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Assemblea di condominio: non c'è delibera senza votazione

La delibera meramente illustrativa ed i limiti di utilizzo dei beni comuni da parte dei singoli condomini
Avv. Silvio Zicconi Avv. Silvio Zicconi 

In una recentissima sentenza, il Tribunale di Modena riporta l'attenzione sui presupposti dell'azione e sulla portata dell'art.1102 c.c. circa l'uso del bene comune da parte del singolo, e lo fa richiamando non solo i fondamenti del nostro diritto sostanziale e processuale, ma anche alcuni consolidati orientamenti della giurisprudenza di legittimità (Trib. Modena 28 gennaio 2022 n. 104).

Assemblea senza votazione: la vicenda

L'occasione nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare proposta da alcuni condomini, proprietari di un locale sito al piano terra dello stabile che, intenzionati ad adibire lo stesso ad attività di ristorazione, in assemblea avevano esposto la loro idea di installare una canna fumaria su un muro condominiale.

La discussione aveva riguardato, quale specifico punto all'ordine del Giorno, la "Installazione di canna fumaria nel cavedio comune a servizio di locali al piano terra di proprietà [omissis] destinati a conduzione di attività di somministrazione alimentari e bevande: valutazioni e conseguenti determinazioni".

Risulta che in seduta alcuni condomini avessero manifestato il proprio dissenso sia con riguardo all'installazione della canna fumaria, che "a qualsiasi mutamento di destinazione dell'edificio nonché all'esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande"; questo in considerazione del divieto di adibire locali ad attività "rumorose o maleodoranti" posto dal Regolamento condominiale.

Alla discussione non era seguita nessuna votazione.

I proprietari del locale, reputandosi lesi nel loro diritto, impugnavano la delibera citando in giudizio sia il Condominio che i singoli condomini, domandando:

  1. l'annullamento della delibera in quanto lesiva del diritto loro spettante ai sensi dell'art.1102 c.c. di appoggiare una canna fumaria al muro perimetrale comune;
  2. l'accertamento dell'insussistenza di restrizioni all'utilizzo degli immobili.

A sostegno della propria domanda deducevano che l'appoggio di una canna fumaria su un muro comune avrebbe costituito attività lecita ai sensi dell'art.1102 c.c., non necessitante di delibera condominiale, ragion per cui la stessa sarebbe stata nulla; analogamente, del tutto legittima sarebbe stata la loro intenzione di aprire un'attività di ristorazione in assenza di un divieto da parte del regolamento di Condominio.

Il Condominio non si costituiva, mentre i condòmini convenuti chiedevano respingersi le domande ed eccepivano l'improcedibilità della domanda in ragione del mancato esperimento del procedimento di mediazione, che, una volta tentato in corso di causa, sortiva esito negativo.

Votazione condominiale, come verbalizzarla

Assemblea e delibera meramente illustrativa

Il Tribunale di Modena, con riguardo alla domanda di annullamento della delibera formulata dagli attori, rimarca come dal verbale della seduta (e confermato dagli attori stessi) si evinca come la stessa non abbia assunto alcun carattere deliberativo e decisorio ma sia stata meramente illustrativa degli intendimenti degli attori e volta alla loro discussione. La stessa, infatti, non si era conclusa con una votazione né con una conseguente decisione. In assenza, quindi, di una decisione, verrebbero meno gli stessi presupposti dell'impugnazione.

Il Tribunale richiama in proposito alcuni precedenti della S.C. che aveva rimarcato la differenza tra deliberati assembleari a contenuto generico e programmatico e delibere invece "idonee a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione (il condominio, appunto), suscettibili di eventuale pregiudizio", ed evidenziato che l'interesse ad impugnare sorge soltanto in relazione a queste ultime, dovendosi in caso di impugnativa "dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale".

