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Cesare57

Amministratore con mandato scaduto

Buongiorno, mi chiamo Cesare e sono nuovo del forum. Mi scuso preventivamente riguardo l'apertura di post o problematiche già affrontate precedentemente ma, ho bisogno del vostro aiuto:

 

All'interno del mio condomino è stato eletto lo scorso anno un'Amministratrice, anch'essa condomine, che ha terminato il suo mandato con la chiusura dell'anno 2013 a dicembre. Alla chiusura dell'anno e, quindi, a termine del suo mandato non ha convocato nessuna assemblea per mostrare il bilancio ne tantomeno per laq rielezione di un nuovo Amministratore. Lei è un Avvocato e, siccome tutti vogliono mandarla via, sta abusando dei suoi poteri inviando continui solleciti ed ingiunzioni di pagamento ai vari condomini morosi. Lei ha incaricato il marito, anch'esso avvocato, a portare avanti la parte legale e quindi a mio parere ci stanno solo truffando e cercando di guadagnare sulle nostre spalle. Ho letto su internet che un amministratore non può agire di sua spontanea volontà senza mandato dell'assemblea e senza aver preventivato la spesa nel bilancio preventivo. Io e il resto dei condomini siamo disperati e chiediamo a voi che siete sicuramente più esperti una soluzione al nostro problema. Grazie.

Con la riforma entrata in vigore lo scorso anno, l'amministratore ha, dalla scadenza del periodo di gestione, 180 giorni di tempo per convocare l'assemblea.

Per quanto riguarda la richiesta di rientro ai condòmini morosi, anche se il mandato è scaduto, può sollecitare il pagamento.. anzi, è obbligato a farlo.

Se poi non la volete più come amministratore non vi resta che attendere che passino i 180 giorni; se non provvede a convocare l'assemblea, chiedete voi che, a norma del disposto dell'art. 66 d.a.c.c., sia convocata.

 

Art. 66 D.A.C.C. (Nuovo testo L. 11 dicembre 2012, n. 220 - riforma del condominio)

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Grazie Vanni per la tempestiva risposta... quindi per poter fare un assemblea e nominare un nuovo amministratore dobbiamo aspettare 180gg? non si può far nulla prima? L'amministratore convoca le assemblee ma all'ordine del giorno non menziona mai la scadenza del suo incarico o la presentazione del bilancio come se si fosse auto nominata nuovamente. Io penso che questo non lo può fare!

I 180 gg. sono il termine ultimo per la rendicontazione; questo limite non inficia il potere assembleare di nomina/revoca e tale facoltà può esercitarsi in qualsiasi momento; quindi ex art. 66 D.A.CC potete procedere immediatamente (10 gg) e scegliervi un nuovo amministratore.

Quanto ai decreti verso i morosi, sì, sono adottabili dall'amministratrice ma solo sulla base di quanto approvato nel Bilancio Preventivo 2013 (dato che il Rendiconto non è stato ancora avallato); non un soldo di + potrà esservi richiesto.

Ergo, non disperatevi, trovate un professionista che vi soddisfi (e vi segua nella preparazione del tutto), quindi: cacciatela via!

Buone Feste.

Buongiorno, mi chiamo Cesare e sono nuovo del forum. Mi scuso preventivamente riguardo l'apertura di post o problematiche già affrontate precedentemente ma, ho bisogno del vostro aiuto:

 

All'interno del mio condomino è stato eletto lo scorso anno un'Amministratrice, anch'essa condomine, che ha terminato il suo mandato con la chiusura dell'anno 2013 a dicembre. Alla chiusura dell'anno e, quindi, a termine del suo mandato non ha convocato nessuna assemblea per mostrare il bilancio ne tantomeno per laq rielezione di un nuovo Amministratore. Lei è un Avvocato e, siccome tutti vogliono mandarla via, sta abusando dei suoi poteri inviando continui solleciti ed ingiunzioni di pagamento ai vari condomini morosi. Lei ha incaricato il marito, anch'esso avvocato, a portare avanti la parte legale e quindi a mio parere ci stanno solo truffando e cercando di guadagnare sulle nostre spalle. Ho letto su internet che un amministratore non può agire di sua spontanea volontà senza mandato dell'assemblea e senza aver preventivato la spesa nel bilancio preventivo. Io e il resto dei condomini siamo disperati e chiediamo a voi che siete sicuramente più esperti una soluzione al nostro problema. Grazie.

Beh che faccia decreti e solleciti i morosi dovrebbe solo essere una cosa positiva nei confronti di quelli che pagano con puntualità (e di conseguenza far cadere il solito malcostume italiano che ognuno faccia ciò che vuole e quando vuole).

