È importante sottolineare che l'art. 1117 c.c. prevede - all'interno del suo testo - un elenco di beni ed impianti, che, in funzione di ciò, vengono qualificati come condominiali.
Relativamente a tale lista di cose, la giurisprudenza ha definitivamente chiarito che l'elenco di beni/impianti, contenuto nell'art. 1117 c.c., non è tassativo e ha funzione meramente esemplificativa (Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501).
I beni elencati hanno sicuramente natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili.
Il meccanismo, regolato dagli artt. 1117 e ss. c.c., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
È da quel momento che deve intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione pro indiviso di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio.
Tali considerazioni sono utili anche per stabilire la natura condominiale o meno di una scarpata? La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza del 29 aprile 2022 n. 13582.
La titolarità della scarpata e il conflitto costruttore -condominio: la vicenda
Un condominio costituito da più edifici era stato costruito da una società, che aveva acquistato nel 1967 il terreno per l'edificazione e contestualmente, ma con atto distinto, una porzione qui denominata scarpata, iscritta catastalmente con la particella autonoma.
La società, in vista della costituzione del condominio, aveva predisposto un regolamento (poi approvato specificatamente dagli acquirenti nel primo e nei successivi atti di vendita degli appartamenti) che indicava i beni comuni in quelli compresi nell'area della pianta allegata delimitata in rosso e, inoltre, in tutte le opere, installazioni e manufatti indispensabili al godimento ed alla conservazione degli edifici.
Successivamente la scarpata - che nella piantina allegata al regolamento si trovava al di fuori del perimetro colorato in rosso - presentava smottamenti.
Nasceva allora una controversia tra società costruttrice e condominio sulla titolarità di detto terreno e, quindi, sull'individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle spese per le opere di consolidamento.
Il Tribunale condannava il condominio all'esecuzione dei lavori di consolidamento del terreno scosceso e tale decisione veniva confermata dalla Corte di Appello (che in accoglimento dell'appello incidentale proposto dal costruttore condannava anche i condomini alla restituzione delle somme versata dalla società a titolo di contributo per la esecuzione dei predetti lavori, in adempimento dell'ordinanza cautelare pronunciata ante causam dal Tribunale).
Secondo i giudici di secondo grado, anche se non era tra le parti comuni segnate in rosso nel regolamento, detta scarpata (che delimitava l'area dei beni comuni) doveva reputarsi rientrare tra le istallazioni ed i manufatti indispensabili al godimento delle palazzine, svolgendo "funzione di sostentamento del terreno e degli edifici soprastanti", considerato che il suo smottamento e la sua erosione, come accertato dal CTU, avevano provocato "fenomeni di fessurazione e di crollo parziale dei manufatti posti a monte della scarpata fondati direttamente sullo strato superficiale del terreno in testa alla scarpata". A parere della Corte di Appello tali considerazioni rendevano evidente come la suddetta scarpata dovesse ricomprendersi nel "suolo in cui sorgono i fabbricati".
La titolarità della scarpata e il conflitto costruttore - condominio: la decisione
Secondo la Cassazione - che ha aderito alla tesi della Corte di Appello - la via per risolvere tale questione passa in generale per l'esame dei titoli di proprietà, nonché della disposizione dettata dall'art. 1117 c.c.; secondo i giudici supremi la rilevanza nel caso di specie di questa norma non può essere esclusa dalla mera considerazione che essa è destinata a risolvere il conflitto di proprietà tra condominio e condomini e non tra condominio e terzi.
La scarpata ha natura di bene comune, destinato a servire al mantenimento e conservazione degli edifici di abitazione e, quindi, il costruttore ha trasferito agli acquirenti condomini anche la porzione formata dal suddetto terreno.
Tale soluzione appare giuridicamente condivisibile e coerente con la lettera c) dell'art. 1117 c.c., che include tra i beni condominiali le opere destinate all'uso comune.
Il fatto che nella pianta allegata al regolamento la scarpata sia posta al di fuori del perimetro dell'area condominiale, appaiono recessive, una volta considerato che la conclusione accolta trova comunque fondamento nell'articolo 1117 c.c.
