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Ancora sull'impugnazione delle delibere assembleari

Qual è il sindacato del giudice in merito alle delibere assembleari? Quale è il vizio di invalidità che coinvolge una delibera di innovazione vietata non assunta all'unanimità dei condomini? Quando si ha nullità derivata?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

L'altra decisione del Trib. Roma n. 1092 del 25 gennaio 2022: ancora in tema di impugnazione ex art. 1137 c.c.

Alla stessa data del 25 gennaio 2022, il Tribunale di Roma affronta nuovamente il tema dell'impugnazione delle delibere, con la decisione. 1092 che si affianca a quella n. 1090.

La fattispecie in esame: un intreccio di delibere

Nel caso di specie due condomini impugnano le delibere assembleari assunte dal condominio in data 21 novembre 2016 e 19 aprile 2017, quest'ultima anche in relazione ai punti 3 e 4 di quella del 30 marzo 2017.

Lamentano la nullità assoluta della delibera del 21 novembre 2016, attesa la violazione dell'art. 1120, terzo comma, c.c. e l'avvenuta adozione della decisione non all'unanimità.

La delibera del 19 aprile 2017 ha erroneamente deliberato sulla ripartizione delle spese per il rifacimento del terrazzo di uso esclusivo annesso all'appartamento contraddistinto dal numero 13, sulla base dei rilievi tecnici errati, affidati alla professionista con delibera del 30 marzo 2017; inoltre, nella medesima assemblea si è deliberato sulla ripartizione delle spese relative alla chiusura della canna fumaria, con conseguente nullità della stessa in tale parte in quanto la precedente delibera del 21 novembre 2016, che aveva deciso quei lavori era stata assunta non all'unanimità.

Concludono richiedendo dichiararsi la nullità del punto 2 della delibera assembleare del 21 novembre 2016 e del punto 2 della delibera del 19 aprile 2017, oltre che l'annullamento della delibera del 19 aprile 2017 relativamente al punto 2 nella parte in cui approvava il piano di ripartizione delle spese per il terrazzo di uso esclusivo; richiedono altresì la revisione delle tabelle millesimali, risultando carente di caratura millesimale l'appartamento di cui al n. 15.

Il Condominio si costituisce e rileva l'inammissibilità delle domande di impugnazione in riferimento alle delibere del 21 novembre 2016 e 30 marzo 2017, attesa l'intervenuta decadenza dal termine ex art. 1137, secondo comma, c.c.; eccepisce poi l'improcedibilità della domanda relativa alla revisione delle tabelle millesimali per mancata mediazione, richiedendo altresì la sospensione del giudizio ex art. 337 c.p.c. Conclude richiedendo, previo accoglimento delle avanzate eccezioni preliminari, il rigetto delle richieste attoree e, in via riconvenzionale, la condanna al pagamento di quanto ancora dovuto in relazione all'approvato bilancio di previsione dei lavori di manutenzione e del relativo stato di ripartizione.

Viene svolta apposita CTU al fine di predisporre nuovo progetto tabellare conforme alla riscontrata mutata situazione di fatto del Condominio.

Si arriva quindi alla fase decisoria.

Nullità della delibera di chiusura della canna fumaria - innovazione vietata non unanime

Il tribunale in primo luogo si sofferma sulle eccezioni di avvenuta decadenza ex art. 1137 c.c. delle delibere più vecchie.

In riferimento alla delibera assembleare del 21 novembre 2016, essa avrebbe richiesto l'approvazione all'unanimità della lavorazione anche comprensiva della chiusura della canna fumaria.

Come noto, l'art. 1120 c.c. sancisce che sono vietate le innovazioni che, fra le altre cose, rendano inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino talune parti comuni dell'edificio. Nel caso di specie, la chiusura della canna fumaria, da ritenersi bene comune in quanto a servizio di tutti i condomini, non può che essere considerata come innovazione idonea a rendere inservibile, anche solo per uno dei condomini, l'uso o il godimento della stessa, con la conseguenza che la delibera di chiusura della stessa, non può che essere adottata all'unanimità dei condomini (cfr. Cass. 3186/91).