Per il resto contattarla per dirle quando ha in mente di far l'assemblea vi par brutto?Ricordandole che ha appunto 180 gg. come detto dai precedenti colleghi. A volte senza passare alle maniere forte una telefonata non fa mai male come semplice richiesta.

Spiacente ma l' Amministratrice il cui mandato sia scaduto al 31/12 NON ha nessuno dei 180 gg. di tempo per convocare l' assemblea per la votazione su rinnovo o nuova nomina....ed Olli è l' unico che ha spiegato correttamente le cose.

 

In merito alla nuova normativa vi è chi sostiene che la carica si rinnovi automaticamente per un altro anno...ma questa era una prima stesura che poi è stata modificata.

In pratica nulla cambia perchè anche se scaduto il mandato l' Amministratrice resta in carica grazie alla "prorogatio imperi" finchè non sarà votata una delibera di riconferma o una nuova nomina di altra persona.

 

Probabile che la stessa voglia far coincidere data di presentazione dei Bilanci e votazione in modo di evitare doppie riunioni in futuro.

 

Cesare....vi conviene organizzarvi e intando vedere se avete una numero di voti sufficente per dare il benservito. Avete a che fare con 2 Avvocati...serve qualcuno con gli attributi per fare le cose come prevede la Legge.

 

Se vuoi aiuto devi fornirci ulteriori dati:

 

1-quanti proprietari/unità siete

2-quanti sono concordi al cambiamento

 

Puoi farlo anche con messaggio privato.

L'amministratore se non ha convocato l'assemblea nei tempi previsti (180 giorni) e se non sostituito da un successore regolarmente nominato rimane in carica quantomeno in proroga, per cui la mano passa ai condomini che possono ricorrere alla norma dell'art 66 Dacc e richiedere un assemblea straordinaria con all'OdG "nomina amministratore"

In pratica se trascorrono questi 180 giorni, non è che automaticamente siano privati i poteri per opera di chissà chi all'amministratore, quindi non decade dall'amministrazione, però i condomini diligenti potranno adire al Giudice per far rimuovere questo "fannullone", oppure come detto da Vanni in maniera più economica e direi anche più veloce, ricorrendo alla norma Dacc art. 66.

(E per fortuna che qualcuno si lamentava di chi scriveva risposte uguali in Topic differenti...auspicando persino l' intervento dello Staff).

... i condomini diligenti potranno adire al Giudice per far rimuovere questo "fannullone"...

Forse fannullone è l'unico termine inadatto per un'amministratrice che è così precisa da mandare il sollecito di un legale (marito) magari il giorno dopo la scadenza addebitando il costo pro-quota ai condòmini non morosi.

L'assemblea puo' comunque deliberare la scelta di un legale di fiducia del condominio.

Io la definirei piuttosto "furbacchiona"

Forse fannullone è l'unico termine inadatto per un'amministratrice che è così precisa da mandare il sollecito di un legale (marito) magari il giorno dopo la scadenza addebitando il costo pro-quota ai condòmini non morosi.

L'assemblea puo' comunque deliberare la scelta di un legale di fiducia del condominio.

Io la definirei piuttosto "furbacchiona"

Va bhe, tu lo chiami "furbacchione" io lo chiamo "fannullone" uno che in 180 giorni di tempo non convoca l'assemblea per l'approvazione del bilancio, ma poco cambia, questo amministratore rimane in carica se non c'è nomina di un successore da parte dell'assemblea e/o da un Giudice.

Forse i fannulloni sono i condomini, che ne dici?

Comunque volevo sottolineare, l'amministratore non decade automaticamente trascorsi i 180 giorni, senza nomina di un sostituto in regolare assemblea oppure con ricorso al Giudice 🙂

Va bhe, tu lo chiami "furbacchione" io lo chiamo "fannullone" uno che in 180 giorni di tempo non convoca l'assemblea per l'approvazione del bilancio, ma poco cambia, questo amministratore rimane in carica se non c'è nomina di un successore da parte dell'assemblea e/o da un Giudice.

Forse i fannulloni sono i condomini, che ne dici?

I condòmini sono solo ignoranti (in materia come lo ero io).

- L'amministratore non ha ancora fatto nulla contro legge.

- E' obbligato a rendere il conto chiuso fine dicembre 2013 entro fine giugno 2014

- L'amministratore non è obbligato a convocare l'assemblea il giorno dopo la scadenza del mandato.

 

Quando i condòmini avranno imparato la materia (magari con l'aiuto di questo forum) sapranno come agire.

