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Agevolazioni prima casa e riacquisto entro un anno, come funziona?
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Agevolazioni prima casa e riacquisto entro un anno, come funziona?

Come e perché è possibile accedere ai benefici fiscali prima casa. Se vendi l'immobile prima dei cinque anni, perdi l'agevolazione, tranne che in un caso particolare.

Avv. Marco Borriello  

Tra i costi legati ad una compravendita ci sono anche quelli connessi alla sua tassazione.

Se, ad esempio, compri da un privato un appartamento, senza alcuna agevolazione, devi considerare un'aliquota ordinaria alquanto elevata. Bisogna, infatti, versare la tassa di registro del 9%, cui aggiungere l'imposta ipotecaria e catastale (€ 200,00 cadauna).

In particolare, la prima non può essere inferiore a mille euro e il notaio la calcola, normalmente, utilizzando il sistema del prezzo - valore del cespite (9% della rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 120).

L'importo in questione si riduce, sensibilmente, nel momento in cui si tratta di una prima casa. Per ipotesi, pensa alla coppia che sta per sposarsi e che, senza essere già titolare di un immobile, nemmeno pro quota, acquista un quadrilocale dai precedenti proprietari.

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Nel predetto caso, oltre alla riduzione delle imposte ipotecaria e catastale (€ 50,00 cadauna), l'imposta di registro è fissata al 2%. Quest'ultima si quantifica in proporzione alla rendita del bene, sempre rivalutata del 5%, ma stavolta moltiplicando per il coefficiente 110. (è sempre dovuto, però, un versamento minimo di mille euro).

Quindi, le agevolazioni in esame sono decisamente convenienti. Ecco perché, se possibile, chi compra un immobile ad uso abitativo accede a questo sconto d'imposta.

Agevolazioni prima casa: requisiti generali

Non tutte le abitazioni possono essere acquistate usufruendo dei benefici fiscali prima casa. Sono infatti escluse le ville di lusso (categoria A/8), le abitazioni signorili (categoria A/1) nonché gli edifici di particolare pregio storico ed artistico (categoria A/9).

Pertanto se compri un appartamento in un condominio in centro (categoria A/2) o una graziosa villetta a schiera in periferia (categoria A/7), puoi accedere alle riduzioni d'imposta.

Un altro requisito indispensabile è quello della residenza. L'acquirente, infatti, deve dimorare abitualmente nel comune in cui si trova il cespite oggetto di vendita. Se al momento del rogito dovesse mancare tale condizione, il compratore ha diciotto mesi per effettuare il cambio di residenza, decorrenti dal momento in cui è avvenuto il trasferimento del bene e, cioè, dalla data dell'atto.

Inoltre, non puoi acquistare un altro appartamento o una villetta, tanto per fare degli esempi, se hai già usufruito delle agevolazioni prima casa in una precedente occasione. Per accedere, nuovamente, ai benefici sei tenuto a vendere la precedente abitazione, al massimo entro un anno dal nuovo acquisto.

Infine, ricordati che se compri un immobile con lo sconto d'imposta, devi mantenerne la proprietà per almeno cinque anni. Tuttavia, anche a tal proposito, la legge ammette un'eccezione nel caso in cui il contribuente provveda a riacquistare, da lì a dodici mesi, una nuova abitazione.

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Agevolazioni prima casa: le conseguenze di legge

Comprare un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa, senza rispettare i requisiti previsti dalla legge, potrebbe rivelarsi una cattiva idea.

La norma di riferimento, infatti, afferma che il contribuente, oggetto di accertamento, sarebbe chiamato a versare «…le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte (Art. 1 Nota II - bis, co. 1 lett. a) Tariffa Parte Prima Dpr. 131/1986)».

Pertanto, se acquisti un appartamento in un comune in cui non dimori abitualmente e non provvedi, entro diciotto mesi, ad effettuare il cambio di residenza, potresti subire il recupero dell'ammontare della tassa ordinaria non versata oltre ad una sanzione salata.

La descritta conseguenza si manifesta anche nel caso in cui il contribuente ha provveduto a comprare una villetta o un bilocale, beneficiando dello sconto d'imposta, ma per mutate esigenze o, semplicemente, per desiderio personale, ha deciso di vendere l'immobile prima dei cinque anni dal rogito.

Anche in questa ipotesi, infatti, si rischia l'accertamento fiscale, a meno che non si procede all'acquisto di un'altra abitazione entro un anno dalla cessione di quella precedente.

Risoluzione 13/E del 2017 sul mantenimento dei benefici prima casa

Vendita immobile prima casa: decorrenza termine per il riacquisto

Sappiamo che chi acquista un immobile, usufruendo delle cosiddette agevolazioni prima casa, deve conservare la proprietà del cespite per almeno cinque anni. In pratica, non può procedere alla vendita del bene prima di tale periodo.

In caso contrario, è tenuto al versamento delle varie imposte nella misura ordinaria oltreché al pagamento di una sanzione.

Tuttavia, per evitare tale conseguenza, il contribuente ha la possibilità di comprare un'altra abitazione entro un anno. Diventa, quindi, importante stabilire da quando decorre il termine in discussione. A questo proposito, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che si tratta del momento in cui è stato registrato l'atto notarile, cioè dalla data della compravendita.

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Ricordati, però:

- che un eventuale compromesso, firmato per la nuova abitazione, non rispetta il requisito in esame. Pertanto, sarà necessario il contratto definitivo per conformarsi al dettato di legge in materia;

- che, come vuole la regola generale, anche il nuovo immobile dovrà trovarsi nel comune di residenza del titolare e che, in mancanza, questi dovrà provvedere al cambio di residenza entro diciotto mesi dal rogito.

Quindi, con il riacquisto di una nuova abitazione, entro un anno dalla cessione della precedente, il contribuente eluderà il potenziale accertamento fiscale. Inoltre, potrà, ancora, usufruire dello sconto d'imposta.

Agevolazioni prima casa e riacquisto entro un anno: il credito d'imposta

Chi cede un'abitazione acquisita con le agevolazioni prima casa e, entro un anno, ne compra un'altra per la quale potrebbe avere lo stesso tipo di riduzione, può sfruttare un credito pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Al contribuente spetta questo beneficio anche se ha comprato il nuovo immobile prime di cedere quello precedente.

Ricordati, però, che il credito in esame non potrà mai essere superiore all'imposta dovuta sul secondo acquisto. Quindi, in un caso del genere, al contribuente non spetta alcun rimborso.

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