La decisione del Tribunale di Modena ci ricorda quindi come, ai sensi dell'art.100 del codice di procedura civile, uno dei presupposti di ammissibilità della domanda sia proprio quello dell'interesse ad agire, interesse che sussiste solo in presenza di una contestazione o lesione concreta del diritto. Questo invece risulta inesistente ove, come nel caso di specie, ci si trovi di fronte ad un atto privo di carattere lesivo.

Pertanto sono suscettibili di impugnazione solo le delibere aventi carattere decisorio, non potendo neanche qualificarsi come delibere quei verbali assembleari riportanti soltanto le discussioni svolte in assemblea ma non concluse con una votazione e conseguente decisione.

L'uso del bene comune nell'interesse privato

Riguardo alla domanda avente ad oggetto l'accertamento del diritto ad installare a propria cura ed onere una canna fumaria in appoggio al muro condominiale il giudice, evidenzia come la ratio dell'art.1102 c.c. sia quella di assicurare al singolo condomino il maggior godimento possibile della cosa comune a fini egoistici, con l'unico limite posto dal divieto di alterare la destinazione della cosa comune e dall'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.

Questo, però, secondo il Tribunale, "non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo" da parte degli altri condomini, perché ciò "comporterebbe il sostanziale divieto di fare qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio della cosa comune", bensì nel senso che ciascun condomino ha "la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri (v. Cass. n.8808/2003), essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione".

Dovrebbe poi considerarsi non l'uso concreto fatto dagli altri in un dato momento, ma solo quello potenziale in relazione al proprio diritto, "risultando sufficiente che gli altri siano in grado di poter soddisfare anche le potenziali loro esigenze".

In buona sostanza: in caso di utilizzo del bene comune da parte del singolo occorre verificare se da ciò consegue una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condomini, ovvero se, con tale utilizzo, sia rimasta o meno invariata la destinazione principale del bene; l'uso sarà legittimo in caso affermativo e vietato nel secondo caso.

Nel caso di specie la domanda degli attori è stata respinta non perché l'installazione di una canna fumaria abbia un carattere innovativo vietato dall'art.1102 c.c., ma solo in quanto gli attori non hanno assolto all'onere di allegazione e prova, imposto loro dal codice di rito (cfr. art.2697 c.c.).

È risultato, infatti, che questi non si siano curati di indicare le caratteristiche dell'intervento edilizio in cui si sarebbe concretizzata la realizzazione della canna fumaria, né fornito alcun elemento probatorio.

Questa omissione ha precluso al giudicante di accertare anche solo in linea astratta se l'opera potesse rientrare nell'alveo della legittimità ex art.1102 c.c. o, viceversa, costituisse una alterazione nella destinazione della cosa comune, non consentita al privato.

Analogamente, l'ultima domanda inerente l'accertamento della "insussistenza di restrizioni all'utilizzo degli immobili" di proprietà privata in assenza di un divieto da parte del regolamento condominiale, non ha trovato accoglimento proprio in ragione della estrema genericità con cui gli attori l'hanno proposta.

È risultato, infatti, che questi non abbiano indicato neanche i presupposti di fatto della domanda quali il tipo ed il contenuto delle limitazioni cui intendevano fare riferimento, né il dettaglio degli interventi da attuarsi sulla loro proprietà ai quali il Condominio si sarebbe opposto.

Per il giudice è risultato quindi impossibile accertare (anche solo in linea astratta) se l'eventuale realizzazione di una attività di ristorazione fosse in contrasto con le clausole del regolamento condominiale secondo cui "i locali ... non potranno essere adibiti ad attività rumorose o maleodoranti".

Il caso in oggetto ha evidenziato quindi, ancora una volta, come pur in assenza di preclusioni di carattere sostanziale, chi intende agire in giudizio è sempre tenuto a rispettare i canoni dettati dal codice di rito, dovendo indicare e provare tutti i fatti costitutivi del diritto di cui chiede tutela.

No al mutamento di destinazione d'uso della proprietà esclusiva se comporta un uso abnorme del cortile comune

Sentenza
Scarica Trib. Modena 28 gennaio 2022 n.104

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