I condòmini sono solo ignoranti (in materia come lo ero io).
Lo ero anche io e tu lo sai benissimo 😉
I condòmini sono solo ignoranti (in materia come lo ero io).

- L'amministratore non ha ancora fatto nulla contro legge.

- E' obbligato a rendere il conto chiuso fine dicembre 2013 entro fine giugno 2014

- L'amministratore non è obbligato a convocare l'assemblea il giorno dopo la scadenza del mandato.

 

Quando i condòmini avranno imparato la materia (magari con l'aiuto di questo forum) sapranno come agire.

Appunto, mi pare chiaro che quest'amministratrice finora non ha fatto nulla di illegale. Pertanto, previa convocazione fino ala data del 30/06, il tutto è stato svolto in maniera regolare. Piuttosto come già da me suggerito prima, i condomini qualche richiesta per effettuare l'assemblea possono farla (tanto per sondare il periodo nella quale la stessa verrà tenuta).

Mi sembra un'informazione di tutto rispetto che qualunque collega darebbe senza alcun problema.

Va bhe, tu lo chiami "furbacchione" io lo chiamo "fannullone" uno che in 180 giorni di tempo non convoca l'assemblea per l'approvazione del bilancio, ......

 

In questo caso saresti passibile di denuncia per calunnia e diffamazione. 180/30= 6 mesi...Cesare ha spiegato che la gestione amministrativa si chiude al 31/12...ne consegue che la sua Amministratrice ha tempo fino al 30 Giugno 2014 per indire assemblea per approvazione del Bilancio!!!

Appunto, mi pare chiaro che quest'amministratrice finora non ha fatto nulla di illegale. Pertanto, previa convocazione fino ala data del 30/06, il tutto è stato svolto in maniera regolare. Piuttosto come già da me suggerito prima, i condomini qualche richiesta per effettuare l'assemblea possono farla (tanto per sondare il periodo nella quale la stessa verrà tenuta).

Mi sembra un'informazione di tutto rispetto che qualunque collega darebbe senza alcun problema.

Infatti io avevo detto che

-lo chiamo "fannullone" uno che in 180 giorni di tempo non convoca l'assemblea per l'approvazione del bilancio

Per cui lascia trascorrere questo tempo e poi se lo vuoi potrai agire per vie legali, però nulla vieta a voi condomini di agire come previsto dall'art 66 Dacc come detto da Olli (post. nr 4), questi i passi da fare;

 

Voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Al posto di Cesare io evitei il condizionale e passerei all' imperativo.

 

SE si vuole cambiare amministratore diventa imperativo far inserire nell' OdG di una assemblea il punto specifico.

Buona sera e scusatemi se mi intrometto. Dunque, alla fine di marzo, il nostro amministratore ha convocato l'Assemblea Ordinaria per il Resoconto e il Preventivo, ma non ha inserito all'odg la "NOMINA/CONFERMA/COMPENSO dell'Amministratore, come previsto dal Regolamento. Ora siccome, questo amministratore è stato nominato nell'Assemblea di fine marzo 2013, possiamo dedurre che il suo mandato ad oggi 21 aprile 2014 è scaduto, e che non ha più diritto al compenso in quanto, sempre secondo il Regolamento - " questo va deciso in anno in anno nell'Assemblea Ordinaria dove viene decisa la conferma o la sua revoca "? Per cortesia non mi parlate dell'art. 66 Disp. Att. strumento che può essere usato in qualsiasi momento anche il giorno dopo la sua nomina legittimamente inserita all'odg ed approvata: non dimentichiamo però che un conto è richiedere un'Assemblea, far decorrere i fatidici dieci giorni, un altro è la data che è prerogativa ed arbitraria discrezione dell'Amministratore che la può fissare alle calende greche. Il punto è che un Amministratore scaduto, rinviando sine die l'inserimento all'odg della sua Nomina/Conferma può rimanere in carica per sempre. Per questo chiedo: al di là dell'art.66, un solo condomino può rivolgersi al giudice per sanare questa situazione, in modo che venga nominato un amministratore che di anno in anno,attraverso l'inserimento all'odg della sua Nomina/Conferma, venga legittimato o meno dalla volontà dell'Assemblea Sovrana?

 

 

Apri per favore una tua discussione altrimenti si crea solo confusione,grazie!

@ specchio

Per fare in fretta e senza spendere soldini in ricorsi, iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, vi consiglierei di agire con l'art. 66 Dacc richiedendo l'assemblea straordinaria a tema "riconferma/revoca/nomina amministratore e suo compenso analitico", cosi che avrete tutte le possibilità, se sarà riconfermato si passerà al compenso come previsto dall'art 1129 cc;

 

- L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare

analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per

l'attività svolta.

