L'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile acquistato come "prima casa" integra una causa di forza maggiore legittimante il permanere dei benefici fiscali ove si tratti di lavori intrapresi (e deliberati) successivamente all'acquisto ed in assenza di elementi che ne rendano in alcun modo prevedibile l'intrapresa e la durata al momento dell'assunzione, con l'atto di acquisto, dell'obbligo di trasferimento della residenza. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8351 del 27 aprile 2016 in merito al permanere dei benefici fiscali sulla prima casa.
I fatti di causa. La Commissione Tributaria Regionale di Ancona, nel 2009, aveva ritenuto illegittimo l'avviso (dell'Agenzia delle entrate) di irrogazione di sanzioni notificate a Tizio in sede di revoca delle agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa.
Questo perché, secondo la Commissione Tributaria, il tempestivo mancato trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato, era nella specie, dipeso da causa di forza maggiore non imputabile all'acquirente, ed insita nella sopravvenuta ed imprevedibile necessità di eseguire ingenti lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile stesso.
Per tali ragioni, l'Agenzia delle Entrate, impugnava il provvedimento in esame innanzi alla Corte di Cassazione, adducendo che non vi erano i presupposti del permanere delle agevolazioni fiscali in capo al contribuente in quanto i lavoro di manutenzione straordinaria non erano imprevedibili né tantomeno preclusivi del trasferimento della residenza (anagrafica).
Il problema della vicenda: il mancato trasferimento della residenza e la causa di forza maggiore. Orbene, l'art. 1 della nota II bis, tariffa parte prima, allegata al d.P.R. 131/86, riconosce, a fronte di determinati requisiti, la possibilità di richiedere, per l'acquisto di un bene immobile, le cosiddette agevolazioni per la prima casa.
La normativa in esame, prevede anche i casi in cui le agevolazioni si possono revocare, tra questi la residenza; per meglio dire, a pena di decadenza, l'acquirente (che si trova in un territorio comunale diverso da quello in cui si trova l'immobile) deve fornire una dichiarazione consistente nella volontà di stabilire la residenza, entro diciotto mesi dalla data dell'atto, nel comune in cui si trova l'alloggio oggetto di acquisto.
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, dalle risultanze istruttorie è risultato che il mancato trasferimento di residenza ha trovato causa nell'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria resesi necessarie e di notevole impegno, riguardanti la demolizione e il rifacimento della copertura del fabbricato, nonché la il rifacimento della scala condominiale, deliberati successivamente all'acquisto da parte dell'assemblea condominiale.
Ed è esattamente su tale aspetto che, la Commissione Tributaria Regionale avevo disatteso le sanzioni dell'Agenzia delle Entrate, in quanto le opere di manutenzione straordinaria erano necessarie in ragione degli imprevisti attinenti alla struttura del fabbricato (causa di forza maggiore).
Basta il cambio di residenza per usufruire dei benefici fiscali prima casa
L'interpretazione della Corte di Cassazione. Nel nostro caso, a parere della Suprema Corte, In tema di benefici dell'imposta di registro riguardanti la c.d. prima casa, è ammessa la rilevanza di un evento di forza maggiore obiettivamente impeditivo del programma di trasferimento della residenza nel termine prefissato (18 mesi): "tale evento può essere ragionevolmente individuato anche nell'impossibilità di utilizzare proprio l'immobile acquistato, con lo scopo di andarvi ad abitare, nel comune dove il contribuente intendeva trasferirsi; cosicché la sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che impedisca il trasferimento del contribuente nell'immobile acquistato nel comune dove egli intendeva trasferirsi esclude la decadenza dall'agevolazione, senza che al riguardo possano esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro immobile, nel medesimo comune per ivi trasferirsi fino a quando diventi possibile utilizzare l'immobile acquistato col beneficio fiscale". (In tal senso Cass. 864/16 e Cass. 2777/16).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al ragionamento esposto dalla Commissione Tributaria Regionale di Ancona, la Corte di Cassazione ha precisato che in tema di benefici dell'imposta di registro riguardanti la prima casa, l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile può integrare quella "forza maggiore" che impedisce la decadenza dai benefici fiscali; per tali motivi, è stato rigettato il ricorso dell'Agenzia dell'Entrate.
Benefici fiscali prima casa. Se l'inquilino non libera l'immobile...
