Normativa sulla modifica delle destinazioni d'uso nei condomini
L'art. 1117 ter c.c. è stato introdotto dalla Riforma del condominio, Legge 220/2012.
Questa norma così prevede: "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico."
In un primo tempo si pensava che ne fosse difficile l'attuazione sia per il fatto che già esiste l'art. 1102 c.c. in tema di uso e eventuali modifiche del bene comune, anche se solo dal punto di vista del singolo.
Caso pratico di modifica d'uso in un condominio torinese
L'interessante decisione del Tribunale di Torino n. 481 del 8 febbraio 2022 ne fa concreta applicazione, oltre a dettare principi e punti chiari sulla disposizione normativa.
Nel caso di specie si trattava di deliberazione dell'assemblea di realizzare un servizio per i dipendenti, ovvero i custodi, nel locale al piano seminterrato vicino alla scala cantine, ivi isolando la tubazione passante del gas e realizzando una porta ed una finestra su misura.
Il Giudice rileva che questa previsione costituisce una modificazione della destinazione d'uso del predetto locale che da locale sottoscala passa a servizio igienico.
Vista l'iniziale funzione e quella finale, entrambe volte a interessi della collettività dei condomini, ritiene che debba applicarsi la specifica disciplina prevista dell'art. 1117-ter c.c., a mente del quale per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
Prosegue il Tribunale ricordando che la norma in esame contempla, oltre a una maggioranza qualificata, gravosi oneri di pubblicità, comunicazione e contenuto dell'avviso di convocazione, nonché della stessa deliberazione, concernenti le assemblee che intendano modificare la destinazione d'uso di parti comuni.
Sono, così, imposti obblighi di forma e modalità di notifica per l'invito a partecipare come obblighi di informazione sullo specifico argomento posto all'ordine del giorno, in modo da consentire a ciascun condomino di comprendere esattamente il tenore e l'importanza dell'assemblea.
Nella fattispecie in oggetto, la convocazione dell'assemblea per la decisione circa la predetta creazione del servizio igienico doveva rispettare le modalità, i termini ed il contenuto della convocazione prescritti dal comma secondo e terzo del medesimo art. 1117-ter c.c. e la delibera doveva dar atto del rispetto di tali prescrizioni.
Nel caso di specie, ciò non è avvenuto, avendo il condominio trattato questo specifico argomento come una deliberazione "ordinaria".
La conseguenza è che il Giudice ha dichiarato la nullità della delibera relativa alla modifica della destinazione d'uso del locale de quo perché privo del rispetto della relativa disciplina di cui all'art. 1117-ter c.c.
Occorre soffermarsi un attimo sul concetto di interesse condominiale
Definizione e esempi di interesse condominiale concreto
Si ritiene che sia meglio favorire una nozione economico-patrimoniale del concetto di esigenze di interesse condominiale, che non si fermi ai concetti di mera amenità dei luoghi e/o comodità di alcuni condomini - sia pur costituenti la rilevante maggioranza prevista al primo comma dell'art. 1117-ter c.c. - a discapito della perdita della vocazione collettiva della parte oggetto della modificazione di destinazione d'uso, ma che richieda l'effettivo e concreto perseguimento di interesse riferibili sempre e indistintamente alla collettività condominiale.
Per fare alcuni esempi, si può pensare all'interesse dei condomini che, sia pure sprovvisti della necessità provvista economica, siano costretti a ristrutturare parti comuni dell'edificio in precario stato di conservazione per i suoi lavori di ripristino si richiedano notevoli esborsi economici altrimenti non reperibili, o l'interesse alla trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in impianto autonomi od al mutamento della sua alimentazione, da gasolio a gas metano, ai fini della riduzione dei costi del combustibile ed in ottemperanza a precisi disposizioni normative o amministrative per l'adeguamento del bruciatore a nuove ed imperanti disposizioni di legge e di regolamento.
Si pensi ancora al caso dell'interesse della collettività condominiale al riscatto, nei confronti dell'originario costruttore, della proprietà esclusiva delle unità immobiliari adibite ad abitazione, ove queste ultime siano state in origine conferite loro mediante diritti reali parziari (per esempio mediante il diritto di superficie delle unità immobiliari che compongono l'edificio laddove i condomini abbiano iniziato a essere titolari delle unità immobiliari che abitano unicamente quali titolari della proprietà superficiaria).
Così ancora, l'esigenza dei condomini a rimpinguare le casse disastrate del condominio in attesa di portare a compimento le procedure esecutive a carico dei morosi, o per il miglioramento dei servizi comuni ecc., a fronte, in tutti i casi sopra evidenziati, della cessione di alcune parti comuni.
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