legge, bensì l'effetto di un accertamento, negoziale o giudiziale, che ha, a tal fine, natura costitutiva ex art. 2908 c.c. e che, quindi, non ha effetti retroattivi (Cassazione Sezioni Unite n. 16794 del 30 luglio 2007)» (App. Torino 14 febbraio 2019 n. 210).

Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo

Tabelle millesimali, contenuto e funzione. procedura di approvazione e revisione e criticità connesse.

Scarica App. Torino 4 febbraio 2019 n. 210

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