Se invece ci sarà la revoca avrete la possibilità di nominare un altro amministratore i vostro gradimento, però se avete questa intenzione è meglio che il nominativo lo avete già scelto e che questo amministratore da voi nominato sia già d'accordo ad assumere l'incarico.

 

Mentre è possibile il ricorso per questo caso sempre all'art 1129 cc;

 

- Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto

rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri

casi previsti dalla legge;

Però come detto le spese dovranno essere pagate da chi agirà, fatto salvo altra decisione giudiziale, e poi il Giudice interpellato potrebbe assegnarvi un amministratore a sua scelta e stabilire anche il compenso, che potrebbe essere molto alto e superiore alla media, ed i tempi per il ricorso saranno sicuramente più lunghi.

 

Comunque l'amministratore che avete ora sino a cambio amministratore oppure la sua riconferma è in proroga ed ha diritto al compenso.

Buona sera e scusatemi se mi intrometto. Dunque, alla fine di marzo, il nostro amministratore ha convocato l'Assemblea Ordinaria per il Resoconto e il Preventivo, ma non ha inserito all'odg la "NOMINA/CONFERMA/COMPENSO dell'Amministratore, come previsto dal Regolamento. Ora siccome, questo amministratore è stato nominato nell'Assemblea di fine marzo 2013, possiamo dedurre che il suo mandato ad oggi 21 aprile 2014 è scaduto, e che non ha più diritto al compenso in quanto, sempre secondo il Regolamento - " questo va deciso in anno in anno nell'Assemblea Ordinaria dove viene decisa la conferma o la sua revoca "? Per cortesia non mi parlate dell'art. 66 Disp. Att. strumento che può essere usato in qualsiasi momento anche il giorno dopo la sua nomina legittimamente inserita all'odg ed approvata: non dimentichiamo però che un conto è richiedere un'Assemblea, far decorrere i fatidici dieci giorni, un altro è la data che è prerogativa ed arbitraria discrezione dell'Amministratore che la può fissare alle calende greche. Il punto è che un Amministratore scaduto, rinviando sine die l'inserimento all'odg della sua Nomina/Conferma può rimanere in carica per sempre. Per questo chiedo: al di là dell'art.66, un solo condomino può rivolgersi al giudice per sanare questa situazione, in modo che venga nominato un amministratore che di anno in anno,attraverso l'inserimento all'odg della sua Nomina/Conferma, venga legittimato o meno dalla volontà dell'Assemblea Sovrana?

E per fortuna che avevi espressamente richiesto di non fare riferimento all' Art. 66 (per chi contesta agli altri di non leggere).

 

Questo è un concetto errato. L' amministratore ha sempre diritto al suo compenso fintanto che presta la sua opera.

Protebe essere (condiziobnale) che il tuo amministatoe abbia dato erata interpretazione alla nuova Legge e ritenga di essere in carica per rinnovo automatico (come era previsto nella prima stesura)

A rigor di Legge doveva inserire nell' OdG un punto specifico dove che per combinato delle disposizioni sarebbe bastata una maggioranza inferiore per il rinnovo di carica piuttosto che le una nuova nomina o conferma secondo la vecchia legislazione.

 

Comunque non potrà MAI valere una norma di Regolamento Condominiale che dice:

"questo va deciso in anno in anno nell'Assemblea Ordinaria dove viene decisa la conferma o la sua revoca" visto che sarebbe mancante e imprecisa.

Cosa accadrebbe se non provvedeste alla sua conferma e/ revoca per mancanza di una qualsiasi maggioranza atta allo scopo?

Dovrebbe un professionista lavorare gratuitamente finchè fà comodo a voi?

E' implicito che se non viene discussa e approvata una delibera che "giustifichi" un nuovo compenso...sarà pienamente efficace quanto stabilito in precedenza.

 

Prima di fare supposizioni errate direi che è il caso di parlare con il Vs. amministratore e chiarire il punto.

Se ritieni che questi vada comunque sostituito devi usare i metodi di Legge, che prevedono o il rilievo di fatti gravi (illeciti/inadempienze) o il rilevarsi di una maggioranza.

 

Piccola considerazione: l' Amministatore potrà anche "ritardare" una convocazione straordinaria ma non "sine die" in quanto comunque dovrà fare assemblea ordinaria ogni anno.

Poichè non citi gravi inadempienze direi che faresti meglio a confrontarti in modo informale con glia ltri condomini/proprietari per appurare se altri hanno il tuo stesso "pensiero" in numero sufficente a nominarne uno nuovo.

Ospite
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