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Che cosa succede se muore l'amministratore?
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Che cosa succede se muore l'amministratore?

Come comportarsi quando muore l'amministratore? Il ruolo degli eredi e dei condòmini

Avv. Alessandro Gallucci  

Decesso dell'amministratore, il quesito

"Ciao amici di Condominioweb, vi racconto quello che è successo nel mio condominio.

Un paio di giorni fa sono andato, come accade ogni due mesi, a pagare la mia quota per il condominio.

Una volta pagato ho chiesto di poter parlare con l'amministratore e mi è stato detto che l'amministratore è deceduto dieci giorni prima e che a breve avremmo ricevuto una comunicazione in merito.

=> Amministratore di condominio

Mi dispiace per la persona, una brava persona, ma a costo di sembrare cinico vi chiedo: che cosa ne sarà della gestione del condominio?

Specifico che si tratta di un amministratore persona fisica, non di una società di capitali. La gestione passa automaticamente agli eredi o abbiamo diritto a nominare un sostituto?"

Il titolo dell'articolo e il lettore che ce l'ha "suggerito" autorizzano tutti gli interessati a fare i debiti scongiuri, ma non sarebbero la risposta giusta per la domanda posta.

Come comportarsi quando muore l'amministratore, le norme

Il fatto, come ogni cosa della vita, può accadere e ha dei riflessi sui rapporti giuridici che coinvolgono la persona deceduta e, chiaramente, anche la moltitudine di condòmini amministrati.

Per costante insegnamento dottrinario e giurisprudenziale e dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio anche per espressa lettera della legge (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), ai rapporti tra amministratore e condomini si applicano le norme dettate in materia di mandato, oltre che primariamente quelle specificamente previste per tale incarico (es. artt. 1129 e 1130 c.c.).

Le norme dettate in materia di condominio ci dicono solamente che:

a) l'amministratore dura in carica un anno;

b) il suo incarico s'intende rinnovato per un periodo di pari durata;

c) la revoca può essere disposta dall'assemblea - in ogni momento - e dall'Autorità giudiziaria nei casi di cui all'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.;

d) l'amministratore può dimettersi.

E nel caso di decesso del mandatario?

Morte dell'amministratore, le regole previste per il mandato: l'estinzione

Al riguardo bisogna fare riferimento all'art. 1722 n. 4 c.c. a mente del quale il mandato si estingue "per la morte, l'interdizione o l'inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all'esercizio di un'impresa non si estingue, se l'esercizio dell'impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi".

Poiché gli atti non riguardano l'esercizio di un'impresa, il mandato si estingue al momento della morte del mandatario.

Quello del nostro lettore, dunque, è il classico caso che porta all'estinzione del mandato, che non prosegue in capo agli eredi e che quindi necessita di un'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

La durata "annuale" del mandato dell'amministratore di condominio. Da non perdere

Morte dell'amministratore, estinzione del mandato e sostituzione, che fare?

In questo contesto, l'art. 1728, secondo comma, c.c. specifica che "quando il mandato si estingue per morte o per sopravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi ovvero colui che lo rappresenta o lo assiste, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e prendere intanto nell'interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze".

Con l'estinzione del mandato il condominio dev'essere considerato sprovvisto di amministratore; conseguenza di tale situazione è che, ai sensi dell'art. 66, secondo comma, disp. att. c.c., ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea per provvedere alla nomina di un nuovo amministratore e quindi per ottenere consegna della documentazione da parte degli eredi o comunque degli addetti allo studio.

Nel caso sottopostoci dal nostro lettore, in termini strettamente legali, l'incaricato dello studio non aveva titolo a ricevere le somme anche perché essendo venuto meno l'amministratore non v'era più alcuna possibilità di compiere atti gestori.

Soluzione?

Al di là del rammarico per la perdita della persona e nella massima collaborazione con chi è rimasto nello studio (collaborazione da questi dovuta ai sensi dell'art. 1728 c.c.), convocare quanto prima un'assemblea condominiale per sopperire alla mancanza del legale rappresentante.

Morte dell'amministratore, la convocazione dell'assemblea da parte degli eredi

In punto di diritto poiché gli eredi non sono titolati a gestire il condominio essi non potrebbero nemmeno convocare l'assemblea per dar luogo alla sostituzione del defunto amministratore.

Sta di fatto che in termini pragmatici e non solo anche strettamente giuridici risulta difficile ipotizzare un interesse ad impugnare una delibera per vizi nel procedimento di convocazione da parte di soggetto non legittimato, quando quella convocazione rappresenta una modalità d'adempimento a quanto stabilito dal succitato art. 1728 c.c.

Società, il decesso del referente non fa venire meno il rapporto

Il nostro lettore, giustamente, ha specificato che l'amministratore è una persona fisica non una società di capitali.

La differenza non è di poco conto, in quanto nel caso di società di capitali, il decesso del legale rappresentante ovvero dell'incaricato della gestione non fa venire meno il rapporto di mandato, purché il sostituto alla guida abbia i requisiti per svolgere l'incarico di amministratore.

Chiaramente quando si sceglie l'amministratore non si sta a pensare a questo aspetto.

D'altro canto con la scelta di una società di amministrazioni condominiali è più facile che le persone incaricate all'interno di quella compagine della gestione dei condòmini cambino per avvicendamenti di varia natura.

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Massimo Tremolaterra
Massimo Tremolaterra 23-05-2017 12:53:25

Cosa succede se dopo il decesso dell'amministratore giungono cartelle esattoriali Equitalia per inadempienze dell'amministratore ? Il pagamento di tali cartelle spettano agli eredi? Grazie

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Mari
Mari 21-03-2018 11:51:49

Gli eredi di un amministratore di condominio morto possono agire per ottenere il pagamento dei compensi che l'amministratore aveva maturato ma non ancora riscosso dal condominio al momento della morte? Nel caso, questi crediti sono esigibili solo se indicati nell'ultimo rendiconto di gestione approvato dall'assemblea o anche in mancanza di esso?

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Luigi
Luigi 21-01-2021 13:35:13

tutto quanto si è scritto più sopra mi sembra una barzelletta. l'unico ad avere le idee abbastanza chiare è l'avvocato, tutta il resto è ridicolo.

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Sergio
Sergio 21-01-2021 20:27:46

Quindi abbiamo fatto bene noi. Infatti, abbiamo eletto un segretario condominiale che svolge le veci dell'amministratore quando questi è impossibilitato, malattia, assenze forzate e nel caso più estremo "decesso". Abbiamo deliberato in merito con l'unanimità dell'assemblea. Dura in carica come l'amministratore e ha la possibilità di indire l'assemblea.

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