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Box auto interrato realizzato nel sottosuolo del giardino di proprietà esclusiva e accesso tramite varco nel muro condominiale: è uso più intenso della cosa comune

È applicabile alla fattispecie l'art. 1102 c.c. che consente un uso più intenso della cosa comune qualora non arrechi pregiudizio al pari utilizzo
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Secondo quanto previsto dall'art. 1102 c.c., ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Si tratta del principio secondo cui ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità - più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari- purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l'utilità, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima (Cass. 12310/11) o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione.

I casi di uso più intenso della cosa comune possono essere diversi e svariati, per cui ogni volta sarà necessario interrogarsi sul comportamento del singolo condòmino, se possa considerarsi legittimo nei confronti degli altri partecipanti ossia entro i limiti di quanto previsto dall'art. 1102 c.c.

È legittimo il comportamento del condòmino che apre un varco nel muro condominiale per accedere al proprio box auto interrato realizzato nel sottosuolo del giardino di sua esclusiva proprietà?

È il caso che si è presentato dinanzi ai giudici capitolini deciso con la sentenza n. 4981 del 2022 dalla Corte d'Appello di Roma.

Box auto interrato nel sottosuolo del giardino di proprietà esclusiva e accesso tramite varco nel muro condominiale: è uso più intenso della cosa comune. La vicenda

Due condòmini convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, un'altra condòmina per sentir accertare e dichiarare l'illegittimità della costruzione interrata realizzata dalla stessa nel sottosuolo del giardino di sua proprietà chiedendone la condanna al ripristino dello status quo ante e chiusura del varco realizzato sul muro condominiale.

Deducevano che erano proprietari di un appartamento e di un locale siti nell'edificio condominiale costituito oltre che da quattro appartamenti e mansarde ed un ingresso pedonale, anche da un piano seminterrato nel quale erano allocati tre laboratori e un box. Si accedeva ai laboratori tramite una rampa di proprietà comune ed il regolamento di condominio prevedeva che l'area di servizio sita nel piano seminterrato doveva essere utilizzata solo per accedere alle predette unità, la sosta diurna consentita solo per il carico e scarico merci, quella notturna riservata ai residenti.

Rappresentavano che la convenuta aveva ricavato nella parte interrata del giardino di sua proprietà un box al quale si accedeva attraverso la rampa condominiale ed il cui varco all'uopo realizzato impediva il parcheggio di una delle autovetture che in precedenza veniva ivi collocata.

Si costituiva in giudizio la convenuta chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale rigettava la domanda sostenendo che alla fattispecie dovesse applicarsi l'art. 1102 c.c. che consente un uso più intenso della cosa comune qualora non arrechi pregiudizio al pari utilizzo. Invero, per il giudice di prime cure, l'uso più intenso da parte della condòmina - che aveva realizzato un varco nel muro condominiale per accedere al proprio box auto interrato attraverso la rampa di cui comunque era comproprietaria - non pregiudicava la possibilità di parcheggiare il medesimo numero di autovetture avendo cura di collocarle diversamente.

Avverso la sentenza di primo grado, i soccombenti attori proponevano gravame dinanzi alla Corte d'Appello di Roma.

Costruzione di piani interrati e rispetto delle distanze

Box auto interrato nel sottosuolo del giardino di proprietà esclusiva e accesso tramite varco nel muro condominiale: è uso più intenso della cosa comune. La decisione

In sede di appello, gli appellanti sostenevano che la demolizione del muro condominiale effettuata per la realizzazione del varco ne alterava la destinazione.

Evidenziavano che l'uso più intenso della cosa comune da parte della appellata ledeva i loro diritti poiché non consentiva loro il parcheggio lungo la rampa.

I rilievi mossi dagli appellanti sono stati ritenuti privi di pregio dalla Corte d'Appello di Roma.

Secondo i giudici del gravame, infatti, la realizzazione del varco sul muro condominiale della rampa, non costituisce servitù in quanto trattasi di bene in comproprietà tra le parti, ma rappresenta attività consentita riconducibile nell'ambito di operatività dell'art. 1102 c.c., che consente un uso più intenso della cosa comune a condizione che non ne sia compromesso il pari utilizzo da parte degli altri condomini.

Ciò in quanto il muro condominiale ha la funzione di delimitazione dei beni comuni e non certo quella ad esso attribuita dagli appellanti ossia di parcheggio in aderenza lungo la rampa.

Non solo, ma ha osservato altresì la Corte che una diversa collocazione delle autovetture, come correttamente evidenziato dal ctu, avrebbe consentito l'utilizzo della rampa, lasciando inalterata la possibilità per tutti i condomini di conservarne il precedente uso.

Sentenza
Scarica App. Roma 18 luglio 2022 n. 4981

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Farronato Camillo
Farronato Camillo 06-08-2022 09:33:15

Credo ci sia un errore di fondo non affrontato in via preliminare. Si dice che è stato costruito un box su terreno di proprietà esclusuiva. Se quel terreno non è un subalterno del lotto su cui sorge il condominio ma è un lotto autonomo, la cosa va bene, ma se fa parte del condominio doveva esserci la autorizzazione condominiale unanime per l'utilizzo del sottosuolo che è condominiale. L'apertura del varco che ha collegato il box allo scivolo comune è un problema secondario.

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