Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Con particolare riferimento alla compravendita di beni immobili il compratore può chiedere la risoluzione del contratto qualora venga accertata l'esistenza di vizi che rendono inidoneo il bene all'uso per il quale è stato acquistato (presenza di vizi strutturali tali da renderlo inabitabile) e tali da comportare una notevole diminuzione del valore dell'immobile stesso.
Al contrario, se si tratta di difetti dell'immobile di lieve entità e facilmente eliminabili, senza che ciò comprometta il valore del bene, il compratore avrà soltanto il diritto ad agire in giudizio per pretendere la riduzione del prezzo, come previsto dal primo comma dell'art. 1492 c.c. Affinché ci si possa avvalere di tale forma di tutela, è altresì necessario non soltanto che i vizi siano preesistenti al momento dell'acquisto, ma anche che si tratti di vizi non evidenti o non facilmente individuabili da parte del compratore con l'uso della normale diligenza.
Viene da domandarsi se il compratore possa avvalersi della disciplina sopra vista qualora dopo l'acquisto siano emersi delle problematiche relative alle parti esterne dell'edificio.
Un chiarimento sulla questione è rinvenibile nella sentenza del Tribunale di Piacenza n. 588 del 20/10/2023.
Compravendita: il venditore non risarcisce il neo condomino dopo il rogito se il tetto necessita di opere di manutenzione. Fatto e decisione
Dopo aver comprato un appartamento (tramite agenzia), il neo proprietario veniva a conoscenza che l'assemblea, qualche mese prima, aveva deliberato di incaricare un tecnico esterno per la redazione della relazione e del capitolato di spesa relativamente alla manutenzione straordinaria dei balconi fronte strada e area manovra box, nonché del tetto dell'edificio, rinviando ogni decisione sulla spesa ad assemblea successiva. Non solo. L'amministratore del condominio informava il neo condomino che già in passato si erano verificate infiltrazioni di umidità nel tetto di copertura del caseggiato, tali da richiedere un intervento entro tempi strettissimi, non oltre 12/18 mesi, così come indicato dal tecnico del condomino nel computo metrico e con una previsione di spesa condominiale complessiva pari ad € 450.000,00; di conseguenza l'acquirente dell'immobile avrebbe dovuto pagare una quota di circa 6000,00 €. In considerazione di quanto sopra il neo condomino, per il tramite del suo legale, con lettera raccomandata, inviata per conoscenza anche all'agenzia immobiliare, contestava alla venditrice di aver occultato le circostanze relative all'ammaloramento del tetto di copertura dell'edificio, invitandola a sostenere i costi per la rimozione dei vizi, nonché il rimborso delle somme sostenute per la messa a norma del contatore del gas; tuttavia, non giungendo alcun riscontro, invitava la venditrice a stipulare una convenzione di negoziazione assistita che aveva esito negativo.
Successivamente, non essendo riuscito ad ottenere il risarcimento dei danni patiti a causa dell'inadempimento della venditrice (nel frattempo deceduta) citava in giudizio gli eredi richiedendo la condanna dei convenuti al pagamento in suo favore dei costi necessari per l'eliminazione dei vizi dell'immobile, a titolo di riduzione del prezzo del bene venduto, oltre al risarcimento del danno da mancata locazione. Il Tribunale ha respinto le richieste dell'attore.
Lo stesso giudice ha rilevato che, con riferimento alle condizioni dei balconi e del tetto di copertura dell'edificio, i vizi lamentati dal compratore non riguardano il bene di proprietà esclusiva della venditrice bensì alcune parti comuni dell'edificio.
Secondo il Tribunale un venditore (o suoi eredi) può essere chiamato a rispondere dei vizi che riguardano le parti comuni condominiali ma solo se occulti, cioè conosciuti dal venditore e non facilmente riconoscibili dal compratore con l'ordinaria diligenza.
Del resto quando le problematiche lamentate dall'attore interessano parti esterne dell'edificio è probabile che siano note all'acquirente ed in ogni caso, lo stesso avrebbe potuto facilmente conoscerle con l'utilizzo della normale diligenza. Respinta anche la richiesta di rimborso delle spese per mettere a norma l'impianto a gas. I convenuti hanno dichiarato che l'impianto in questione era conforme alla normativa in vigore all'epoca della sua realizzazione, come dichiarato dalla venditrice al momento della sottoscrizione dell'atto di compravendita.
Acquisto di una nuova casa e spese condominiali per opere deliberate ma non ancora eseguite.
Considerazioni conclusive
Merita di essere ricordato che il venditore di un'unità immobiliare facente parte di un caseggiato non è obbligato ad informare la controparte con riguardo all'intenzione della collettività condominiale di procedere alla futura approvazione di lavori straordinari, discussi solo in una riunione precedente al rogito.
In altre parole, il compratore dovrebbe accertare prima del rogito, attraverso la verifica delle delibere assembleari, se i condomini intendano procedere a lavori condominiali di notevole entità.
Del resto qualora il compratore, dopo il rogito, scoprisse l'intenzione della collettività condominiale di procedere ad opere di manutenzione straordinaria non potrebbe accusare il venditore di violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita, né pretendere un risarcimento danni (Cass. civ., sez. II, 10/09/2020, n. 18793).
In ogni caso, nella vicenda presa in considerazione, le problematiche emerse non sono certo inquadrabili nell'ambito dell'art. 1490 c.c. che si riferisce espressamente a vizi tali da rendere la cosa inidonea all'uso o da diminuirne in modo significativo il valore del bene (Cass. civ., sez. II, 16/10/2017, n. 24343).
Si deve confermare però che l'oggetto della compravendita intervenuta tra attore e convenuto si estende anche alla proprietà superficiaria delle parti comuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà, dovendo pertanto il venditore rispondere anche per i vizi occulti che interessano le suddette parti condominiali (Trib. Busto Arsizio 14 giugno 2023, n. 872).