Ne consegue che la delibera in oggetto è nulla e che l'avanzata eccezione di improcedibilità non può essere accolta.

Come chiarito dalla Suprema Corte, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". (SS.UU. 9839/21).

Per la fattispecie in esame, attesa proprio la richiamata previsione ex art. 1120, quarto comma, c.c., l'avvenuta adozione della delibera in oggetto all'unanimità dei presenti, ma non dei condomini, non può che determinare l'illegittimità della stessa in termini di nullità, in quanto avente ad oggetto la chiusura della canna fumaria e, conseguentemente, la lesione del diritto del singolo condomino all'uso o al godimento di una parte comune dell'edificio

Il limite fissato dall'art. 1120, ultimo comma, c.c. non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l'innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità. (C.C. 21342/18).

Così è nel caso di specie, visto che risulta agli atti il preventivo approvato con cui si stabilisce la chiusura della canna fumaria esistente con la demolizione del comignolo, con conseguente inconfigurabilità di semplice disagio o minor godimento del bene, quanto di una vera e propria inservibilità all'uso dello stesso.

A ciò consegue che la domanda volta alla declaratoria di nullità di cui al punto 2 della delibera 21 novembre 2016 debba essere accolta, in riferimento all'avvenuta approvazione dei lavori di chiusura della canna fumaria.

Dall'ammissibilità al riparto delle spese

Contenuto della delibera: oggetto di esame del sindacato giudiziario

Le questioni di opportunità di una certa scelta piuttosto che un'altra, se all'interno del confine di legittimità, non può essere oggetto di analisi del Giudice.

Ciò è quanto ha osservato il Tribunale per la delibera del 19 aprile 2017: in essa viene approvato all'unanimità il preventivo e il relativo stato di riparto dei lavori riguardanti le infiltrazioni del lastrico solare dell'int.13, come da delibera assembleare del 30 marzo 2017.

Non sono da condividere, afferma quindi il giudice, le doglianze attoree relative l'erroneità dei rilievi tecnici, in quanto gli stessi sono stati approvati all'assemblea del 30 marzo 2017, la cui declaratoria di illegittimità non è stata richiesta nel presente giudizio.

Ricorda che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito.

Da ciò deriva che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c. (C.C. 5061/20).

Quanto detto esula dall'avvenuta approvazione, nell'assemblea del 19 aprile 2017, del preventivo e dello stato di riparto dei lavori in relazione alla chiusura della canna fumaria, vista la rilevata nullità della delibera del 21 novembre 2016, sopra riportati.

Ne deriva che la prima deve essere dichiarata nulla nella parte in cui prevede l'approvazione del piano di riparto fra i condomini dei lavori relativi alla chiusura della canna fumaria come nullità derivata dalla nullità della delibera che ne ha disposto, appunto, la chiusura.

Revisione giudiziale delle tabelle millesimali

Revisione delle tabelle millesimali

La domanda tesa ad ottenere la revisione delle tabelle millesimali, dopo aver rilevato il Tribunale che era stata previamente oggetto di mediazione e che nei termini di legge la delibera è stata qui impugnata, viene accolta: l'esito della perizia chiarisce che le tabelle millesimali vigenti -prima dell'indagine compiuta- risultano errate, non essendo inserito un appartamento, int.15, in nessuna delle tabelle condominiali.

Il consulente ha poi redatto nuove tabelle considerando l'autorimessa condominiale come spazio comune e a disposizione di tutti i condomini. Il Giudice ritiene che le conclusioni raggiunte dal CTU siano da condividersi in quanonclusioni raggiunte dal CTU siano da condividersi in quanto fondate su un'approfondita e completa disamina dei luoghi di causa e della documentazione in atti

Ne deriva la loro assunzione da parte condominio.

Pagamento somme in riconvenzione

La domanda riconvenzionale del condominio tesa alla condanna degli attori al pagamento di spese condominiali ancora dovute in relazione all'avvenuta approvazione del bilancio dei lavori di manutenzione e del piano di riparto nell'assemblea del 19 aprile 2017, viene rigettata, per via della nullità della delibera in ordine ai lavori di chiusura della canna fumaria.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 25 gennaio 2022 n.1092

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